房子剛賣，虧了 180 萬
95 後可能是對房地産最失望的一批人。
相比 70 後抓住了房地産黃金期，80 後抓住了房地産黃金期的尾巴，95 後對房地産多少都有點怨念。
95 後（1995-2000 年）出生在互聯網行業形成初期，伴随着房地産的轟轟烈烈長大，在成長的路上看到的都是日新月異，眼看着到了找工作、買房的年紀，移動互聯網增長見頂、房地産開始走下坡路，一個帶來了就業焦慮，一個帶來了資産縮水焦慮，兩大紅利齊齊消失。
當他們進入社會，想買房的時候，聽到的故事是這樣的：
案例來源于雪球
而當他們攢了首付，咬牙上車之後，真實的故事是這樣的：
案例來源于小紅書
以及這樣的：
早先買房的一批人，收獲的是财富，而 95 後買房收獲的是：學會了 " 好好愛自己 "，區别隻在于 " 上車 " 時間點不同。
在相當長的一段時間内，靠買房賺錢一直被認爲是一個不太有技術門檻的事情（如果有足夠的啓動資金），它不太挑投資标的，新房或是二手房、城區或是郊區，無非是賺多賺少的問題；不用刻意擇時，隻要買入并持有三年以上，基本上沒有賠的。
更準确地說，這個時間段在 2000-2018 年。
2000 年之前，買房隻是少數人參與的遊戲，據國家 2000 年第五次人口普查的數據，當時住商品房的家庭占比隻有 9.2%，經适房占比 6.5%，兩者合計隻有 15.7%。而自建住房的比例高達 26.8%，住公房的家庭比例更高，爲 29.4%。
2000 年之後，城鎮化提速，住房市場化提速，福利分房全面取消，買商品房才逐漸成爲解決居住需求的主流選擇。
2000 年第五次人口普查數據
在這個時期内，全國各地都在開發新區、城區擴容，以便能拿出更多的土地蓋房子，2018 年、2019 年的房地産高峰期，全國房屋新開工面積增長到了 2000 年的 10 倍。
2000 年我國城市存量住房總面積爲 65 億平方米，而 2000-2023 年的十四年間，房屋新開工面積合計 313 億平方米，相當于所有城市 " 膨脹 " 了 4.8 倍。
單位：億平方米
這個時間段内的房價，如果以北京市爲例，則增長了約 15 倍。2019 年，中國人民銀行調查統計司專門成立了一個 " 城鎮居民家庭資産負債調查課題組 "，對全國 30 個省（自治區、直轄市）的 3 萬餘戶城鎮居民進行訪問調查，得出的統計學結論是：
城鎮居民家庭戶均總資産 317.9 萬元，住房占比近七成，住房資産約等于 222 萬元。
房産市場規模和房價的 " 雙膨脹 "，産生了一個史無前例的買房紅利期，很多人因爲買房而 " 一夜暴富 "，有了人生第一筆被動收入。
那麽，95 後是如何錯過這一波大紅利的呢？還要從 95 後的年齡說起。
大部分人實際上并沒有多少錢
以第五次人口普查數據爲依據，新中國第一波人口出生高峰出現在 1962 年 -1976 年的 15 年間，期間每年的出生人口都超過 2000 萬，到了 2000 年，這批人的年齡來到了 24-38 歲。他們的人數，合計約 3.6 億。
這批人是進城的第一波主力軍。
之後，出生人口短暫下降到 2000 萬人 / 年之下，1982 年再次上升，進入第二波生育高峰，這一次持續了 10 年，到 1991 年。2000 年時，他們的年齡在 9-18 歲，人數合計約 2.3 億。
這批人是 " 進城 " 的第二波主力軍。
爲什麽這麽說呢？
2000 年，我國的城鎮化率約爲 36.1%，城鎮常住人口不到 4.56 億，農村人口超過 8 億。
到了 2021 年第七次人口普查，城鎮人口超過了 9 億，居住在鄉村的人口約 5.1 億。
二十年間，城市人口多了 4.5 億，農村人口少了 3 億，城市 / 鄉村的人口比例，正好颠倒過來。
而前述兩波生育高峰的人口合計 6 億人，按 2000 年之前約 1/3 的城鎮化率粗略計算，其中有 2 億人在城市，4 億人在農村。假設這 4 億人流向城市，則與 2000 年之後的城鎮化率數據大緻吻合。
所不同的是，第二波生育高峰的人，在成長期伴随着九年義務教育普及和大學擴招，等到他們大學畢業的 2004 年至 2013 年，又是社會工業化進程最快的時期，農村人口選擇 " 進城 " 是人生發展的必然。
而第一波生育高峰中的 " 農村人 "，在 24-38 歲的年齡，正好進入 " 已婚已育 " 階段，碰上了房地産被定位爲支柱産業，市場化進程加速，前者需要 " 養娃 "，後者需要大量的勞動力，再加上工業化發展加速同樣需要工人，所以，他們進城務工也成爲必然。
而從農村進入城市，從小城市進入大城市的人，對于樓市就是 " 剛需 "，因爲他們在本地城市中無房。
大量的 " 新增 " 買房需求因此産生。他們無法享受 " 福利分房 " 和經适房的配給式福利，隻能通過購買商品房在城市安家。
他們不僅會湧進新房市場，也會在城市存量房中購買 " 老破小 "，爲城市 " 老破小 " 房主提供了置換改善的啓動資金，剛需帶動改善的傳導鏈條也由此形成，進一步爲樓市規模添磚加瓦。
2000 年住房情況，數據來源：第五次人口普查
但 2000 年之後，房地産開發一直在加速，出生人口卻進入了 " 瓶頸期 "，一增，一降，兩者走出反差曲線，供需逐漸被拉平，而這個 " 拉平 " 的轉折點就暗藏在 95 後的出生期内。
2000 年 -2023 年，單位：億平方米，百萬人
95 後一代的 5 年時間内，隻有約 9000 萬人出生，每年出生的平均人數比第二波生育高峰少了近 500 萬，相當于每年少一個特大型城市人口。
更重要的是，第一波生育高峰和第二波之間，隻間隔了 6 年，而此後，出生人口不僅反彈緩慢，切總量較低，2017 年之後更是快速下跌。
出生人口趨勢
兩條曲線走勢反差加速的節點，大緻在 2018 年至 2020 年，地産行業銷售規模再創新高，但暗藏風險。
而這個時間點，95 後的年齡來到了 18-25 歲，正好是第一批新生代走上社會，考慮買房的時期。
而我國的新房實行的是期房預售制度，買了新房的 95 後們，簽了合同之後，還需要再等 2-3 年才能拿到房子，等房子交到他們手裏的時候，等到的是 2021 年之後漫長的樓市寒冬，房價進入下行期。
2021 年之後，全國新房市場的交易量每年下降 30% 左右，房産價值的下降幅度要低于交易量降幅，但均數約在 5-15% 區間，兩年時間約等于跌掉一個首付，會導緻家庭資産下降 10-20%。
與此同時，近 20 年的房地産高速發展，培養了購房者加杠杆買房的習慣，2000 年至 2022 年，我國住戶部門杠杆率從 7% 左右上升至 71.8%，翻了約 10 倍。
當房價上漲超過銀行貸款利息，房主就能獲得超額的杠杆收益，但如今房價減值，再加上貸款成本，讓坐在杠杆上的房主們感受到了資金的加速消耗。
于是房主們紛紛通過去杠杆優化家庭資産負債表，2022 年末，我國住戶部門杠杆率爲 71.8%，2024 年一季度，這一數據下降至 64.0%（中國人民銀行數據）。
野村證券首席經濟學家陸挺說，" 中國居民杠杆率的上升主要是由于房貸和其他消費貸款的增加。這種快速的上升在一定程度上反映了居民部門對貸款的依賴，尤其是在房地産市場中的投資行爲。然而，也有觀點認爲，中國居民儲蓄率世界第一，但實際上，大部分儲蓄是由少數人貢獻的，而大部分人實際上并沒有多少錢。"
對多數人來說，" 房子是用來住的 " 怎麽強調都不過分，但它更是一個普通家庭資産中最重要的組成部分。
房地産給不了 95 後安全感
房地産的作用，除了直接影響一個家庭的财富之外，還與社會資本的流動和上億人的收入水平息息相關。
據第五次人口普查數據，2000 年時，在城市的就業人口中，建築業與房地産業就業人口合計占總就業人口的 6.57%，合計約 195 萬人。
根據國家統計局的數據，2021 年全國農民工總量達到 2.9251 億，其中從事建築業的農民工比重爲 19%，數量達到 5557 萬人，相比 2000 年增長 30 倍。
房地産業直接就業人口約 1012 萬人，比 2000 年增長約 64 倍。兩者合計近 7000 萬人。
如今，從各家地産企業上市公司公告數據來看，" 縮編降本 " 是普遍趨勢。據 CRIC 統計的 64 家上市房企員工人數來看，2023 年末 64 家上市房企總人數爲 118.6 萬人，同比減少 6.5%，對比員工人數最高峰 2021 年，則減少 16.6%。
伴随縮編的，降薪範圍則更加普遍，更有部分企業存在欠薪現象，員工收入預期轉向悲觀。
因此，95 後不僅越來越不願意買房，甚至也不願意進入房地産行業工作，地産開發企業都在感慨：留不住年輕人了！
2000 年建築業與房地産就業情況統計，資料來源：五次人口普查
在房地産加速時期，産業對 GDP 和就業的帶動作用非常明顯，2000 年時，占就業人口比例不到 1% 的房地産，增加值占 GDP 的比重已經達到 1.86%。
此外，房地産還有一個非常重要，但經常被忽略的作用：拉動地方投資，甚至是地方政府對科技創新的投入。
衆所周知，我國很多城市的發展是投資驅動型，投資的錢從哪裏來？土地出讓金起到了非常重要的作用，也就是俗稱的 " 土地财政 "。
在房地産高峰期，2021 年土地出讓金 8.7 萬億，科技企業紮堆的北上廣深等地區，都是土地出讓金收入 " 大戶 "，像杭州、蘇州、南京、合肥、長沙這些主要二線城市，土地财政依賴度也都徘徊在 100% 左右。
土地财政依賴度高和土地出讓金收入高的城市畫像，與科創發展快、勇于投入的城市畫像高度重合。
但過熱的房地産是把雙刃劍，陸挺認爲：" 放到中國 2021 年這樣一個背景下，也許可以做一點點類比，我們當時不是要面對高通脹，那時候通脹确實也不低，但是我們那時候是想解決國内的房地産問題。我們可能認爲房地産價格過高，上漲過快，吸收了太多國内的資源。我們那時候也是希望執行一定的産業政策，要讓中國不僅是富起來，還要強起來，我們要花更多的資源，放到核心的硬科技方面，我們要在芯片産業上有所建樹。這樣的背景使得我們在那時候推出了三道和兩道紅線。"
于是，在人口趨勢和政策考量之下，房地産開始下行，從全民買房，轉向對房地産 " 怯魅 "。
房地産市場規模下降之後，也對這些地方政府尋找新的拉動經濟增長點和财政收入來源提出了新的挑戰。與此同時，依靠産業健康發展拉動就業，避免卷向同質化，卷向人效和成本，也是我們面臨的新問題。
同時，這也是 " 奔三 " 的 95 後在虧本賣房、拒絕内卷之後，在即将 " 而立 " 的人生階段，不得不重新理解社會經濟運行的新邏輯和新趨勢，也要重新思考，不靠房産投資，如何才能積累家庭财富。
