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近日，各路資本加碼投資物流地産動作以及 REITs 擴募等市場消息，讓物流地産投資熱潮的讨論度居高不下。
12 月 8 日，證監會副主席李超在中國 REITs 介紹，未來，證監會将繼續推動更多優質項目發行上市，擴大 REITs 試點範圍，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動産等領域。
多家券商認為，此舉給予了倉儲物流 REITs 的投資機遇。平安證券認為，在各個闆塊 REITs 中，倉儲物流闆塊的收益性價比較高。一級市場方面，倉儲物流 REITs 目前已發行 2 隻，總規模占比僅次于交通基礎設施和園區基礎設施。二級市場上，倉儲物流 REITs 在公募 REITs 整體中漲幅居中，上市以來平均最大漲幅是 36.23%；夏普比率（收益率 / 波動率）較高，高于 REITs 整體，也高于滬深 300、國債和信用債整體，收益性價比相對較高。
當前，整個物流行業的格局呈現外資參與度高的現狀。前不久，黑石房地産基金旗下多元資産管理平台——龍地 DragonCor，宣布公司即将完成對粵港澳大灣區内面積約 28 萬平方米的優質現代倉庫的收購。有傳言稱，這次大規模收購的資産包括富力地産的廣州白雲機場物流園。36 氪作者與龍地首席執行官黃詠祥進行對話，解讀了公司從規模化擴張到多元化轉型的戰略方向。
黑石多次公開表達對中國物流市場的看好，黑石房地産中國區董事總經理趙若川于近日表示，「現在中國已經成為世界上最大的電子商務市場，其全球市場份額已經提升到大概 40%。受益于電商行業強勁的發展勢頭，中國物流行業在過去幾年持續增長。」
這背後是物流地産不可否認的增長潛力。英國房地産咨詢公司萊坊（Knight Frank）監測到，2022 年上半年，亞太區 17 個城市的物流地産租金均保持平穩上升。由于供應鍊波動，租戶還傾向于尋求更多的物流倉儲空間，以避免商品短缺，因此許多城市供不應求。
萊坊亞太區研究部主管李敏雯表示：「物流地産在亞太區是一個相對較新的資産類别，尚未達到歐美的成熟水平。長期以來，由于高昂的土地成本以及政府對工業用地供應的嚴格控制，阻礙了亞太區的物流地産的發展。因此，整個地區的現代物流設施存在結構性供應不足。雖然随着疫情消退，物流空間需求的爆炸性增長可能會企穩，但在中期内，為支持其快速工業化的經濟和城市化速度，供應鍊上的各種物流資産需求将使亞太區繼續維持租金上漲趨勢。」
即使國内前十名物流地産商占據着近七成的市場份額，物流地産領域内正發生着激烈的競争。入局者除了黑石、厚樸這樣的金融機構，還有以普洛斯、寶灣、安博為代表的國内外傳統物流地産商；以鹽田港、廣州港等擁有較多倉儲物流資産的國企；還有以萬科、綠地為代表，依托拿地和土儲優勢而興建物流園區的房企。與此同時，不容忽視的是電商陣容，以阿裡系、京東系為首的電商企業正發力自建倉儲領域，幾方陣容有各自的競争優勢。
掘金白雲機場物流園
龍地官方網站顯示，長租公寓、商業地産都是新增的主營業務，另外也新增了 ESG 部門，對于前兩項業務，龍地首席執行官黃詠祥并沒有透露過多業務細節，他向 36 氪強調多次，「倉儲物流仍然是我們的核心部分」。除此之外，他認為龍地的主要優勢是黑石集團的支持。
黃詠祥在 2021 年 7 月擔任龍地的首席執行官，這是黑石首次設立這一職位。在加入龍地之前，他的背景多元，第一份工作是波音公司工程師，後在麥肯錫咨詢公司擔任顧問，在信息管理服務公司鐵山（Iron Mountain）的七年間，主導了多個并購項目，領導亞洲業務持續增長。
至 2021 年底，黑石已通過二百多筆交易收購全球超過 15 億平方米的物流地産。富力把剩餘的 30% 白雲機場物流園權益轉讓予黑石集團，回籠 53 億資金，用來度過債務危機。此次擴張，龍地沒有披露粵港澳大灣區 28 萬平方米倉庫的具體收購細節。有市場人士猜測，賣家是富力地産。公開市場消息顯示，2019 年富力廣州空港物流園中有待建面積約 28 萬平方米項目，該倉庫拟建物業形态包括高端普倉、多溫區冷庫、恒溫倉庫等。
據廣州空港物流協會數據顯示，截至 2021 年底顯示，富力綜合物流園規劃總建築面積達 142 萬平方米，現已投入運營的物業面積約達 92 萬㎡。
黃詠祥對 36 氪透露，「新加入龍地資産管理平台的 28 萬平方米的優質現代倉庫，地理位置優越，緊鄰多條高速出口，可快速通達廣州機場及大灣區主要城市。租戶均為電子商務、冷鍊等快速增長領域的國内領先企業。」另外，該倉庫與這些企業合作的優勢是優越的地理位置和定制化的物業管理能力。
在旗下的物流資産組合，龍地目前在 18 個城市管理着 40 個物流園區，總可租賃面積已超 500 萬平方米。
私募基金、物流巨頭、互聯網大公司混戰
據了解，中國物流地産的市占率相對集中，截至目前，市場份額第一名是普洛斯，在中國的物流基礎設施總面積超過 4900 萬平方米。國盛證券調研結果顯示，2022 年第二季度，普洛斯的市場占有率接近 25%，國内的萬緯、寶灣、易商等物流地産商市場占比目前均位于 10% 以下。
這意味着，即使成功收購大灣區最大的一站式物流園，讓黑石在中國的物流地産管理面積增加三分之一，但其在中國内地市場的市占率仍不足以跻身行業前列。
關于龍地的現有市占率，黃詠祥表示：「鑒于中國物流行業快速發展的趨勢和潛力，很難準确說明各市場參與者的市占額。盡管如此，我們認為龍地已經構建了國内規模最大并且最具綜合性的物流資産組合之一。我們的物流組合覆蓋了 18 個城市的四十多個物流園區，其中包括大灣區最大的一站式綜合物流園。龍地背靠全球最大的商業房地産持有者黑石，并受益于黑石的規模優勢、行業專識及其遍布全球的資源網絡。」
在中國的市占率不高，與黑石對物流地産的收購标準一向嚴苛有關。2021 年年初，有市場傳聞稱黑石集團、美團和京東物流正在競購中國物流資産的控制權，交易作價或高達 20 億美元，最終京東成為了赢家。
實際上，作為私募基金直投物流資産的代表，黑石具備較為完善的融資能力、獲取項目能力以及運營改造能力。而傳統的物流公司、自建物流倉儲的互聯網公司，也有各自的競争優勢。
仲量聯行臻量研究院負責人周瑛告訴 36 氪，「普洛斯這種物流巨頭在 2003 年左右進入中國市場，與 2013 年前後才開始自建物流園區的菜鳥、京東對比，前者具備先發優勢，傳統物流公司專注在整個産業鍊的一環，積累了開發和運營優勢，更了解業主的進出貨需求、貨物的保存方法。」
周瑛說，「互聯網自建的物流公司首先難以撼動傳統物流公司的市占率，但是連接上遊供應商與下遊消費者之間的有效觸達性很強，有打通整個産業鍊的能力；此外，流量與現金充足都是互聯網公司的優勢。」
由此可見，在接近供應鍊與搶占賽道先機方面，金融機構、傳統物流等幾方勢力在中國國内物流市場不具備優勢，也是正在面臨的挑戰。
寫字樓、購物中心風光不再
不可否認的是，國内外資本視全球物流行業為新的增長點。
2021 年，順豐房托基金（HK.2191）、京東物流（HK.2618）相繼赴港上市。順豐房托基金的投資組合包括三處物流地産類物業，分布于香港、蕪湖和佛山；京東物流目前在港交所總市值超 950 億港元。
東升薊門資管及招商部負責人鄭中認為，在各大城市的寫字樓和購物中心均因高空置率和大體量新供應而持續承壓背景下，物流地産将成為非住宅類房地産行業的新增長點。受益于電商和快遞行業的快速發展，物流地産逐漸被資本看好。和購物中心、辦公樓等商業地産物業相比，物流地産園區的租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更為穩定，因此市場韌性更好。從投資回報率看，物流地産通常超過 6%，高于寫字樓及購物中心資産。
在大宗商業投資領域，物流地産的比重也逐年加強，仲量聯行臻量研究院負責人周瑛告訴 36 氪，物流地産在中國大宗交易的比例從 2019 年的 5% 上升到 2021 年的 21%，預計 2022 年也将穩定在 20% 左右，物流園正在成為熱度僅次于寫字樓的大宗商業地産。
在黑石擴張中國物流資産版圖的同期，普洛斯、凱德、高盛也分别加碼物流地産投資、并購。
11 月 7 日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金 VI（GLPCIFVI）完成募集，規模達 76 億元人民币。該基金将投資于中國 19 個城市的 20 個物流園區，可租賃面積約 213 萬平方米。
凱德投資近日成立兩支在岸人民币基金，即凱德投資中國産業園核心型人民币基金 I 期和 II 期（CBPCF I 和 CBPCF II），兩隻基金規模分别為 3.8 億元人民币和 36 億元人民币，總規模約 40 億元，将聚焦投資于中國的産業園項目。凱德方面表示，此舉符合凱德向新經濟類型資産邁進的策略，包括産業園區、物流倉儲及數據中心等，以增強長期業務韌性。
森瑤中國與高盛資産管理也宣布，雙方已共同成立合資公司，尋求中國一線城市及周邊核心地區優質物流資産及其他新基建投資的機會。
黃詠祥也對 36 氪表示：「龍地目前已在業内打造了一個強大的物流基礎設施平台，并與我們的租戶建立了信任和合作基礎，未來必将從行業東風中獲益。此外，我們的主要優勢還包括來自黑石的支持。黑石是物流行業早期投資者之一，早在 12 年前就開始布局該領域；如今，黑石已在亞洲、美國和歐洲分别建立了大型物流平台。」
對于當下的競争格局，周瑛認為，「目前物流格局分化日益明顯，各個角色的投資人，無論是私募、傳統物流公司還是互聯網企業，都需要根據自己的投資策略和優勢選擇合适自己投資的标的物。」
36 氪作者 ｜ 宋虹姗
