作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
圖 源丨視覺中國
" 認房不認貸 " 的政策照拂，北京、上海樓市迅速響應，跑出了加速度。但是，同爲一線城市、且率先一步宣布 " 認房不認貸 " 的廣州、深圳，樓市基本面雖有起色，但觀望情緒仍然存在。
這主要是兩方面原因造成。一方面是廣州、深圳在 " 認房不認貸 " 之前，首付比例并不高，新政對之影響并不大；另一方面，則是這兩座城市本身的供求關系所決定。
即便成交恢複不如預期，但政策端的發力已經開始，這也爲市場之後的變化留足了想象空間。
2023 年 8 月 31 日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，引導中國商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資産負債，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率；同日，兩部門宣布統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低于 20%。
消息一出，廣州、深圳有部分樓盤随即打出海報宣布支持兩成首付，也有部分房企對 21 世紀經濟報道記者表示，他們也打算推出兩成首付，但要等銀行先行。
據 21 世紀經濟報道記者從廣州、深圳多家銀行相關人士獲得的消息，目前并未推行兩成首付的政策。以此看來，房企先行，或爲吸引招徕客戶的方式。不溫不火的廣深樓市，還在等待更多利好落地。
" 兩成首付 " 攬客
銀行尚未宣布執行 " 兩成首付 "，開發商已經聞風而動，萬科是先行先試的房企。
在廣州，萬科城市之光、萬科黃埔新城等項目均打出了 " 兩成首付 " 的旗号。廣州萬科方面表示，目前萬科在廣州的項目，如萬科黃埔新城、萬科城市之光、金茂萬科都會四季、幸福譽等，都可以執行首套房兩成首付，但最終還是要以銀行審批爲準。
除了萬科以外，保利在廣州的多個樓盤也聲稱可接受 " 兩成首付 "，包括保利天彙、保利領秀海、保利和悅濱江、保利錦上等保利在廣州貨值較高的樓盤。
在兩部門宣布可執行兩成首付的消息發布後，深圳也有不少樓盤蠢蠢欲動。萬科、星河等房企率先試水。不過，這些宣稱可以 " 兩成首付 " 的海報已被撤下，相關房企也表示，這僅是 " 呼籲 "，并不代表政策走向。
據 21 世紀經濟報道記者分别從一家四大行人士以及三家商業銀行人士處獲得的消息，目前廣州、深圳并未有确切消息可以執行兩成首付。房企聲稱可以接受 " 兩成首付 "，本質還是爲了吸引客戶。
一位廣州房企的營銷人士告訴 21 世紀經濟報道記者，" 我們樓盤現在可以接受兩成首付，雖然最終要以銀行審批爲準，但是明顯是有蓄客作用的。我們這幾天樓盤人氣很旺，而且下定認籌的也挺多的。"
引流效果不錯，更多的開發商或将跟進。
一位深圳房企總部負責營銷的人士對 21 世紀經濟報道記者表示，" 我們也有計劃要推出兩成首付，但現在還是要看銀行，我們不敢輕舉妄動。其他房企目前執行下來确實還不錯，帶流明顯。我們也想推的。"
相對于 " 兩成首付 "，潛在購房者關注重點則在 " 房價變動幅度 "。一位有意在深圳購房的人士對 21 世紀經濟報道記者表示，" 如果兩成首付我是能夠輕松點上車，但上車之後我也要考慮月供。假如說房價是看漲的，我覺得我無論如何都會買，如果不是的話，那我還是會繼續觀望，不着急。"
平價走量爲主
購房者關心的不僅是能否 " 上車 "，而是多方因素，例如保值增值、又如月供壓力等。這些方面，房企也并非沒有考慮到。
随着市場利好頻出，房企更是花樣出招。不僅推出了 " 兩成首付 " 攬客，部分房企也宣稱 " 收回折扣 " 或者 " 即将漲價 " 等，來讓客戶下定決心購房。
例如，在上周末開盤的星彙錦城，在開盤現場的大屏幕上就顯示着 " 漲價倒計時 "，折扣回收立漲 5% 等标識。這一樓盤也是上周末廣州樓市成交最爲火熱的樓盤之一，截至 9 月 3 日，這一樓盤成交了超過 200 套。
深圳的情況也與之類似，在新政策發力後，也有多個央企旗下樓盤傳出 " 收回折扣 " 的消息。
不過，這僅是局部現象，且未必真實發生。一位深耕大灣區的房企人士對 21 世紀經濟報道記者表示，" 目前我們所有的樓盤都沒有收回折扣的消息。據我的了解，其它房企也基本沒有。即便有也是‘說辭’，爲了逼定。現在各家房企的策略是走量爲主，不會貿然漲價。"
不僅不敢漲價，還有不少房企推出了特價房單位響應政策。例如，廣州天河的網紅盤珠江花城就推出了 10 套一口價單位；處在尾盤銷售的保利羅蘭國際也推出了數套特價房，還有額外 98 折等優惠。
從現實效果來看，多方利好作用下，廣州、深圳樓市的确有所提振，但并不明顯。
據克而瑞廣佛區域對廣州 60 個重點樓盤的監控顯示，上周，廣州重點樓盤來訪客戶數量環比增長了 18%，是 7 月以來的最高值，而認購套數環比大幅增長了 39%，同樣達到了近兩個月的高值。成交方面，上周商品住宅成交 1096 套，成交面積 12.06 萬平方米，環比上升 19.62%。
據樂有家研究中心數據，上周末（9 月 2 日 ~3 日）樂有家二手成交環比有明顯上漲，改善型客戶入市意願明顯增強，但還未達到 3 月小陽春時期的高峰，也遠未達到 2020 年水平。從帶看情況來看，上周日（9 月 3 日）帶看量，同比二三季度的周日平均水平上漲五成。
從 21 世紀經濟報道記者調研多家房企及機構人士，對未來 " 金九銀十 " 的市場表現，多數表示按照目前的政策威力來看，提振效果還有待觀察；而從策略來看，還是會加大促銷的力度，以求走量。
廣州中原項目部總經理黃韬就分析認爲，從目前來看，市場會繼續分化，整體還是會降價爲主，在此節點，建議發展商要盡快搞促銷，業主則可盡快進行賣房換房，未來兩個月，廣州樓市成交量預計會上漲。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹也建議，各方要珍惜來之不易的利好，切忌一有利好就漲價，這樣才能更好地促進樓市的回暖。" 我們預計短期内市場會受到一定的刺激，交易量将有所上漲，但長期一點還要看供求關系的變化。"
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本期編輯 黎雨桐 實習生 宋佳遙
