以前每到年底，我們都會有數據盤點，但今年不太一樣。在年底最尾巴的時候，樓市開始反彈了。包括最近，我也刷到很多聲音都在說二手回暖。不過幹說不行，還得從數據看。
11 月，上海二手最突出的是成交量，成交了 27463 套。這個數字直接登頂今年第一。也是去年 3 月開始近 20 個月的最高成交量。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
價格上環比漲幅也有 0.4%。連續 2 個月止跌上漲，看起來樓市真的在反彈。但我看完數據發現，其實不是最近才上來的。
今年上海二手反彈，來得似乎比我們想象的更早一些。
這個節點是 5 月，上海政策開始密集出台的月份。按照巧克麗麗的說法，除了政策衰弱期的 9 月，成交量稍微回落。以 5 月爲節點，今年月度成交幾乎都超過去年。
12 月數據截至本月 19 日，數據口徑來源：兔博士，僅供參考
尤其此刻臨近年底，往年市場最冷清的時候，反而有一部分買房人群開始集中回歸上海二手市場。這也引起了我們的關注和好奇。最好奇的是，這些回歸者究竟買了哪裏的房子？哪些區域最先感受到這股暖意？又有哪些小區會優先成爲二手市場的香饽饽？
于是我整理了 5 份不同類型的數據表格。從這些海量真實數據中，可以和各位一起來看看，年底上海二手市場最先回暖的究竟是誰？
01
首先還是看區域。我把今年各區域的二手成交單拿出來看了一下，主力依然在郊區。這一點并不意外，每年好像都這樣。
但今天在我手中的海量數據下，有 2 個獨家數字特别值得拿出來跟各位分享。第一個數字，20%。
整理完所有數據，我看見一個非常清晰的畫面。就是闵行、浦東、松江、寶山 4 個郊區，幾乎共同構成了今年的上海二手大盤。而且還是在挂牌量比去年多了近一倍的情況下，4 個郊區的成交量比去年同期增漲了 20% 不止。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
尤其闵行，同比增長接近 30%，甚至超過了地域遼闊的大浦東。雖然這些标紅的數字說到底離不開 " 以價換量 " 四個字。這也是今年全國二手市場的主旋律，包括外環外單身放開限購也帶來了一波需求。
但成交也确确實實在持續上量。這種反彈畫面我們聚焦到年尾會更加清晰。也出現了第二個比較出奇的數字：60%。
9 月新政後，一直到 11 月，成交量對比去年，全市各區域同比增長都在 60% 以上。各位注意，是全市每個區都超過了 60%。哪怕沒什麽存在感的崇明和金山，整個上海增長趨勢出乎意料地一緻。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
說實話，第一眼看見這個數據我甚至沒反應過來，等意識到的時候，着實震驚了一下。數據真實而冰冷，但這一刻似乎帶了些燙眼的溫度。怎麽說呢，這個數據就好像在說：市場真的開始集體反彈了。
那以前臨近年關的市場是什麽樣的？沒什麽成交，沒什麽氣氛，像今天這樣的數據幾乎是不可能出現的。但今年，上海二手市場确實迎來了一個大翹尾之年。
02
于是在我整理的其他類型表格中，一些數據也格外突出。比如市區老破小，出乎意料的是，今年老破小市場一度讓年輕人格外關注，尤其市區。因爲價格觸底，也因爲單身放開二手限購，成交量反而走高。
截至 12 月 19 日，今年上海老破小一共成交了 43837 套，7 個中心城區的成交量是 22679 套，占比 52%，超過了包含崇明在内的衆多郊區。
我篩選了中心城區内房齡超過 20 年、面積 60 平以下的房子，成交量破 4000 套的一共有三個區域。楊浦、徐彙、普陀，成爲今年老破小最受歡迎的區域。尤其楊浦，鞍山、中原、黃興一帶的老破小紮堆聚集，本身就是内環老破小最集中的區域之一。加上周邊不少新房擠壓，價格一低再低。
12 月數據截至本月 19 日，數據口徑來源：兔博士，僅供參考
當我打開鏈家搜索一個之前實地去看過的老破小，鞍山四村，看到的成交數字也有點驚呆了。
2 年前同戶型一室戶單價接近 8 萬 / 平，而今到了 5 萬多的水平。這個案例也成爲市區老破小的一個成交縮影：跌落的價格換來超量的成交。
圖源：鏈家
數據來源：鏈家
前 11 個月成交了去年的近 2 倍。尤其最近幾個月，都有穩定的成交量。
不隻楊浦這個小區，全市月度成交來看，年底也迎來了老破小的二次春天。最具象化的就是下面這張折線圖。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
按政策節點，新政後一個月成交量都是上漲的，一個月後開始轉向下跌。而如今已來到年尾，距離政策發布過去 2 個多月了，成交還在持續。
折線圖上不僅 10 月走高，11 月絕大部分市區也依然是向上趨勢。更重要一點，當下這份熱情似乎還未衰退。
03
看了老破小，當然少不了關注下郊區次新房。數據篩選的條件是 10 年以内，結果也蠻意外的。排在最前列的是浦東，但各位看下旁邊的是誰。
12 月數據截至本月 19 日，數據口徑來源：兔博士，僅供參考
我想到了松江的二手次新成交量可能還不錯，但沒想到會這麽誇張。在其他郊區還努力夠上 3000 套成交水平線時，松江異軍突起，全年成交量直接比肩從來隻做大哥的浦東。
到 12 月 19 日，我統計當天，一共賣出了 4829 套。這個數字是奉賢的近 2 倍，闵行的 3 倍。出于好奇，我又細看了下每月的成交情況，發現了更有意思的事情。
松江今年的次新成交基礎本身就不低，借着兩次新政又往上蹿了一蹿。而且和浦東的數據咬得很緊。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
6 月和 10 月，誇張到直接爆過了浦東，成了這兩個月的全市第一。雖然背後是以不到 4 萬 / 平的成交均價（1-11 月）換來的，而嘉定、青浦的二手次新成交價都在 4 萬 / 平以上。
但不得不說，從前面的市區老破小到此刻的郊區次新，有了價格優勢後确實是好賣。
04
既然話說到這裏，那這幾年最不被大家看好的學區房呢？是否真的徹底涼了？還是在悄悄回歸二手市場？
爲了讓答案更具體，我選取了 17 個典型學區房小區，跨度覆蓋内中外環。很多極端小戶型曾經被擡上了 20 萬 +/ 平，但狂熱褪去後，這些房子的價值也陸續回歸，所以今年依然是上海二手市場上活躍的一分子。
12 月數據截至本月 19 日，數據口徑來源：兔博士，僅供參考
首先最惹眼的是闵行。雖然屬于外環，但這兩年幾乎成了區域教育屆的卷王。TOP3 樣本有 2 個都來自這個區域。
尤其春申闆塊的高興花園五街坊，今年到 12 月 19 日成交 97 套，再加上其他街坊，一共成交了 130 套。放在全部樣本中看，也是一個不小的數字。
其次就是内環成交熱度最高的：梅園系列小區。福山外國語 + 建平西的雙雄組合，簡直是整個浦東的學區房聖地。尤其梅園三街坊，2021 年個别小戶型還在 20 萬 / 平，兩年前來到 17 萬 / 平。
圖源：鏈家
目前差不多面積的戶型鏈家成交均價在 10-11 萬 / 平左右。今年三街坊一己之力賣出了 73 套（截至 12 月 19 日）。而前 8 個月幾個街坊總成交量已經超過 200 套，差不多接近 2022 年全年的水平。
可見無論價格高點還是當下，梅園都是屹立不倒的存在。而最讓人意外的是華二加持的前灘。最近一段時間，前灘突然爆發，成交量開始逆風起飛。
尤其尚峰名邸直接領跑闆塊了。10 月一口氣賣了 10 套 47 平的小戶型，到統計日，12 月不到 20 天也已經成交 6 套。加上闆塊内晶耀名邸、錦繡臻品，這 3 個小區今年就賣出了 80 套。
總之，家長們對華二的信心基本沒有磨滅過。隻要有機會就會堅定入局。而當下的市場價格就是一個機會。
05
最後一個我想已經不用強調了，各位都感受到了，就是二手豪宅市場。今年上海豪宅幾乎撐起了全國的半邊天。各地富豪集體抵滬，拿下上億的房子，和拼夕夕團購一樣毫不費力。
所以我們的篩選條件嚴格了一些，限定全市 3000 萬以上豪宅。于是從 900 多個成交數據可以發現，二手豪宅全年成交量都創了新高，但越到年尾越瘋狂。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
10 月、11 月一起成交量直接突破 210 套，有種年底甩貨大酬賓的即視感。甚至 10 年不問江湖的檀宮，今年都成交了 2 套，其中一套大标的就在最近的 12 月初成交，總價 3.5 個億。
往年這個時候，哪見過這麽大陣仗？闆塊來看，今年上海二手豪宅成交主力闆塊，集中在了陸家嘴、聯洋、新天地和徐彙濱江。大部分成交都是世茂濱江花園、仁恒河濱城、翠湖天地等貢獻的。
我特别關注了下世茂濱江花園的數據。今年一共成交 120 套，一個小區扛起了整個陸家嘴一大半的 KPI。四季度數據更誇張，直接賣出了之前的近 2 倍成交。這還是在 12 月沒過完的情況下，等于 2 個月 +19 天的成交數據，真有年底沖業績那味兒了。
數據口徑來源：兔博士，僅供參考
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關于數據就整理到這裏，今年上海二手成交量确實一路高歌猛進。也是有了這些數據，我們才敢說樓市成交反彈已經是基礎性事實。
但背後呢，各位有沒有看到一個清晰的畫面？從老破小開始，到次新房，再到學區房等特殊産品，最後是豪宅，一座城市最最核心的資産。
上海樓市這一輪以價換量，最早就是從兩年前的老破小開始的。然後是今年的大戶型、豪宅開始明顯降價。這也說明了一件事，就是房子還得是高品質的，才能在這個樓市周期裏堅持更久。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：餘奔雷，36 氪經授權發布。
