不僅一手豪宅行情火爆，二手豪宅市場也當仁不讓。豪宅經紀人算得上是與富豪階層接觸最多的一群中介經紀人，更是見證了這兩年豪宅市場的風起雲湧，豪宅背後社會财富的變遷，高淨值财富群體的分化。
前幾天，一個溫州富商朋友阿強開心地告訴我，" 搶到了，搶到了 "！
上海市中心新天地闆塊一個叫中海順昌玖裏的豪宅開盤，一共 500 多套房源，上千人搶。萬幸自己搖号靠前，花了四千多萬搶到了一套 245 平米的大平層，單價隻要 17 萬多，賺大了！
四千多萬的豪宅還便宜？阿強神秘兮兮地說，便宜不便宜，你看看中海順昌玖裏周邊豪宅翠湖天地去年成交價就明白了，翠湖均價 21 萬 / 平，新豪宅一平米倒挂三四萬。
這隻是今年一二線城市核心地段豪宅銷售火爆的一個縮影。
不僅一手豪宅行情火爆，二手豪宅市場也當仁不讓。豪宅經紀人算得上是與富豪階層接觸最多的一群中介經紀人，更是見證了這兩年豪宅市場的風起雲湧，豪宅背後社會财富的變遷，高淨值财富群體的分化。
最近，三位豪宅經紀人向我講述了這兩年部分行業紅利期下，富人們購買豪宅的故事：
可能和你想的不一樣。
杭州富人買豪宅，有人兩天出手 2000 萬
杭州豪宅經紀阿紅，有十多年從業經驗，這兩年最大的一個感受是：富豪們絲毫沒有受到經濟大形勢的影響，主打一個錢太多，買豪宅看準了下單極快，而且會多次購買。
" 豪宅客戶一般來說買房非常幹脆，幾天之内就會定下來，一般不會超過 10 天。" 阿紅說，她的杭州土豪客戶中，下單最快的前後隻花了 2 天時間，就入手一套總價 2000 多萬元的豪宅，" 其實也不難理解，土豪們時間比錢精貴，不會花大量時間去貨比三家追求極緻性價比，隻要看中喜歡了，決策非常快，貴點也不怕，不會爲了多省點錢而跟房東磨嘴皮子。
阿紅說，杭州豪宅市場另外一個顯著特征，就是不差錢的土豪們，會短時間多次購買豪宅。
在阿紅看來，有部分富豪這兩年賺得盆滿缽滿，但思想還很傳統，有錢了就想買不動産，局外人都以爲是炒房，其實未必，更多的是出于資産的長期配置。
她曾經服務過一位客戶，自己的房票用完了，就用父母和子女的，兩年内買了三套豪宅。但對于這些富豪而言，買豪宅是投資而不簡單是普通人理解的炒房。不動産本來就是一項長期投資，尤其豪宅更不可能短時間暴漲暴跌。土豪們錢多，對他們而言，買豪宅更多和收藏古玩的心理差不多，長期持有等待升值，和短期投機還是不一樣的。
有需求才有供給的動力，而杭州富豪買豪宅的熱情，從土拍熱度也可見一般。
2023 年 12 月 12 日，杭州進行取消地價上限後的首場土拍，共推出 10 宗地塊，其中 5 宗溢價成交，最高溢價率高達 38.32%，平均溢價率 10.5%。而 2024 年的首場土拍，杭州 7 宗地塊全部溢價成交，最高溢價率 24.4%，平均溢價率 19.1%。
深圳豪宅保值增值，關鍵時刻 " 救命 "
對這兩年豪宅客群的大起大落，深圳豪宅經紀人阿傑感觸很深。早年的豪宅客群，主要是房地産、外貿等行業的股東高管，後來随着互聯網、新能源行業的興起，科技新貴成了豪宅接盤的生力軍。
阿傑就拿最近成交的一套豪宅爲例，房東過去從事外貿行業賺了一些錢，但這兩年外貿行情比較差，公司經營不善，唯一保值增值的竟然還是名下的一套核心地段的豪宅，成了救命的稻草，最近高溢價成交，接盤的是科技行業的新富豪。
3 月 5 日當天，深圳市場成交了一套位于深圳華僑城天鵝湖花園的豪宅。建面 131 平的大戶型，起拍價約 1465 萬，最終以約 2348 萬成交，溢價約 883 萬。成交單價 17.92 萬 / 平。
▲來源：阿裏法拍
經過查詢發現，該面積段的二手房在 2021 年樓市高峰期的成交單價是約 17.41 萬 / 平。
▲來源：行舟深房
可以說，深圳樓市經曆了三年調整，天鵝湖花園這種豪宅房部分房源竟然出現了逆市上漲，單價漲幅雖然隻有 3%，但也算保值增值了。
網紅富豪紮堆崛起，是成都豪宅購買新興勢力
這兩年，直播帶貨站上風口，盡享時代紅利，作爲直播網紅重地，成都網紅成新富豪買豪宅的故事不勝枚舉。
據成都豪宅經紀阿雪講述，這些網紅主播日進鬥金，有了巨額财富，買豪宅眼睛眨都不眨，主打一個穩準狠。
阿雪說，成都這兩年發财的網紅富豪，大多會買總價 800 萬到 1500 萬區間的大平層。
阿雪以最近成交的一套成都二手豪宅爲例，作爲最近三年唯一行情火爆房價堅挺的城市，成都最近因爲一套豪宅的高溢價成交，徹底嗨了。
2 月 28 日，位于成都一環内，距離太古裏不遠的新希望 D10 天府小區，迎來了二手房市場的首套成交，次樓王，43F，建面約 223㎡戶型最新成交價 1200 萬（有增值稅），成交均價約 54545 元 /㎡，租客直買。
查詢成都一房一價，找到這次出售的 43F 房源，當時賣價爲 871.65 萬。
按照持有三年計算，這套房子如今以 1200 萬賣掉。房東相當于三年約賺 329 萬，每年約賺 109 萬，每月約賺 9.13 萬，每天約賺 3046 元，細思極恐。
阿雪說，這套豪宅的買家就是長期租客，因爲做直播網紅發了大财，覺得每個月再交高額的租金不劃算，反正不差錢，于是和房東商量了好幾回，出重金買下了這套豪宅。
這套房源位于成都市中心，去太古裏逛個街很方便，租客長期租對周邊的生活環境也都熟悉了，不想搬家再去其他闆塊買豪宅了。房東一開始也不太願意，畢竟每個月房租不菲，就算這個網紅不租，後面大把的人排隊想租，長期穩定的現金流不香嗎？但耐不住這位直播網紅真心喜歡，出的價格也相當有誠意。
于是和房東幾番博弈後，以超出房東預期的高溢價 1200 萬拿下這套豪宅。
阿雪介紹，購買新希望這套豪宅的直播網紅也隻能算中上部網紅，核心地段大平層已經是她們購買力的天花闆。一些做到頭部的直播網紅，也會考慮買别墅，" 前段時間我手上還成交了一套别墅，買房人就是一位成都頭部直播網紅，成交總價兩千多萬。"
今年 2 月底，成都豪宅第一梯隊項目 D10 天府，建面約 223 平方米的一套次樓王戶型，以總價 1200 萬元成交，單價約 54545 元 /㎡。以這個項目在 2019 年 7 月首次開盤時價格爲 27600-39995 元 /㎡計算，這套房三年時間，升值了近 40%。
/ 後記 /
這兩年豪宅逆勢漲價，核心城市的核心地段豪宅，成爲這一輪豪宅行情的最大赢家。
克而瑞數據顯示，2023 年全年，全國 10 個核心城市總價 1000 萬以上的一手高端住宅，共成交 5.2 萬套 , 同比上漲 10%。總價 1000 萬元 -3000 萬的新房豪宅，成交量最高的五個城市是上海、北京、杭州、深圳和廣州。
多位分析師指出，豪宅熱銷的背後，底層的邏輯仍然是其具有稀缺性，還有新老财富人群交替，出現對資産配置和理财的新需求。
以上海爲例，根據财聯社文章，上海陸家嘴南側的濱江凱旋門項目三期推出最後 4 幢高層住宅，共 212 套房源，均價 17.28 萬元 / 平方米，套均總價超 4000 萬元。
該豪宅項目總價很高且購房門檻也不低，個人買家在認購該樓盤時，需要先繳納 330 萬元認購金；另外，購房者還需要具備至少 21 年連續繳納社保的記錄。即使設置了如此高的門檻，仍然一房難求。
當然上海的購買力與其财富集聚密切相關。根據 3 月發布的胡潤财富報告，上海富裕家庭數量比香港更多，是深圳、廣州、杭州、甯波、台北、天津、蘇州的數倍，超過深圳、廣州、杭州、甯波之和。
從上述情況也可以看出，中國這麽大，資源分布不均衡。全國最好的資源大多集中在這些大城市的核心地段，也是财富群體的終極聚集地，一旦行情回暖，這些城市核心地段優質的豪宅資産，就成爲強大的保值增值利器，吸引全國高淨值人群入局。
而且過去幾年财富格局變化很大，一些舊富豪落敗，但賣自家别墅一定是最後的選擇。與此同時，新富人崛起，以成都的網紅富豪和杭州的互聯網富豪爲主，自然有購置豪宅的需求。
跟普通人的居住需求不同，豪宅對于富人而言更像是奢侈品或者理财産品，價格是否合理隻是一方面，稀缺性和心情更重要。
（注：文中阿紅、阿傑、阿雪皆爲化名）
