當多位房企老闆爲債務重組走上前台，瑞安房地産将優質資産鴻壽坊賣給大家人壽……這都意味着，即便時間走到 2024 年，上市房企的日子，依然難以平靜。
在行業深度調整期内，新的趨勢已經形成，房住不炒大勢之下，高杠杆、高周轉、高負債模式行不通了，沒有誰再敢大肆突進。
過去的 2023 年，不少千億房企被迫揮别資本市場，征戰的硝煙漸散，留下千瘡百孔。存活者，也多在保殼、保交付和保運轉之中煎熬。
2024 年，是它們的關鍵之年。誰又能安然度過？
退市潮
2023 年，樓市沒有迎來預期中的增長，大面積複蘇尚需時日。在資本市場上，房企退市帷幕瞬間拉開，一家接着一家揮手告别。
去年 4 月，停牌 18 個月的新力控股集團被聯交所摘牌，成爲年内首家港股退市房企。它登陸港股剛剛 3 年，是最年輕的上市房企，也最短命。
兩個月後，A 股迎來首家房企退市——藍光發展，因股票連續 20 個交易日收盤價低于 1 元 / 股，被踢出了資本市場。
緊接着，掙紮幾年的泰禾集團告别 A 股。退市的閘門一旦打開，便一發不可收拾，中天金融、嘉凱城、美好置業、粵泰股份、陽光城、宋都股份、泛海控股等相繼作别。
據公開數據，2023 年 A 股有 46 家企業退市，房地産行業企業 9 家退市，居于首位。
港股被摘牌的房企至少 4 家，最近被取消上市地位的是，曾号稱 3 年完成雙千億目标的三盛控股（資産、銷售各千億規模）。
此外，還有多家港股房企正在亮着紅色警報，祥生控股、佳源國際集團、大唐集團等不少于 9 家處于停牌狀态。它們大多在 2023 年 3、4 月間停牌，将在 2024 年 9 月屆滿 18 個月期限，如果不能完成複牌指引，也隻有退市一條路。
高周轉失控
自 2005 年開始，中國房地産市場已曆經 4 輪周期，如今正處于第四輪周期的末尾。這一次，讓本土房企吃盡苦頭。根源在于，它們未能準确把握趨勢的變化。
10 年前，房企可以借助棚改貨币化改革吃到紅利，後來，在城鎮化過程中又各取所需，行業狂熱異常。
特别是碧桂園的 "345" 模式（3 個月開盤，4 個月資金回正，5 個月資金再利用），被行業視作秘笈，紛紛有樣學樣，拿地、建房和去化一再壓縮，周轉效率不斷提速。
在 " 三高 " 模式的助推下，陽光城、藍光發展、新力控股，乃至出了大事的中國恒大等迅速崛起。
七個蓋子八個壇子來回騰挪，理論上是可行的，但一遇逆周期，就玩不轉了。
陽光城老闆林騰蛟，重金挖來碧桂園原班人馬朱榮斌和吳建斌，一個負責全面業務，一個精通财務和融資，令人豔羨的雙斌 CP，終究沒能讓公司免于流動性危機。加上二股東泰康保險清倉式離場，公司終以退市劃上句号。
新力控股、藍光發展同樣是高周轉的受益者，從百億級到跨進千億銷售規模，均隻用了 4 年時間。
但千億盛宴剛過，多骨諾骨牌效應立現。2021 年，新力控股老闆張園林的退群風波，引發市場情緒波動，股價暴跌，流動性危機撲面而來。退市之前，公司總負債規模 918 億元。
藍光發展在同年暴雷，雖然奮力甩賣資産、引入戰投，仍未徹底解決債務。截至 2023 年 4 月 4 日，公司累計到期未償債務本息 420.55 億元，難以回天。
退市房企中，美好置業是個例外。從 2018 年開始，公司就開始收縮地産業務，轉型裝配式建築和現代農業。但新業務未能形成合力，反倒成爲公司沉重的包袱。
未來更卷
退市，預示着房企老闆們的資本夢碎，也預示着行業正在進行一場殘酷的洗牌。
據克而瑞數據，截至 2023 年 12 月 18 日，A 股、港股上市房企市值分别較年初下降 20.55% 和 32.15%，合計 181 家房企市值總和（不包括已退市房企）減少 1.089 萬億。
A 股 110 家房企中，12 家房企年内股價跌幅超過 40%，包括金地集團、ST 世茂、新城控股、泛海控股、萬科 A 以及中交地産等。
爲了提振股價，不少房企使出了絕招。金科股份和榮盛控股一樣，都注入控股股東資産，還通過增持股份護盤，将股價鎖定在紅線内；世茂股份等則通過回購股份，來刺激股價。
但是，這些手段隻能暫時避免危機，要治本，還得靠自我造血能力的恢複和融資環境的改善。總之，就是要讓房子能賣得出去。這是擺在國内超 10 萬家房企面前的現實問題。
幾乎每一個行業發展到一定階段，特别是逆境時，就會出現行業大洗牌。如多年前的家電市場，就是經過了這樣一個過程，形成了目前格力、美的、海爾組成的三巨頭。
房地産行業同樣如此。隻是，風高浪更急。
所以，在 2023 年可以看到，央企國企房企頻頻現身土地市場，以往高調的民營房企們，紛紛埋頭排雷。
據中指院數據，2023 年前 10 月，央企、國企商品房累計銷售額同比增長 10.05%，同期，民營房企同比下滑 31.07%。
市場并不似林騰蛟公開信裏所講的，嚴冬過盡綻春蕾。相反，人們更願意相信萬科郁亮的話，" 行業陣痛的影響比預想中要長 "。
