作 者丨朱麗娜 , 實習生董慧
編 輯丨李豔霞
圖 源丨圖蟲
受第五波疫情、美國加息潮等多重影響，香港房地産市場持續震蕩。
12 月 21 日，香港地政總署公布，長江實業（簡稱長實，01113.HK）以 87.03 億港元中标香港九龍區啟德地皮，批租期為 50 年，平均每平方英尺樓面地價僅為 6138 元，地價重返 8 年前水平。
長實拿地價遠低市場預期
本次長實中标地皮包含啟德 2A 區 4 号、5（B）号及 10 号商住地 3 個地塊，面積約 21.44 萬平方英尺，涉及可建總樓面約 141.8 萬平方英尺，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，為香港第四季度最大規模住宅官地。
此前市場對該地皮估值為 113.4 億至 148.89 億港元，每平方英尺地價估值為 8000 至 10500 港元。戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明向 21 世紀經濟報道記者表示，戴德梁行内部估價為 95 億港元，每平方英尺 7800 至 8000 港元，已為最保守價格，但實際中标價格仍較預期低 8.4%。
去年 2 月，長實曾以 102.8 億港元投得啟德第 4E 區 2 号住宅地，平均每平方英尺樓面地價為 15861 港元，本次中标地價較上次下跌 61%。
黎劍明表示，香港市區大面積地皮供應量極少，隻在啟德區存有少量，因此發展商對投資地産仍有熱情，" 但因今時今日市場不利因素較多，發展商出價必然保守又謹慎 "。他指出，長實中标價格遠低于市場預期有多重原因。
一是地皮客觀條件限制。本次長實中标地皮面積廣，考慮到加息等因素，建築成本高昂，由于項目投資額龐大，開放商更傾向于保守出價。同時，地皮雖在港鐵宋皇台站附近，但并不位于啟德區中心，而是在土瓜灣舊區。另外，地皮并不完整，分成 3 塊，還需要建設政府社區設施，設計存在難度。
二是樓市交投疲弱對地價或有影響。根據戴德梁行發布的香港房地産市場 2022 年回顧及 2023 年展望，2022 年香港一、二手住宅交投持續放緩，前 11 個月每月平均成交宗數不超過 4000，預估全年總成交量為 4.5 萬宗，為 10 年以來低位。多家發展商在啟德區還有積存貨尾未賣出。
為何特區政府接受低價賣地而不選擇流拍？黎劍明認為，過去幾次售地，政府已接受地價下跌趨勢，如屯門大榄住宅地、安達臣山商業地等地皮，都是越賣越低價，平均每平方英尺樓面地價從 12000 港元降到 8000 港元左右。政府亦需要穩定收入，" 所以政府定價時已考慮清楚，不似以前做法。"
香港樓市明年有望恢複
雖然長實以低價中标，但多位采訪對象表示，低地價并不等于低樓價，明年通關後樓價有望反彈回升。
黎劍明強調，投資地産是 buy future，" 今天的低價不代表你一定要（低價）賣出去，還是要看兩三年、三四年之後，經濟會不會好一點。"
香港置業高級區域營業董事餘柏認為，本次長實中标的地皮至少在 2024 年後推向市場，并且将有多個寫字樓入夥，對未來房價沒有太大影響，" 但短暫對新買家來說，絕對要态度更審慎才入市。"
今年以來，香港樓市受到疫情、股市波動、加息等多重負面因素影響，樓價創 5 年新低。根據香港特區政府數據，整體樓價在 2022 年前 10 個月的跌幅達到 10.5%，全年樓價跌幅估計為 12%-13%。集合香港屋苑二手成交價格的中原城市領先指數從 1 月的 185.93 下降至 11 月 162.31。
黎劍明表示，随着通關希望越來越大，樓市或将受惠于通關消息。此前，香港特區行政長官李家超表示，香港市民都關心與内地免檢疫通關，将會如實反映通關問題。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，2023 年香港住宅市場仍然會受到加息及環球經濟影響，部分業主因供樓壓力加大而提升議價空間，預計明年上半年樓價會維持跌勢，下半年樓價将趨于穩定，全年樓價預計調整 0%-5%，成交量或比 2022 年低位回升 20%-30%。
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本期編輯 林海銘 實習生李睿妍
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