本文來源：時代周報 作者：梁争譽
郝悅花 1200 萬元買的房子，現在同小區同戶型的挂牌價是 1050 萬元。
她 " 上車 " 的那一年是 2020 年，那是深圳樓市最爲火熱的時期——當年，深圳賣了 4.5 萬套新房，同比增長 19.8%，創下 5 年新高。
如此火爆的場景主要歸因于新房和二手房價格的倒挂。
那時，深圳的限價政策已經執行三年，新房價格受到嚴格管制，與二手房價存在較大倒挂空間，" 打新 " 浪潮席卷全城。在當時的購房者眼中，深圳很多房子都相當于 "100 萬元的寶馬 50 萬元賣 "。
在 " 買到即賺到 " 的情緒裹挾下，開盤 " 日光 " 成爲常态。深圳中原研究中心統計數據顯示，2020 年深圳的住宅、公寓、商辦等各類型樓盤開盤超過 130 次，其中 34 次當天售罄。
眼看着市中心的樓盤接二連三被搶光，郝悅半推半就入手了龍華一套建築面積約 120 平方米的新房，單價約 10 萬元 / 平方米——這是當時整個片區最貴的價格。她并無太多擔憂，因爲一公裏開外已經有二手樓盤賣出 12 萬元 / 平方米的價格。幾乎所有人都認定，房價還會繼續上漲。
但接下來幾年的市場走勢超出了絕大多數人的意料，幾乎所有買房人都目睹了一次樓市的 " 深蹲 "。當下，市場經曆長期調整，形勢逆轉，房價深度回調，再加上 9 月 29 日深圳限售政策取消後，二手市場供應增加，" 破發 " 取代 " 倒挂 " 成了高頻詞。
因爲限售解禁，郝悅的房子有了流通的機會，但這并不是好消息。她在貝殼找房 APP 看到，小區現在出售的二手房，一半的挂牌價低于四年前的備案均價，和她家同樣戶型的房子挂牌價爲 1050 萬元，隔壁曾經賣出天價的小區最新成交價也已經縮水四五成。
郝悅入住未滿一年的房子，價格 " 破發 " 了。
類似的 " 破發 " 并非個例。在各個社交媒體平台，四大一線城市乃至杭州、成都、武漢、廈門等熱點二線城市，都有業主分享 " 破發 " 的買房故事。
一名武漢業主在 2020 年高位 " 上車 "，300 萬元本金已經浮虧 50%，" 不賣了 "。同樣在 2020 年買房的一位廣州業主，680 萬元買的房子，現在同小區同戶型隻賣 450 萬元。" 每日 · 人物 " 的報道中也出現數名甯可虧損上百萬也要 " 解套 " 的北京業主。
在深圳貝殼研究院院長肖小平看來，二手房價 " 破發 "，既不是個案，也不是現象。" 市場畢竟調整了三四年，價格肯定不可能和之前比，所以原價賣也好，甚至比原價還要低的價格來賣，肯定是有的。"
根據肖小平的調查，目前低價賣房的業主，最主要的原因是信心不足，" 雖然現在賣的價格不高，但是他們認爲未來可能還會更低。"
一二手房交錯的深圳市中心，時代周報攝
網紅盤報價 " 破發 "
曾經備受市場追捧的深圳網紅盤房源，現在不乏以 " 破發價 " 挂牌出售。
譬如深圳第一個實行積分搖号的華強城。
2020 年 8 月，華強城三期入市。據深廣電都市頻道報道，2.6 萬人參與了誠意登記，而華強城可售房源隻有 556 套。最終，長達 96 頁的入圍名單上，第一名積分高達 109.5 分——按積分規則推算，這是一對深戶夫妻，合計在深圳繳納 41 年社保，且名下均無房産。
去年開始，華強城三期陸續解限，可以上市交易。目前，華強城三期在貝殼找房有 20 套房出售，挂牌價在 4.37-5.87 萬元 / 平方米之間，而開盤時的備案價在 4.3-6.6 萬元 / 平方米之間，多套在售房源打上了 " 業主急售 " 的标簽。
貝殼找房的成交記錄顯示，今年 3 月，華強城三期一套建面約 89 平方米的三居室以 378 萬元成交，單價約 4.26 萬元 / 平方米。在挂牌出售的 308 天裏，業主調價 7 次才促成交易。
與華強城齊名的網紅盤萬豐海岸城在 2021 年 1 月首次開盤，同樣吸引大量 " 社保巨子 " 打新，也沒逃過 " 破發 " 命運。限售取消後，萬豐海岸城獲得交易資格，目前在貝殼找房有 8 套二手房出售，其中 5 套的挂牌價低于開盤均價。最便宜的一套挂盤單價約 5.26 萬元 / 平方米，而三年前的備案均價約 5.75 萬元 / 平方米。
改善盤招商臻府也有二手房報價 " 破發 " 了。
招商臻府位于 " 限購區 " 寶安區新安街道，隻有兩種戶型，建面約 118 平方米四居室、建面約 156 平方米五居室，備案均價約 8.84 萬元 / 平方米，于 2020 年 8 月入市。
目前，招商臻府有 27 套二手房在貝殼找房挂牌，其中 10 套房源報價 " 破發 "。最便宜的是一套建面約 120 平方米的四居室，在限售政策取消後半個月放盤出售，挂牌價 950 萬元，單價約 7.92 萬元 / 平方米。負責維護這套房子的經紀人爲它打上了 " 滿二唯一 "" 紅本在手 "" 高樓層 " 等标簽。
肖小平認爲，二手房業主低價賣房，是在 " 遷就市場 "。2021 年 5 月以來，深圳房價持續下探，部分區域房價較高點縮水三至五成，大量二手房價格回到六年前，新房價格也不斷回調。二手業主想要賣房，隻能随行就市。
" 業主遷就市場，最重要的原因是對後市信心不足。" 今年 8 月，肖小平曾發起一個關于賣房原因的調查，" 這些業主選擇這時候低價賣房，主要是因爲他們覺得過幾個月或者明年再賣，價格會更低。"
一位以 " 破發價 " 賣掉房子的杭州業主發現，下一套房子的成交價又比自己的成交價低了 25 萬元，" 還是跑得慢了，但是現在跑總比再晚點好。"
肖小平表示，二手房價 " 破發 " 的确存在，但并沒有形成趨勢，" 真正願意以低于購入價賣出的人，沒有我們想象中那麽多，這個事是很需要勇氣的。"
二手房挂牌量走高
二手房價格承壓，與限售解禁後業主大量放盤不無關系。
9 月 29 日，深圳市住建局等四部門聯合發布《關于進一步優化房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱 "《通知》"），明确取消商品住房和商務公寓轉讓限制，商品住房和商務公寓取得不動産權登記證書後，可上市交易。
此前，深圳的商品住房和商務公寓需在取得不動産權登記證書分别滿 3 年、5 年後方可上市交易。
限售取消後，原本在限售期的房源可以上市交易，次新樓盤挂牌量增多，推動整體挂牌量出現較爲明顯的增長。
深圳貝殼研究院監測數據顯示，新政發布後，樓齡 3 年内、5 年内的房源占比上升，其中 3 年内的新政後占比達到 3%，增幅爲 1.8%；5 年内的新政後占比達到 9.5%，增幅爲 2.5%。
貝殼找房 APP 顯示，新政發布後的四周（9 月 30 日 -10 月 27 日），每周新增挂牌的二手房源數量分别爲 7253 套、5091 套、4626 套、4144 套。可供對比的是，新政發布前，貝殼找房每周新增挂牌二手房源在 3000 套左右。
深圳市房地産中介協會根據公開在售二手房源量數據統計發現，截至 10 月 28 日，深圳共有 68341 套有效二手房在售，在售量整體呈持續增長态勢。
圖源：深圳市房地産中介協會
供應短期走高，導緻挂牌價承壓。
以網紅盤華潤城潤玺爲例。潤玺分兩期開發，在 2020 年至 2022 年分三批入市，備案均價約 13.2 萬元 / 平方米。随着限售取消，潤玺得以上市交易。
目前，潤玺一、二期在貝殼找房、中原找房的挂牌量分别爲 72 套、85 套。熟悉華潤城的經紀人宋楠透露，潤玺一、二期實際在售房源已超過 300 套，" 有些是放盤程序還沒走完，或者沒簽委托書，沒有在 APP 展示。"
在售房源增多，急售的業主不得不讓步。
在中原找房放盤的多名潤玺一期業主近期下調了報價，降價房源均爲建面約 120 平方米三居室，一套低層朝東北的降價 250 萬元，一套低層朝南的降價 150 萬元，一套高層朝東南的降價 100 萬元。
中原找房成交記錄顯示，潤玺一期最近成交一套建面約 114 平方米三居室，總價 1668 萬元，單價約 14.63 萬元 / 平方米。" 算上供樓利息、資金成本，賣了 1668 萬元的業主并沒有賺錢 "，宋楠表示。
宋楠表示，近幾年引起全民打新的網紅盤，按目前市場認可的價格測算，大部分隻能保本，或者微賺，" 不是說 13 萬元 / 平方米買入，14 萬元 / 平方米賣出就是賺了一兩百萬元，首付的機會成本、利息、稅費、傭金，難道不是成本嗎？"
好消息是，限售取消與增值稅免征年限從五年調整爲兩年引發的挂牌量走高趨勢，已經開始放緩。肖小平表示，深圳新政出台的前三周，貝殼找房平台的二手房挂牌量增幅分别爲 4.4%、1.9%、1.0%，" 随着時間的推移，增幅漸趨平緩，從中不難看出市場信心在逐步提升。"
價格泡沫被擠破
限售取消，大量二手房得以上市流通，隻是 " 破發 " 的表層原因。更深層的原因是，房地産市場經過深度回調，泡沫被擠出，房價得到修正。
不止是深圳，杭州、武漢、成都等熱點城市曾引發 " 萬人搖 " 的不少網紅樓盤，也在二手市場遭遇 " 破發 "。
以杭州爲例。 2018 年至 2021 年，杭州累計出現 32 次 " 萬人搖 "，涉及未來科技城、錢江世紀城等熱門闆塊的 20 個樓盤，部分已入市交易的樓盤出現 " 破發 "。
未來科技城的遠洋西溪公館在 2020 年創造了 "6 萬人搖 " 紀錄。該項目新房均價約 2.79 萬元 / 平方米，2022 年 3 月的二手房成交單價一度攀升至 4.2 萬元 / 平方米，但 2024 年 9 月的成交均價約 2.56 萬元 / 平方米。克而瑞指出，遠洋西溪公館 " 破發 "，主要受投資客比例過高、産品戶型過時以及群租房過多等因素，導緻小區房價出現踩踏、回落的情況。
大江東核心區的融創城也面臨 " 破發 "。2019 年至 2020 年，融創城共開盤 9 次，創造了 2 次 " 萬人搖 "。新房時期，融創城高層均價約 1.84 萬元 / 平方米，今年 9 月其高層房源的成交均價約 1.66 萬元 / 平方米，虧損近 10%。
杭州舊日的網紅盤二手房價 " 破發 "，原因同樣指向房價的高位回落。
2022 年中以來，杭州二手房價格開始波動下行，一二手房房價由此前的顯著倒挂轉變爲當前的正向價差持續擴大。根據克而瑞監測，今年以來，杭州的新房與二手房價差已從 3 月的 1297 元 / 平方米擴大至 9 月的 5466 元 / 平方米。
" 房價下行帶走了短期投資投機需求，真實的購房需求顯現，多數曾經的網紅盤或進入保本和微利期，樓市财富效應預期也将持續減弱 "，克而瑞表示。
對于限售政策的取消，業内普遍持肯定态度。
中指研究院政策研究總監陳文靜認爲，限售取消短期内或推動二手房挂牌量增加，但也有利于促進二手房市場活躍度提升。
一名市場研究人士并不認爲限售解禁供應增加會造成房價踩踏，" 過去這麽多年，二手市場活躍的時候，都是供需兩旺的行情，需求和供應是齊頭并進而非此消彼長的過程。供需兩端都充足，大家才能夠快速地進行需求匹配，從而達到量與價的平衡。"
" 房子能夠沒有限制地流通，市場才會是比較健康的狀态。" 前述人士表示。
9 月底落地的一系列政策組合拳已滿月，深圳等一線城市市場信心明顯修複。
根據深圳中原研究中心監測，截至 10 月 28 日，深圳一手住宅認購 11185 套，超過過去 4 個月購房合同網簽量總和；二手住宅過戶量爲 5256 套，爲 2021 年 2 月以來新高。
" 一二手成交都創近幾年新高，反映市場确實火爆起來，客戶預期明顯改善，入市意願大幅提高。" 中原地産（中國内地）華南區總裁、深圳中原總經理鄭叔倫表示，目前隻是成交量的大幅上升，當這種行情能夠持續下去，價格也就有機會完成築底甚至轉頭向上。
（郝悅、宋楠爲化名）
