《房 · 世間》欄目旨在以買房故事爲主線，通過購房者的親曆講述，叙寫購房者買房的心路曆程和買房前後的生活變化、心理變化，體現當下社會的人生百态。
文｜深圳房客會
" 希望還有新的政策出台，市場熱度能夠上升，我的房子能夠盡快賣出。" 這是李強最期待的事情。深圳認房不認貸政策落地後，李強想抓住機會置換一套大面積的房子。
深圳 " 認房不認貸 " 政策落地已經一個月有餘，市場整體表現似乎有點平淡，在政策發布的前半個月回暖迹象明顯，但是後半個月似乎後勁不足，熱度逐漸下降。
據深圳市房地産信息平台數據，9 月深圳全市二手住宅成交 2400 套，環比微跌 1% ，新房住宅網簽成交 2076 套，環比 8 月下跌 6%。
數據來源：深圳市房地産信息平台
總體來看，9 月份購房者看房積極性很高，但是成交量卻沒有預期的上漲。
利好政策加持，市場回溫，深圳二手房的底部大概率已經到來。置換業主已經行動起來，" 賣一買一 " 的需求量很大，不少業主選擇出清手中房産，騰出名額買房。因此，二手房的挂牌量也在持續攀升。
根據統計，截至 2023 年 9 月 18 日，深圳全市共有 56119 套有效二手房源挂牌在售，挂牌量已經連續六周上漲，但增速減緩。
數據來源：深房中協根據公開在售二手房源量數據統計
相較于挂牌量和成交量的變化，成交價格方面的反應則稍顯遲鈍，甚至有些戶型還在下跌。
現在能成交的房子，大部分還是筍盤，比如華聯城市山林最新成交的一套 99 平米三房，最終成交價 1040 萬元，該戶型在高峰期的成交價曾達到 1340 萬元。太古城北區最新成交的兩套 85 平複式，最終成交價分别爲 1380 萬元和 1400 萬元，成交單價跌至 16.4 萬元 / 平米。而在今年 3 月份成交的同戶型的房子，成交價在 1750 萬元，單價突破 20 萬元 / 平米。
随着時間的推移和二手房成交量的回升，筍盤也逐漸被消化，後面想要買到超低價格房子的機會也越來越小。
房價猶如過山車，忽高忽低，業主挂牌近一年無人談價
李強就是有置換需求的衆多購房者中的一員，也是 " 認房不認貸 " 政策的受惠者。
李強的房子位于深圳華潤城，83 平米兩房，他賣房是爲了買一套更大戶型的房子。從去年開始，他就在關注深圳樓市的成交情況，特别是華潤城的房源成交量和成交價格。
華潤城于深圳樓市而言，被認爲是一個特殊的存在，該項目共分 5 期開發，前三期爲潤府系列，後兩期爲潤玺系列。2014 年 7 月華潤城 1 期開盤，均價 4.5 萬元 / 平方米，如今官方參考價爲 13.2 萬元 / 平方米。
長達 8 年的開發與銷售，它幾乎親曆了深圳樓市的漲跌周期，某種程度上算是深圳樓市冷熱的縮影。
華潤城五期實景圖 拍攝：深圳房客會
2021 年，深圳出台二手房參考價政策，二手房交易價格下降，深圳 90% 以上二手房源價格都有所下調。作爲 " 老網紅 "，華潤城也沒能扛住這波 " 冷潮 "，其價格下調不可避免。
雖然 2021 年，華潤城二手房價格已經有所下調，但是作爲華潤城業主，2022 年時，李強對自己的房子能賣出個好價錢還是充滿了信心。
他于 2022 年 10 月試探性的把自己的房子挂在了網上售賣，心理價位接近 1370 萬元，單價在 16.5 萬 / 平方米左右。但是房子挂出後，30 天内都無人約看房，當然他并不着急賣房，當時也隻是試試市場行情，加上去年疫情管控還沒有放開，他認爲這麽長時間沒有人看房也屬于正常情況。
那個時候，李強的心态還是很樂觀。
2022 年年底，市場經曆近三年來樓市最黑暗的低谷期，深圳所有片區成交量價齊跌，其中華潤城部分戶型最高跌幅超過 30%。
看到這麽大的跌幅，李強已經開始擔憂。
但是 2023 年年初随着疫情管控的放開，疫情期間被抑制的需求得到釋放，樓市開始回暖，華潤城成交也出現明顯的回溫，成交量增加，成交價漲幅接近 15%。
李強又看到了希望，他并沒有下調挂牌價格。
" 那段時間也有好幾波人來看過我的房子，也有買家想跟我進一步溝通，他是爲了孩子上學買房，主要看中我的房子學位是空置的，正好符合他的購房需求。但是他一上來就直接要砍掉 100 多萬，别人買房都是 5 萬、10 萬的慢慢砍，哪有一上來就直接砍這麽多的，我肯定是不答應的。"
李強錯誤地預判了市場趨勢。
2 月份開始各城市的二手房交易明顯回暖，深圳也一樣，他認爲在經曆了去年房價下跌之後，随着成交回暖，2023 年房價即将大漲，他怕自己賤賣了自己的房子。
實際上，2023 年年初樓市出現回暖是事實，但是短暫的回暖隻不過是 " 昙花一現 "。五一小長假過後，樓市又輾轉直下，成交量連續 4 個月下降。
數據來源：深圳市房地産信息平台
在二手房成交量下降的同時，房價也在下跌，根據統計局公布的最新數據，深圳 8 月二手房價格環比下降 0.2%，同比下降 1.4%。
近一年來，華潤城的成交價也猶如坐上過山車，跟随市場忽上忽下，反複無常，李強的心态也跟着市場波動而波動，換房的激情慢慢地快要被市場磨滅了。
李強是經曆過深圳樓市從去年年底的低谷到今年年初的短暫回暖，他自然不甘心低價賣房，即使 6 月、7 月二手房成交量重回低谷，他也不願意降價。
從 7 月份開始，樓市調控政策即将放松的風聲不斷。李強也是關注到這些信息，他在等，等更加利好政策的發布，他最終也等到了。8 月 31 日，深圳落實 " 認房不認貸 " 政策，李強很興奮，他覺得這個政策的發布，會釋放更多的購房需求，買房人多了，價格自然也會跟着上漲。
但是，市場的表現，讓李強再一次失望了。
" 認房不認貸 " 政策落實後，深圳樓市并未如市場預期地出現成交量和成交價的暴漲，反而政策落地後，二手房挂牌量大增，很多業主爲了快速賣掉房子，反而願意更大幅度的下調挂牌價。
這讓李強很犯難，他不甘心低價賤賣自己的房子，但不賣房又騰不出首套房名額置換面積更大的房子，如果不賣房，再買房那就是二套，首付 7 成，自己沒有那麽多預算。
内心掙紮很久，李強決定把自己的挂牌價下調到 1300 萬，但是實際上，從 8 月份到 9 月份，雖然利好信号明顯，但是對于剛需購房者，推動力度非常有限，加上周邊限價新盤充足的供應量，以及二手房同價位段的戶型選擇也十分充裕，李強的這個報價的确很難吸引到實實在在的買家。
這段時間雖然也有人上門看房，但是礙于價格，最終都沒有能走到談判桌上。
淘不到低價筍盤，自己房子也賣不起價，業主打算放棄換房計劃
李強屬于置換需求，他在賣房的同時，也在看房，心屬的房源也還是在華潤城。他初步考慮換到華潤城 150 平三房戶型的房源，但是同時也表示，自己的心理價位是 2000 萬，這個戶型隻有降到 2000 萬以下，他才會考慮、會談判。
圖源：小鹿選房小程序
但是，李強想換到的華潤城三期 150 平 3 房戶型房源降到 2000 萬幾乎是不可能的，從挂牌價可以看出低于 2300 萬元的房源都沒有，更别提 2000 萬了。
即使今年的市場行情很不好，華潤城 150 平米戶型的房源成交價也很難跌破 2000 萬，今年上半年 2 月份此面積段的房源成交一套，總價是 2380 萬元，單價約 15.87 萬元 / 平方米。而即使是在 8 月底，市場行情很差很差的背景下，華潤城三期 150 平 3 房的房子最低成交價也維持在 2280 萬元，單價 15.2 萬元 / 平方米，再次拉低華潤城的成交價。
8 月底 9 月初，多個利好政策落地，拉低了置換房屋門檻，這重新激起了李強的換房熱情，但是看了一段房子之後，市場現狀又給他潑了一盆冷水，他此時十分矛盾，一方面希望能夠借此機會抄底置換大房子，但是在沒有遇到價值筍盤、找到合适的置換房源前，他又不甘心降價賣房，内心就這麽拉扯着。
" 其實，房子挂出去這麽久了，我自己也看了一段時間房子了，心理也很清楚，現在看房的人多，買房的人少，特别是我這個房子總價說起來也确實不便宜。"
" 中介讓我下調挂牌價，我其實也在猶豫，我現在挂牌價是 1300 萬，但是我心理價位已經降到 1200 萬了，隻要 1200 萬有人買，我也是願意的。"
" 就在前幾天，我看到 150 平米的一套房子，雖然挂牌價 2400 萬，我跟房東聊了聊，探了探他的口風，最低能降到多少，幾輪談下來，雖然他嘴上說低于 2300 萬不賣，但是如果能夠快速付款的話，還可以再進一步溝通。但是我沒法再往下談了，我的房子還沒有賣出去，再說了即使他再下調 100 萬，降到 2200 萬，離我心理價位 2000 萬還有一段距離。"
" 我的中介一直讓我下調價格，我很惱火，覺得中介這個時候是在趁機打壓價格，我告訴他們，我不着急換房，我不賣了。"
俯瞰大沙河景觀圖 拍攝：深圳房客會
雖然李強嘴上說着 " 不着急 "，但實際上他已經比熱鍋上的螞蟻還急了，他随時都在關注着政策變動和筍盤情況、成交動态，他也擔心萬一遇到符合自己心儀價位的房源，自己的房子沒有賣掉，騰不出名額，從而錯失機會。
李強已經陷入兩難。
他雖然想讓自己的房子多賣點錢，但是他想要買的房子給的心理價位卻不高，而且他目前還沒有遇到滿足自己心理價位的房源，這也讓他失去了降價的動力。一方面，他不甘心自己的房子低價賤賣，一方面如果不賣房也騰不出來名額低價換到自己看好的房子。
陷入了一個循環。
實際上，擁有 " 高賣低買 " 想法的業主，不止李強一個。據李強說，他們小區同樣的有一套 82 平米 2 房的房源，報價也是 1300 萬，最低 1200 萬以上也才會考慮談價，低于 1200 萬免談。
李強本寄希望于 10 月份，10 月份放假時間多，看房的人也相對較多，但是就在國慶放假前，他的中介聯系他，問問他能不能把價位降到 1100 萬，說是有客戶想看他的房子，但是心理價位在 1100 萬。
李強接到這個消息，心裏撥涼撥涼的，被這波政策重新激情的換房熱情，很快就又要被澆滅了。
李強說，" 如果 10 月份，1200 萬以上，房子還是賣不出去，我就撤回不賣了，我暫時也不換了，等市場好起來再考慮 "。
（文中李強爲化名）
