從前段時間的 "15 萬一套 " 到現在的 "25 萬一套 "，惠州樓市又上熱搜了。
最近幾天，一張惠州碧桂園十裏銀灘海悅灣戶型成交的圖被挂了出來，4 室 2 廳的 154.11 平方米房源，顯示成交價僅 25 萬元，折合單價約 1623 元 / 平方米。
部分網友甚至調侃：" 難道惠州的房子也開始鶴崗化了？"
此前報道詳見《15 萬就能買一套，廣東惠州海景房發生了什麽？》
碧桂園十裏銀灘項目實拍 每經記者 陳榮浩 攝
實爲兩個房本，總價 65 萬
《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，上述房源實則爲一套雙拼房，存在兩本房産證，而中介平台隻顯示了一個 25 萬元的價格，另一本房産證的成交金額并未顯示。
在惠東從事房産中介工作的黃代貴告訴記者，" 惠東這邊的房子确實降了，但沒降到大家看到的這麽離譜。比如上述成交的十裏銀灘房源，其實是雙拼房，一套成交 25 萬元，一套成交 35 萬元，各種費用算下來的成交總價應該在 65 萬元左右，折合單價約 4200 元。"
記者注意到，經過幾年的市場調整，惠州的房價水平有所下滑。其中二手房均價由 2021 年的近 1.1 萬元 / 平方米，降到了現如今的 9776 元平方米。其中二手房價格排名前三的區分别爲惠城區、惠陽區和大亞灣區。
安居客數據顯示，2015 年時碧桂園十裏銀灘開盤的山林海、海逸灣、海悅灣及愛琴海組團項目，售價多在 6000 元 -8500 元 / 平方米，均價約 6988 元 / 平方米。如果真是跌到 1600 多元 / 平方米，那相當于 " 腳踝斬 "。
不過，這兩年惠州房價雖然有所下跌，但也沒低到總價 20 來萬元，能買到百平方米戶型的地步。
黃代貴提到，目前碧桂園十裏銀灘二期、三期臨海的房源普遍在 4000-5000 元 / 平方米，部分看海視野不錯的房源，單價能到約 7000 元 / 平方米。
鏈家數據顯示，截至 3 月 1 日，碧桂園十裏銀灘海悅灣共有 144 套在售房源，業主的平均挂牌價爲 6435 元 / 平方米，近半年成交均價爲 4905 元 / 平方米。
價跌量漲顯著
從過去一年惠州樓市的變化情況看，出現了較爲顯著的價跌量漲情況。
據安居客惠州，截至 2024 年 1 月，惠州二手房均價爲 9776 元 / 平方米，這個價格已經低于 3 年前。
來源：安居客
價格的下跌反而促進了二手房成交量的上漲。
據惠州中原戰略研究中心統計，2023 年惠州二手房累計成交 38596 套，同比上升 69.82%；成交面積 450.74 萬平方米，同比上升 72.71%。惠州一二手新房的總成交量在大灣區也僅次于廣佛。
從惠州二手房各區域的成交情況來看，惠城區占比最高，占比爲全市的 26.06%；其次爲博羅縣，成交占比 15.40%；大亞灣成交占比位居第三，占據全市的 15.36%。
相比之下，雖然惠州新房整體成交套數比二手房要高，但與過去幾年高峰期相比，仍處于低位。根據粵東世聯行統計數據，2023 年，惠州全市累計成交住宅 56956 套，簽約面積 599 萬平方米，網簽金額 794 億元。
單看數據，惠州 2023 年的新房網簽數據僅相當于 2016-2020 年年均新房成交的六成水平。
惠州二手房成交量的上升，一定程度上與限售政策的調整有關。記者注意到，去年 2 月，惠州出台限售 " 三改一 " 政策，限售年限由原 " 取得不動産權證滿 3 年方可轉讓 " 調整爲 " 取得不動産權證滿 1 年方可轉讓 "。
縮短限售時限，加速了次新房流向二手房市場，部分二手房房東爲了快速變現，選擇降價出售。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析稱，限售年限縮短後，雖然短期随着大量次新房的入市，可能對二手房造成一定沖擊，但長期看，将促進市場剛性和改善性住房消費的需求釋放，倒逼新房及二手房市場良性循環。
從當下惠州房地産市場的現狀來看，記者注意到，從不少惠州中介發過來的推薦新房情況來看，多數房源仍以讓利促銷爲主，甚至還有開發商可操作送首付。
惠州房産中介劉敏向記者發過來的仲恺區某樓盤房價表顯示，一套約 89 平方米的房源，原總價爲 100.3 萬元，折合單價 1.13 萬元 / 平方米，折合總價 90.3 萬元。按照二成首付計算，原本首付應爲 18.3 萬元，但實際隻需支付不到 3 萬元首付，剩餘部分由開發商贈送。
記者 |陳榮浩
編輯|程鵬陳夢妤 杜恒峰
校對 |劉小英
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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