長期以來，公寓樓一直被公認爲美國房地産市場的避風港，然而在如今飽受困擾的商業地産領域，這個曾被視爲最安全的領域，卻似乎可能成爲下一個風暴眼。
多年來，受到租金穩步上漲和巨額投資回報前景的吸引，投資者一直在推高多戶住宅 ( 公寓樓 ) 的價格。許多人背負了自身原本難以承受的債務，寄希望于他們能以足夠快的速度提高租金來償還貸款。
因而，與寫字樓和商場受到遠程辦公和電子商務的嚴重沖擊不同的是，租賃公寓的空置率很低。因此，公寓行業的主要問題也并非需求不足，而是利率——去年以來債務成本的突然飙升，現在可能會讓全美各地的衆多多戶住宅業主傾家蕩産。
數據公司 CoStar 的數據顯示，在截至 6 月份的一年中，公寓建築價值下降了 14%，而前一年上漲了 25%。這一跌幅與寫字樓價值的跌幅大緻相同。
長久以來，多戶住宅的抵押貸款拖欠率通常較低，但如今正在上升。這一領域當前面臨的困境是：借貸成本出現翻番，建築支出不斷增加、而租金增速已經開始放緩。房地産數據提供商 Trepp 今年早些時候發現，一類租賃公寓債務，在面臨違約風險的商業抵押貸款中占了很大比例。
" 氫彈場景 " 正在上演
資深房地産金融高管 Peter Sotoloff 表示，公寓房東正面臨着 " 氫彈場景 "。Peter Sotoloff 曾是黑石 ( Blackstone ) 地産債業務的創始成員，也是 Mack Real Estate Credit Strategies 的前執行合夥人。
根據美國抵押貸款銀行家協會 ( MBA ) 的數據，過去 10 年，未償還的多戶住宅抵押貸款增加了一倍多，達到約 2 萬億美元。根據 Trepp 的數據，這幾乎是寫字樓債務的兩倍。該數據提供商補充稱，多達近萬億美元 ( 9807 億美元 ) 的多戶住宅債務将在 2023 年 -2027 年期間到期。
Sotoloff 表示，" 每個人都把注意力集中在寫字樓上，而公寓違約的風險或許同時是一個大問題，卻沒有得到應有的關注 "。
洛杉矶、休斯頓和舊金山的多戶住宅業主已經拖欠了數千套公寓的貸款。據一位知情人士透露，全球最大的另類資産管理公司黑石正在爲與曼哈頓 11 棟公寓樓相關的抵押貸款提供特别服務。黑石集團的一位發言人表示，" 這些建築面臨着特殊的問題，并不能代表我們在更廣泛的租賃住房投資組合中看到的實力。"
值得一提的是，公寓樓過往向來以風險較低的商業房地産投資而聞名。即使在經濟衰退時期，它們的表現也相對較好，包括 2008-2009 年金融危機期間導緻房地産市場崩潰時。原因很簡單，人們總是需要一個居住的地方，在危機時期，那麽被迫賣房的房主也會湧入租賃市場。
當前的高通脹也正允許房東将租金提高至高于平時的水平。根據租賃網站 Apartment List 的數據，在 2021 年和 2022 年的 18 個月裏，房東要價上漲了 25%。
對許多投資者來說，有一因素證明了支付高價的合理性——公寓樓業主從債券市場借來的資金通常會超過房産價值的 80%。然而，問題也随之而至，以往大多數公寓貸款都是固定利率的長期抵押貸款，但在疫情期間，投資者獲得了更多的短期浮動利率貸款。
風起于青萍之末
許多公寓樓的投資者自始至終都在押注一旦他們購買的建築産生更高的租金收入，他們就可以以高得多的估值出售這些建築，或爲債務再融資。但幾乎沒有人能預料到，利率會如此迅速地上升，這壓低了建築價值，迫使房東以高得多的利率再融資。
作爲關鍵資金來源的地區性銀行，在經曆了一季度的銀行業危機後，放貸量也已大幅縮水，這加大了爲抵押貸款再融資的難度。美國許多城市的租金增長大幅放緩，而通脹和不斷增長的保險費則提高了建築的運營成本。
與此同時，新加入這一領域的私人房地産公司，主要通過浮動利率債務和小型投資者進行現金融資，它們已成爲多戶住宅市場上的關鍵群體。一些人最初支付了更高的價格，隻是基于對未來幾年租金大幅上漲的樂觀預期。而現在，他們在實現這些目标數字方面，遇到了前所未有的困境。
自 2016 年以來，總部位于洛杉矶的 Tides Equities 已收購了超過 65 億美元的租賃地産，其中大部分是美國西南城市的中低收入公寓樓。評級機構的報告顯示，針對 2021 年在達拉斯郊區購置的一處房産，該公司預計能在三年内将租金推高 44%。
但今年 6 月，Tides Equities 卻告訴投資者，這一戰略并沒有按計劃進行。該公司在一封信中稱，租房者手頭越來越緊。信中還表示，一些房産的收入已不足以償還債務，投資者可能需要投入更多資金，才能使地産免于違約。
Tides Equities 的聯合創始人 Sean Kia 和 Ryan Andrade 在接受采訪時稱，他們正在與貸款人合作，研究如何避免面臨困難的物業遭遇違約。
總部位于休斯頓的 Nitya Capital 公司擁有約 30 億美元的多戶住宅建築，該公司在今年 3 月份也已通知投資者，由于利率陡升，該公司正在削減利潤預期。
CoStar 資本市場分析主管 Chad Littell 表示，與其他商業樓宇相比，公寓樓的價值更容易受到更高利率的影響，因爲公寓按揭利率與 10 年期美國國債收益率密切相關，随着利率的上升，10 年期美國國債近期已遭遇猛烈抛售。
甚至于一些經受住了過去風暴的資深房地産投資者，如今看起來也很脆弱。舊金山最大的房東之一 Veritas Investments 和合作夥伴在過去一年中拖欠了 95 座租賃大樓的債務。該公司在舊金山的投資組合将因此損失超過三分之一。
該公司今年早些時候表示，多戶住宅房地産行業正面臨着許多與其他資産類别 ( 包括寫字樓、商場和酒店業 ) 相同的金融挑戰。
