本文來源：時代周報 作者：鍾黛
圖片來源：圖蟲
内蒙古 " 能源老闆 " 再度出手攪動上海灘風雲，将陸家嘴濱江豪華公寓收入囊中。
近日，大悅城（000031.SZ）公告，旗下上海鵬利置業發展有限公司（簡稱 " 鵬利置業 "）100% 股權轉讓工商變更登記手續已辦理完畢，買方上海邕鵬實業有限公司（簡稱 " 邕鵬實業 "）已支付全部交易價款 41.42 億元。
鵬利置業的主要資産包括中糧海景壹号的 5 号、6 号、7 号樓。中糧海景壹号爲上海著名豪宅項目，毗鄰湯臣一品，部分樓棟距離黃浦江僅約 100 米，可以無遮擋直面一線江景和對岸的外灘萬國建築群。
2003 年，大悅城拿下項目所在地塊，土地用途爲住宅用地，合共開發六棟樓，其中三棟樓陸續對外銷售，而 5 号、6 号、7 号樓則作爲酒店式公寓進行出租經營，大悅城已持有 15 年之久。
中糧海景壹号見證了房價的 " 紅利時代 "。2022 年 3 月，三盛宏業董事長陳建銘一套近 600 平方米的房子被法拍，成交總價爲 1.779 億元，折合單價約 30 萬元 / 平方米。2023 年 5 月，小區内一套 390 平方米的二手房以 1.52 億元的總價成交，折合單價高達 39 萬元 / 平方米。
天眼查顯示，此次出手的買方邕鵬實業，由餘虹澤和劉彥操分别持有 70% 及 30% 股份，兩人同時也是内蒙古多家能源公司的關聯方。
陸家嘴豪華江景公寓易主
黃浦江流翻湧不息，江畔拔地而起的摩天大樓，被視爲财富和地位的高度象征。
中糧海景壹号此次整售的三棟樓，合共有 185 套房源，主力面積爲 210 平方米至 345 平方米，建築面積合計 4.92 萬平方米。截至評估基準日，上述房源已經基本對外出租，租期均爲一年以内短租約，平均租金爲 8.5 元 / 天 · 平方米（含稅）。
也就是說，一套房源一天的租金約爲 1785 元至 2933 元，一年的租金約爲 65 萬元至 107 萬元。
盡管租金不菲，豪華公寓的盈利效應卻不強。時代财經梳理公告發現，鵬利置業已連續兩年陷入虧損，今年一季度則由虧轉盈。
2021 年、2022 年和 2023 年一季度，鵬利置業的營業收入分别爲 2.52 億元、2.36 億元和 4480 萬元，淨利潤分别爲 -5679.67 萬元、-9899.68 萬元和 2.48 億元。
管理費用或爲影響鵬利置業盈利的因素之一。2021 年、2022 年和 2023 年一季度，該項費用分别爲 4239 萬元、4225 萬元和 1240 萬元。
此外，鵬利置業對合聯營企業的投資收益于過往兩年虧了 1.27 億元和 1.51 億元。今年一季度，其将長期股權投資系數轉讓，當期錄得投資收益 1.63 億元，這是其扭虧爲盈的關鍵。
（圖片說明：鵬利置業 2022 年對聯營、合營企業的投資情況，來源于鵬利置業 2022 年度審計報告）
大悅城此次的交易選用資産基礎法評估。鵬利置業股東全部權益賬面值爲 7.32 億元，評估值爲 41.42 億元，增值率 465.13%；其中，總資産賬面值爲 11.53 億元，評估值爲 45.63 億元，增值率 295.57%；總負債賬面值爲 4.20 億元，評估值爲 4.20 億元，無增減值。
資産增值主要由投資性房地産造成，該項的賬面價值爲 5.86 億元，評估值 39.94 億元，增值率爲 581.41%，增值原因包括其建成時間以及土地使用權取得時間較早，而目前房地産收益價值遠高于原始取得成本。
經粗略計算，此次交易的均價約爲 8.42 萬元 / 平方米，而該項目二手房的挂牌價約爲 30 萬元 / 平方米，兩者形成鮮明價差。不過，散售的時間和進度難以預期，需付出更多稅費。對于大悅城而言，整棟出售可一次性回籠資金，優化資産結構。
最近，大悅城還将北京昆庭資産管理有限公司 100% 股權及債權以 42.56 億元賣給了中郵人壽保險股份有限公司，标的公司的主要資産爲北京中糧 · 置地廣場。
與此同時，大悅城擇機補充高質量宅地。2023 年 9 月，大悅城旗下大悅城地産（00207.HK）公告稱，通過上海聯交所以 11.96 億元底價競得上海市虹口區北外灘 116 地塊，折合樓面地價 94437 元 / 平方米。
" 能源老闆 " 收購上海不動産
買方的背景亦引發諸多遐想。天眼查顯示，邕鵬實業的實控人餘虹澤，同時于内蒙古明滿能源有限責任公司擔任法定代表人，于準格爾旗明滿能源有限公司和鄂爾多斯市東勝區聖陸商貿有限公司擔任股東，還于多家能源、商貿、私募基金管理公司擔任高管。
而劉彥操則于鄂爾多斯多家金融資産管理、股權投資、煤炭能源、供應鏈管理公司擔任法定代表人，于多家投資管理、企業管理、信息技術咨詢公司擔任股東。
據第一太平戴維斯，今年第三季度，上海甲級寫字樓、高端服務式公寓的淨回報率分别爲 3.5%-4.75%、3.5%-4.0%。據仲量聯行，今年第三季度，上海不動産大宗交易的買家趨于多元化，投資型買家占比 64%。
近兩年，内蒙古的 " 能源老闆 " 們已多次出手收購上海不動産。2022 年 5 月，鄂爾多斯（600295.SH）公告，拟斥資 27 億元收購上海蘇河灣中心 3、4 号寫字樓。
具體而言，鄂爾多斯拟出資約 13.45 億元購買蘇河灣中心 3 号、4 号物業 1 至 14 層及其地下車位，用于品牌形象展示及銷售、紡織工程技術中心、品牌設計創意工作室、新零售商業運營、國際業務拓展、資本運營等辦公和綜合服務。
而其子公司内蒙古鄂爾多斯電力冶金集團股份有限公司拟出資約 13.29 億元購買 3 号物業 15-23 層，用于電冶集團能源研究院、工業公司技術研究、科研創業工作室、營銷平台和國際業務拓展和技術交流等。
此次交易的賣方爲華合地産，由 " 賭王 " 之女何超瓊擔任法人的上海潼信投資有限公司和華潤置地（上海）有限公司分别持股 50%。
此外，内蒙古彙能煤電集團也于以約 62 億元拿下靜安區域的大悅商務中心。
資料顯示，内蒙古彙能煤電集團有限公司成立于 2001 年，所屬分公司、子公司 60 家，總資産 928 億元，員工近萬人，是以煤炭、電力、化工爲主業，集物流、金融、地産、路橋、水務等産業于一體的大型股份制企業，公司已形成 4500 萬噸煤炭、153 萬千瓦電力、16 億立方米煤制氣及液化生産能力。
2021 年，該集團實現營業收入 361.39 億元，上繳各項稅費 76.83 億元，在 2021 年中國煤炭企業 50 強排名中，位居營業收入第 33 位，産量第 19 位，納稅第 14 位。
