市區一哥，已經變了
都知道去年是上海舊改大年，但今年這股拆遷風暴不僅沒停，還有點越刮越猛的意思。
年後上海各區陸續公布了 2025 年征地和拆遷補償支出預算（不含崇明、金山），合計超過 1402 億元。已經成近三年最高水平了。
之前跟各位讨論過接下來兩三年，關于 " 兩舊一村 " 的目标上海來到了關鍵節點期。也就是說今年開始，上海舊改又來到了一個新階段。
大勢之下，有個區的存在感格外強烈。沒錯，依然是徐彙。
去年作爲拆遷大戶徐彙就沖到了上海前列，今年更誇張了，直接領跑全市。2 個數據特别醒目：
第一個，430 億。
這是今年徐彙給出的征地拆遷預算，快趕上黃浦、虹口、楊浦三區的總和了。上海全年也才 1400 多億，一個徐彙獨占了三分之一。
第二個，今年拿出的是2 倍預算。
去年預算是 233 億多，今年預算直接提了近一倍。對比 2023 年，更是到了 4 倍。
這麽多預算、這麽大動作，決心和野心同時擺到了明面上，看起來，徐彙要把黃浦大哥擠下巅峰自己當榜一了。
不過，爲什麽今年的徐彙比去年還猛？現在 7 個市區，徐彙又能否真正成爲那個最厲害的區呢？
除了這輪拆遷的高調，從這個市區新貴身上挖出來的答案，真挺讓我震驚的。
01徐彙開啓市區最大力度拆遷
整個中心城區來看，目前其他市區都是零星舊改。
比如黃浦越拆越精細，這兩年最大頭的一個老西門舊改項目，占地也才 10 萬㎡。至于舊改大戶的虹口，因爲老棚戶區密集加上各方壓力，也一直是零星舊改爲主。
相比之下徐彙就沒這些顧慮了——這個區很新，空間充足、勢頭正盛。
所以各位可以看到這兩年徐彙的拆遷動作有一個明顯特點，就是大手筆。
不僅是市區最大規模。目前徐彙 2025 年的土地儲備計劃還沒出，但随手統計出來的就有這麽多。
2 月還沒過完，已經 9 個村子明确上桌吃飯了。
參考去年的 103 幅，可想而知今年會是怎樣的天量土地。尤其今年首個舊改項目，張家弄片區，已經是黃金地段裏的百年老弄堂了，右手霞飛苑，北邊兩步到 Iapm 環貿，地段天賦直接拉滿了，動遷評估價也來到了 84397 元 /㎡，實際疊加補償和獎勵，範圍在 10-15 萬 /㎡不等。
這麽高的獎勵之下，1 月下旬張家弄片區順利全員簽約，成功啓動了拆遷。
圖源：上海徐彙
上海體育館旁邊的天鑰新村。六期直接原拆原建，按規劃原來的 9 幢舊樓會變身成 3 棟高層、1 棟多層的電梯房，還會加蓋地下車庫，老小區停車難問題再也不用發愁了。
除此之外，還有日晖六村、楓林新村、東安五村、襄陽南路 452 弄 ... 也都在加速，包括今年徐彙又把漕寶路和龍吳路沿線的收儲工作提上日程。
今年預計會有更多的拆遷項目逐漸問世。
除了數量上的多，徐彙拆遷工作還有一個明顯特點，就是喜歡片區式的拆遷改造，很多單個項目的體量都不小。
去年的東安一二村拆了 6000 多戶就先不提了，就說今年，2 個月内上千戶的舊改項目已經有 2 個。
東安旁邊的江南新村，涉及的居住房屋 1187 張證，以及張家弄片區 1185 證， 征收面積達到 61738㎡。
再加上天鑰新村、日晖六村等，僅僅 4 個項目加起來，就已經超過 3000 戶了。
數據來源公開信息，僅供參考
單獨看大家可能沒什麽概念。我拿虹口對比了下，2025 年虹口計劃的 14 個零星舊改地塊，加起來 3000 餘戶。
注意，是全年一共 14 個項目。而徐彙目前的體量，還不到 2 個月，4 個項目而已。
這麽看起來，是不是徐彙的大手筆就很清晰了。所以開頭 430 億的預算，還有相當大的發揮空間。
02這種大手筆也奠定了未來徐彙的一手豪宅格局
有一個驚人數字，至少 3000 套豪宅。也就是說，未來兩三年内，徐彙大概率可以穩坐市區豪宅圈的頭把交椅了。
2025 年的拆遷計劃依然在爲新房市場做儲備。那麽有 2 個市場風向，就非常明顯了：
第一個，徐彙将成爲市區豪宅供應量最多的區域。
我随手統計了下，未來全區已經有 10 個以上頂流項目會成爲豪宅預備軍。
尤其徐彙濱江段，肉眼可見标點非常密集。也是未來富豪們重點關注的核心地帶。
最近流量最大的東安新村，1 月底官方已經放出了規劃方案。按照徐彙規資局公示，這裏未來的身份是世界級濱水綜合體：東安健康科技城。
内有三塊純宅地，加起來約 38.82 萬㎡的全新住宅空間，就在黃色部分。
圖源：徐彙規資局
這個體量會給市場帶來多少供應？
我粗略算了下，按平均主力大平層 150㎡來算吧，也差不多有 2500 套房源集中呈現。如果有中小套數限制，實際供應不會低于 3000 套。
周邊還有綠城徐彙濱江項目，這次預計 120 套不低于 270㎡的純大平層入市。
再加上江南新村和日晖六村也準備拆了，又會新增一波供應。也就是說單這個片區，就已經 3000 多套豪宅起步了。
圖源網絡，僅供參考
第二，如今的徐彙已經是妥妥的地王專業戶。
最典型的就是東安一二村，周邊狼環虎伺，個個不簡單，附近 1 公裏是綠城徐彙濱江，去年全國單價地王，拿地價就超過 13 萬 /㎡。2 公裏是宸嘉龍華地塊，全國第二的單價地王，樓闆價 12.6 萬 /㎡。
什麽概念？全國前二的高價值土地，都集中在了徐彙，包括總價維度上，附近的香港置地啓元拿地總價 300 億，也是當年的全國地王。而東安一二村，大概率會成爲超越這 3 座高峰的存在。
目前東安一二村的拆遷成本已接近 500 億。毫無疑問的下一個全國地王，而且是史上最高。
這些頂級王者，全部被徐彙一個區集齊了，可見土 地價值的含金量。
徐彙還有大面積成片開發的核心土地，這也是其他市區完全不具備的。包括張家弄片區，出生即在 " 梧桐區 "，也是顯貴級别的衡複風貌保護區。
從上海市規劃館的模型及網傳效果圖來看，大概率會是高層 + 風貌别墅的組合。這可是豪宅中的豪宅啊，按去年風貌别墅行情來看，基本億級起步。
圖源：網絡，僅供參考
所以除了包攬地王，未來房價上徐彙也有可能沖破天花闆，直接 carry 上海樓市。
03不止如此，徐彙的其他方面其實也是市區最猛
你會發現這裏總是城市變化最快最明顯的那個。
拿最典型的城市基建來說，去年底上海南站升級爲高鐵站，預計日均客流達到 5 萬人次。徐彙也因此正式進入了高鐵時代。
不要小看這次高鐵升級，如今的徐彙已經是一個坐擁超級樞紐的市區了。這一點也是領先其他市區的很大優勢，再加上還有機場聯絡線的如虎添翼。
圖源：上海發布
目前從地圖上看，景洪路站就位于徐彙區和闵行區交界處，出行很方便。
根據南站支線規劃方案，未來和機場聯絡線的三林站打通也不是沒有可能，到時候，徐彙又是下一個高度了。
其次就是産業叠代的速度，快得無法想象。
之前跟各位分享過一個 " 千億 " 話題，就是上海國資發起的三大先導産業基金。
想不到的是，這條千億賽道，徐彙一個區獨占了 600 億，這支基金背後，就是徐彙舉全區之力投入的人工智能産業。
目前整個區的人工智能企業已經超過了 1000 家，産值超過千億。
如今的徐彙，在産城融合這條路上已經遙遙領先了。
徐彙 " 一帶六區 " 産城空間，圖源：上海徐彙
漕河泾寶刀未老，西岸蓄勢待發。互聯網龍頭企業有阿裏巴巴、網易，要真金白銀有，要流量人氣也從來不缺。
盡管實力擺在這兒，但徐彙在招商态度上依然親切，今年還會拿出 50 億元專項資金來優化營商環境。隻能說不僅卷，還懂得卷對地方。
除了硬實力，徐彙的軟實力也相當拿得出手。
比如以前濱江帶隻是用來散步的。如今西岸夢中心的出現，也扛起了徐彙濱江的商業大旗。
圖源：西岸夢中心 @田方方
加上西岸特有的藝術氛圍，已經成了年輕人的周末聖地。新商業不斷出現，但舊商業也沒有被放棄，尤其老牌商圈徐家彙的太平洋百貨、六百。
上周 2025 重大項目白皮書裏，已經可以看到它們未來的新面貌。而且速度很快，3 月份馬上就要開工了。
圖源：上海徐彙
這就是徐彙一直以來的城市特性，新老之間會有一個很好的平衡。
有古典氛圍的曆史街區，也有年輕活力的潮流生活，連老菜市場都能新潮到和 Prada 聯名，兼具生活和小資一體，也難怪 1 月開始，GUCCI、BOTTEGA VENETA 這些奢侈品牌，會陸續撤出靜安和黃浦，遷入了徐彙。
說明徐彙的消費力确實已經跻身全市前排了。
這麽系統地看，如今的徐彙正在進行一場住宅、商業、産業、交通、市政的全維升級，華麗變身這個詞，放在徐彙身上可能再合适不過了。
04徐彙，已經悄悄變成了 " 市區一哥 "？
這個問号背後，答案已經不難猜了。畢竟全方位的更新速度之下，肯定是需要一定底氣支撐的。
去年，徐彙 GDP 總值市區第一。
官方數據上，徐彙地區生産總值 3931.2 億元，總量躍居中心城區第一，就連财政收入增速，也是全市第一，同比增長 12.37%，更是全市唯一兩位數增長的區。
我看了下過去幾年徐彙的 GDP 情況，發現如今的一哥地位，得來不易。
2017 年徐彙 GDP 全市排名第七，市區排第四。
8 年過去，如今的徐彙已經穩坐全市第三，市區第一的位置。
别看隻前進了三個身位，但對打的可是黃浦、靜安這種宗師級别的強者，而且還赢得很幹脆。
包括另一個最直觀的維度，房價。
我從後台拉了 2 組數據，對比非常明顯。2019 年後的 5 年内，上海濱江地段漲幅六成以上的，隻有黃浦濱江和徐彙濱江。
徐彙濱江 5 年漲幅達到 62%，僅次于黃浦濱江的 65%，領先其他濱江段。
更誇張的是，這兩年上海濱江二手房價陸續下滑。但去年和之前的高點相比，有且隻有一個徐彙濱江是正數值。
數據來源：兔博士
數據是最直觀的，徐彙濱江明晃晃的資産保值屬性已經藏不住了。
這組數據背後，就是徐彙多年厚積薄發下的實力和底氣，也是被市場和所有人公認的未來。
王座之上的徐彙，終于迎來了自己的黃金時代。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：餘奔雷，36 氪經授權發布。
