開欄的話 從來沒有一個 " 金九銀十 " 被市場按周來關注。" 認房不認貸 " 後的兩個月裏，市場走出了從看似快速引爆到趨于穩定的走勢。随着最初集中釋放期的結束，關于政策作用是否結束的讨論也不斷升溫。市場是否真的到了底？需求又是否還存在？身處市場之中的買房人、操盤手、經紀人又都經曆了怎樣的心路曆程？" 金九銀十 " 收官之際，北京商報對話買賣雙方，對過往，希望還原市場兩個月的真實狀态；對未來，他們又有哪些期待？
客戶看房從 180 平方米看到了 130 平方米，二手房業主尚不能接受價格 " 砍一刀 " 的心理預期 …… 政策疊加發酵下的 " 金九銀十 "，承載着北京各大新房項目走出寒冬的希冀，然而對于政策帶來的市場變化，不同産品項目也有着不一樣的理解，有人談到了 " 意外 "，有人則表示 " 無感 "。" 終極置業 " 的謹慎，來自建發觀雲的項目營銷經理李璟（化名）用一句 " 需要周期的人變多了 " 作爲自己對今年 " 金九銀十 " 和當下新房市場的判斷。
不再是單個區域比較
" ‘認房不認貸’确實釋放了一部分置業需求，但整體釋放得非常有限。" 在李璟看來，消費降級是抑制這波需求釋放的核心原因，反映在購房上，一方面是購房者控制預算，盡可能地降低杠杆，減少房貸壓力；另一方面購房者對房子的選擇也更爲謹慎，基本上不再抱有 " 淘 " 和 " 撿 " 的心态。
據李璟回憶，建發觀雲項目是在今年 10 月初開盤的，基本錯過了 " 認房不認貸 " 最火熱的那一波，反映在項目 " 金九銀十 " 的表現上，就是以平穩度過。但針對政策的惠及面，李璟團隊也做了市場研判，對于項目基本不會有太大影響。" 建發在北京一直做改善産品，‘認房不認貸’釋放了一部分剛性需求，這方面與項目的産品不匹配。而改善需求也分爲兩種，建發觀雲項目的很多客戶都是，而不是置換的剛需性改善，所以他們都比較謹慎。"
另一方面，市場驅動下，購房者可選擇的範圍不斷擴大。集中供地帶來一個新變化，反映到銷售層面就是集中開盤，李璟稱，目前購房者買房不再是單個區域的比較，而是整個北京項目的比較。對比的競品比較多，對比的區域也比較廣，然而他們對于未來市場存在擔憂情緒，所以買房也不會太着急。" 消費降級對市場的沖擊是很大的，當新政發布後，部分購房者真能買的時候，又開始變得猶豫，要不要現在買，現在買又怕高位站崗，買完房之後又怕月供無法保障。"
房子越看越小
李璟分享了一個案例。" 我前後在北京操盤了三個項目，也有客戶保持長期聯系。印象最深的一個客戶，看房從最初的 180 平方米到現在的 130 平方米，一樣的首付準備，一樣的薪資水平，但看房面積越來越小，這也是當前市場的一個普遍現象。
李璟稱，當前市場的很多項目都存在一個共性問題，到訪量看起來還不錯，但轉化率不高。" 房子越看越小，車越開越便宜，這是一個趨勢。"
政策是短期市場破局的關鍵，雖然 " 認房不認貸 " 帶來的短期熱度正在消退，但在李璟看來，目前這一關鍵信号已經出現。
" 新政 9 月初才發布，到目前爲止也不過兩個月時間，很多人很難接受房子一下降上百萬的現狀，需要一個跟自己博弈的心理過程，這波需求才會湧現出來。" 李璟說。
李璟稱，新房市場和二手房市場本就一體兩面，具備相互傳導的關系。之于北京，二手房的冷熱程度對新房市場起到至關重要的作用。但在市場博弈之下，二手房去化難度肉眼可見地增加了。" 鄰居花 1000 萬元賣的房，自己的房子隻能賣 900 萬元，肯定是心有不甘的。" 博弈的市場帶來的變化就是，二手房挂牌量增長，但成交量下降，且價格降幅并不 " 過度 "。
李璟認爲，目前将房源挂出來的大部分是試水的客戶，有想法但不強烈。如果這樣的狀況持續下去，二手房的流動性會有明顯改善。" 畢竟沒有賣不出去的房，隻有賣不出去的價格。到時候政策效應是不是更具威力呢？" 李璟如是說道。
600 萬産品出貨更快
" 我們各個項目之間也會有信息交流，盤點北京‘金九銀十’的市場表現，600 萬元左右的産品出貨更快。" 李璟表示，600 萬元産品出貨快的另一面，二手房置換周期相對較短，這部分需求反饋到新房産品上釋放得更快。此外，市場還存在 " 以大換小 " 的情況，把 800 萬元的二手房換成 600 萬元的新房，手裏還能留下 200 萬元左右維持日常生活。從這個角度看，也是購房者心理博弈的體現。
博弈是當前市場的主基調。從上至下都在博弈，房企拿地也充滿博弈。早在去年下半年，" 謹慎投資 " 就成了不少房企的拿地策略。" 如今房企拿地不完全是地塊性價比的問題，受各方面原因的影響，投資容錯率變得非常低，拿錯幾宗地塊，就有可能‘命懸一線’。最好的應對方法就是降低博弈成本，地塊體量小總價低，房企拿地壓力小的同時，受到市場變化誤傷的風險也相對較低。" 李璟直言。
市場需要一套 " 組合拳 "
對于房地産市場而言，" 認房不認貸 " 确實給這個 " 金九銀十 " 帶來了一些波瀾，但現階段，沒人能回答 " 認房不認貸 " 的政策效果是不是已經過去了，以及未來政策效應還會不會 " 積累 " 釋放。但毫無疑問，單一政策無法解決房地産市場當前面臨的多重問題。
" 現在這個市場很難有一擊必中的政策，就跟看病一樣，很難隻有一味藥就能把所有的病都治好，這是很難的，它需要一套‘組合拳’。" 作爲市場一線從業人員，李璟也期待着政策的變化。在李璟看來，過去幾年也都是在政策 " 大招 " 之前，很溫和地出來了幾個小招，隻不過大家把大招記住了，卻把前面的小招給忘記了。當前的市場狀況也是一樣，" 認房不認貸 " 或許隻是引頭，會有配合政策形成 " 組合拳 "，最後才更有威力。" 市場未來一定會向好，政策支持會權衡發力。"
之于項目也是如此，在李璟看來，現在這個市場确實不好，大家有目共睹，無論是新房還是二手房，無論是數據層面，還是購房信心層面，都處于低迷狀态。但市場不好的情況下，并不是說項目 " 死定 " 賣不動了，隻是提高了一些成交難度和成交周期，所以好的産品可以穿越市場周期。" 這方面同樣需要‘組合拳’，單一‘卷’品質，也無法完全吸引購房者。"
從 " 量變 " 到 " 質變 " 的邏輯，向來不是房地産行業所笃信的信條，在很多時候，大家更期待 " 一個政策下去，市場預期馬上改變了 "，但如今的市場狀況，顯然不允許這樣。" 用一句話總結當前市場，‘需要周期的人變多了’。" 李璟稱。
北京商報記者 王寅浩
