The following article is from 每經房産 Author 包晶晶
11 月 20 日的杭州土拍，一位神秘 " 自然人 " 以總價 4.46 億元、溢價 64.55% 拿下了下沙一宗低密宅地。
溢價率新高、" 自然人 "、低密度宅地，在這些關鍵詞的烘托下，連濱江集團經過 49 輪競價，以總價 39.5 億元拿下的奧體單價地王，都不香了。
但這次摘地很快被喊停了，不僅 5423 萬元保證金打了水漂，這位 " 自然人 " 可能還要承擔相應的經濟和法律責任。
11 月 27 日，《每日經濟新聞》記者撥通了杭州市規劃和自然資源局、杭州市公共資源交易中心的咨詢電話，一位工作人員表示：" 自然人不能參拍杭州市的住宅用地。這塊地後續是否重新挂牌要等通知。"
圖源｜浙江省自然資源網上交易中心
溢價率近 65%
結果不符合 " 拿地條件 "
位于杭州市錢塘區的下沙單元 QT010110-16 地塊，出讓土地面積 13811 平方米，用途爲二類城鎮住宅（設配套公建）用地，出讓地上總建築面積不大于 17954.3 平方米。
本次挂牌地塊實行自由競價，按照 " 價高者得 " 的原則确定競得人，競買人可在滿足增價幅度即每次增價不低于 500 萬元（報價應爲萬元整數）的條件下進行多次報價。
據中指研究院梳理，該地塊是區域的第二宗低密宅地，且規模較小，與前期項目存在較大差異性。土拍當天，經過 35 輪競價，" 自然人 " 洪某某以總價 4.46 億元競得，成交樓面價 24847 元 / 平方米，溢價率達 64.55% 新高。
圖源｜浙江省自然資源網上交易中心
中指研究院華東大區常務副總高院生透露：" 經多方了解，這位‘自然人’是不符合杭州土拍拿地條件的，而審核是在競拍結束後進行的，所以出現了這次情況。早期郊區個别地塊有自然人拿地情況，比如 2019 年的臨安區於潛鎮區 05-22 地塊，但這次下沙地塊公告的競買資格要求中沒有包括自然人。"
從下沙區域目前在售的多個新房項目來看，房價差異較大。比如，金沙湖闆塊的沐晴川府均價 30650 元 / 平方米，更早開盤的杭臻源築均價 37500 元 / 平方米。二手房方面，金沙湖區域挂牌出售的 5 年内次新房，價格在 35000 元～43300 元 / 平方米，一二手房價格仍然有倒挂空間。
5000 多萬元保證金打水漂
" 自然人 " 洪禮昌爲何能夠成功參與競買，并成爲 " 競得入選人 "？
每經記者注意到，在該宗地塊的《出讓須知》中有一條說明：國有建設用地使用權網上挂牌出讓采取資格後審方式，即先競買，後審查資格。
而就在這一 " 資格審查 " 之後的幾天，" 自然人 " 競得的下沙單元 QT010110-16 地塊被更新爲 " 該資源未成交 "。
對于自然人身份參與杭州市土地競拍，《出讓須知》注明：" 中華人民共和國境内外具備房地産開發資質的法人、其他組織可參加地塊國有建設用地使用權挂牌出讓活動（聯合競買的競買各方均應具備）。"
圖源｜浙江省自然資源網上交易中心
每經記者注意到，在資格審核過程中，" 房地産開發資質證明材料（提供由建設行政管理部門頒發的在有效期内的《中華人民共和國房地産開發企業資質證書》）" 是 12 項審核材料中必不可少的一份資質證明。
而這次的 " 自然人 "，本身也不符合這一資質的獲取要求。
上海易居房地産研究院副院長嚴躍進對每經記者表示，雖然從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規定看，境内外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照條例規定取得土地使用權，進行開發、利用、經營。各地的實踐來看，部分城市也開始關注到此類新現象，積極做政策思考和研究。但根據這次的《出讓須知》，自然人拿地本身就不符合地塊相關要求。
如果競得入選人不符合資格，是否可以退還保證金？
根據出讓文件，不具備資格即視爲違約，出讓人有權取消競得入選人的競得資格，競買保證金不予退還（使用保函參加競買的，要求兌付保函），出讓人有權對該國有建設用地使用權另行出讓。
圖源｜浙江省自然資源網上交易中心
也就是說，除了 5423 萬元保證金，" 自然人 " 洪禮昌這次還要承擔挂牌出讓活動所支出的全部費用及由此造成的相應損失。
記者 |包晶晶
編輯|程鵬 陳夢妤 杜恒峰
校對 |盧祥勇
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