作 者丨吳抒穎
編 輯丨駱一帆
圖 源丨視覺中國
2021 年 5 月 13 日，深圳迎來首次集中供地的正式出讓。那是房地産行業觸及天花闆的一年，土地市場的高燒仍未退卻。
在那場土地出讓上，位于南山西麗留仙洞的地塊，被各方争奪。競逐到最後的是龍光、萬科 + 特建發聯合體。經過近兩個小時的膠着，在舉牌超過 190 輪之後，龍光成爲這宗地塊的所有者，耗資 69 億元，成交樓面價 23650.39 元 / 平方米。
這宗宅地對萬科具有一定的加成。它毗鄰萬科雲城，這是一個移動互聯網 + 智能制造産業的基地，由萬科開發運營。假若萬科能夠拿下這宗宅地，萬科在留仙洞的運營版圖得以擴張。
但是，萬科聯合體的對手，是在深圳土地市場 " 殺紅了眼 " 的龍光。在最後的時刻，萬科方輕輕放下了号碼牌，不再與之争奪。事後，許多評測過這宗地塊的房企投拓人士均對 21 世紀經濟報道記者表示，龍光舉牌的那個價格，" 太高了 "。
兩年半以後，由龍光拿下的這宗地塊如今被挂上了法拍網站，起拍價是 52.69 億元，縮水逾 16 億元。由于龍光近年來深陷債務泥淖，這宗素質優良的宅地也并未被完整開發，截至目前，它的開發進度大約隻有 5.8%。
" 地王 " 收割機龍光，終于與囊中最後的高價地告别。
被法拍的高價地
11 月 21 日，法拍網站上挂出了南山西麗留仙洞總部基地一宗建設用地的使用權及地上物。這宗地塊被定名爲龍光玖麟商務中心，起拍價格是 52.69 億元，評估價格爲 63.48 億元，将于 2023 年 12 月 19 日上午 10 點開拍。
這是龍光在深圳首輪集中供地中摘得的一宗地塊，根據當時 69 億元的拿地價計算，其可售樓面價約 2.36 萬元 / 平方米，人才房最高限價 5.54 萬元 / 平方米。從賬面粗略看來，具有一定的利潤空間。
龍光這宗地塊被法拍，緣于信托計劃的違約。根據宗地的評估報告，其涉及中信信托與龍光駿博之間的案件。
2021 年 6 月 25 日，" 中信信托 - 龍光廣東順城融資集合資金信托計劃 " 設立，融資規模爲 50 億元，期限 2 年，正式到期日是 2023 年的 6 月 25 日，融資主體爲龍光旗下位于珠海、潮州的兩家項目公司，所募得資金将用于龍光珠海項目和潮州項目的開發建設。
根據《财新》消息，這一信托計劃的付息頻率爲每自然季度付息，融資方需要在信托計劃運行滿 15 個月的時間節點上償還信托計劃 30% 本金，即 15 億元；滿 20 個月再償還 30%，即 15 億元；到期時再償還 40%，即 20 億元。但是，融資方在 2022 年 9 月運行滿 15 個月時并沒有如期支付 30% 的本金。
這宗地塊所提供的擔保，正是龍光玖麟商務中心。
評估報告指出，根據《不動産登記信息查詢結果告知單》，本次拍賣的标的物已設立抵押權，抵押權人是中信信托。其中，被擔保主債權數額爲 50 億元，抵押登記日期爲 2021 年 7 月 23 日。目前該宗地已被法院查封，查封期限從 2023 年 2 月 3 日到 2026 年 2 月 2 日。
在成爲抵押物期間，龍光也并未完整開發建設這宗地塊。評估報告指出，目前地塊仍處于樁基礎工程階段，工程進度約爲 5.8%。
這宗地塊并沒有爲龍光帶來多少收益。根據評估報告，龍光已經支付了一部分的工程款，加上本次降價逾 16 億元開拍，假若能夠順利成交，龍光賬面的虧損已經達到 20 億元左右。
這是在理想狀态下。在市場人士看來，這宗地塊更有可能的結果是首拍流拍。
一位熟悉深圳市場的人士告訴 21 世紀經濟報道記者，深圳房地産市場持續承壓，不僅商品房銷售低迷，觀望情緒同樣蔓延至人才房領域，半年前引發 " 萬人搖 " 的項目也陷入去化不振境地，部分地段偏遠的人才房項目甚至啓用了轉介。雖然龍光項目地段尚可，但投入資金高，銷售前景不明朗，需要仔細斟酌。
境外債重組停滞
西麗宅地是龍光旗下較好的項目。随着這宗地塊走向法拍的終局，龍光境外債務重組的談判空間勢必随之縮減。
龍光自去年 8 月 7 日暫停支付 5 筆境外美元優先票據到期的利息後宣告違約，之後進入債務重組周期。去年 12 月 7 日，龍光宣布境内債務展期成功，規模達 223.6 億元。但與境内債重組不同，距離違約已經一年零三個月，龍光的境外債務重組并未有明顯的進展。
11 月 2 日，龍光發布公告稱，其一直在與債權人及财務顧問進行積極溝通和建設性對話，以盡快促進就境外債務制定一個切實可行的債務展期方案。截至公告日，有關磋商正在進行中，目前尚未就重組條款達成最終協議。
這與龍光初期的預計，也有相當的差距。今年 3 月，龍光在一次債權人會議上曾表示，預計在 4 月底或 5 月初确定境外債重組方案的最終條款。但最終，這份草案直至最近才被披露。
龍光考慮的方案，與其他房企沒有太大的區别，主要還是本金打折 + 債轉股。
龍光目前形成的初步方案是，對境外債務中最多 13.33 億美元的債券本金按照 8.5 折支付；債轉股的方案中，對最多 6 億美元的債務進行債轉股，價格爲 4.25 港元 / 股，同時會給予 5 年期的優先票據，在第 3 年支付首筆攤銷款；給予 8 年期的優先新票據，在第 4 年支付首筆攤銷款。
不過，這一方案仍不是最終版，還有調整的空間。
一位關注房企債務重組的券商人士告訴 21 世紀經濟報道記者，" 重組方案遲遲出不來的房企，要麽就是債權人要太多，要麽就是房企誠意太少。債權人要求高的情況，也隻可能是因爲覺得這家房企還有好的資産，但是這些資産是不是還是在房企手裏很不确定，有些房企的資産已經被大債權人接管了。"
與其他出險房企類似，龍光的債權人也早已經對之提起清盤呈請。2022 年 11 月 7 日，龍光受到一家債權人機構分别向開曼群島大法院及香港高等法院提出的清盤呈請，目前這一清盤聆訊押後至今年 12 月 4 日。
銷售和業績方面，龍光也早已不能指望。中報顯示，今年上半年，龍光實現合約銷售金額約爲 124.5 億元，期内繼續虧損，虧損額爲 17.60 億元。
龍光曾經是深圳高價地的受益者。自 2014 年開始，龍光在深圳拿下多宗高價地，随着深圳樓市價格不斷飛漲，龍光一度信心膨脹。但當深圳樓市歸于平靜，龍光所依賴的發展路徑也不再奏效。
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本期編輯 劉巷 實習生 章寶怡
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