1 月 8 日，戴德梁行發布《2023 年四季度北京寫字樓零售市場報告》及《2024 年中國房地産市場展望》報告。
戴德梁行預測，未來兩年，中國大部分主要城市将迎來寫字樓市場的供應高峰，并将導緻整體吸納壓力加大，租金穩中下調，業主需要強化自身優勢及特點，以吸引企業長期入駐。
放眼大宗交易市場，越來越多的國内投資者加大了商業地産資産的配置力度，以尋求穩定的長期回報，尤其是在一線城市。鑒于國内較低的利率環境以及中國房地産信托基金的擴張，預計内資将不斷提升其對核心城市優質物業的投資需求。
2023 年，北京商業地産大宗交易市場成交宗數創新高，保險成最活躍投資機構。戴德梁行中國資本市場部董事總經理、中國資本市場聯席主管劉兵指出，2023 年北京大宗交易市場全年共錄得 576 億元，同比上升 89.1%；成交宗數 59 宗，同比上升 68.6%，成交宗數創北京大宗交易市場新高。
從買家類型來看，北京自用型買家成交額占總成交額比達 49%，九成标的爲寫字樓物業。随着消費基礎設施 REITs 的放開以及保障性租賃住房 REITs 的成功發行，投資人更加關注商業和公寓業态。保險機構也持續發力，成爲 2023 年最活躍的一類投資機構，險資背景的買家成交額占全部投資類成交額的 41%，78% 的金額投向了辦公類物業，成爲寫字樓市場除自用買家以外的最大一類買方。
由于市場仍處于緩慢恢複期，部分企業仍出現退租和縮減面積的現象，導緻 2023 年第四季度全市和五大核心商圈市場淨吸納量繼續疲軟，分别爲下降 2.3 萬、下降 4.2 萬平方米。同期，望京－酒仙橋、亞奧、亦莊開發區、麗澤金融商務區、通州運河商務區的空置率分别是 21.2%、17.9%、20.6%、34.7%、68.9%、38.6%；核心區域來看，中央商務區、金融街、燕莎、東二環、中關村的空置率分别是 13%、5.3%、17.7%、18.2%、9.8%。
縱觀全年，市場表現爲市場租金水平繼續下探，租賃市場仍表現低迷。北京全市淨吸納量爲 14.8 萬平方米，同比下降 14.5%。與此同時，租金水平則繼續下探。全市租金環比下降 3.2%，同比下降 7.3% 至每月每平方米人民币 297.9 元，五大核心商圈租金則環比下降 2.4%，同比下降 7.1% 至每月每平方米人民币 348.5 元。
行業細分方面來看，TMT、金融業和專業服務業繼續成爲租賃市場成交主力，分别占所有行業總成交面積的 40.6%、15.2% 和 11.0%。能源行業位居第四位，占所有行業總成交面積的 10.4%。
市場成交續租趨勢愈加明顯，尤其是 2023 年第四季度，續租面積占季度總簽約面積的比例達 42%，較三季度上漲 11.4 個百分點。縱觀 2023 年全年，續租面積占年度總簽約面積比例高于 2022 年 10.9 個百分點，爲 36.2%。
2023 年四季度，北京寫字樓市場共迎來約 24 萬平方米的新增供應，至此，2023 年全年北京寫字樓市場總供應量達 60.7 萬平方米，較 2022 年全年上漲 43.2%。新項目的入市拉動全市和五大核心商圈空置率分别同比上升 2.7 和 1.6 個百分點至 18.7% 和 12.6%。
戴德梁行預測，未來三年，市場将繼續迎來約 108 萬平方米的新增供應，其中 40% 将集中在 2024 年入市。未來一年，項目的集中入市将拉動北京全市空置率繼續上揚，高空置緻使市場持續承壓，租金水平或将繼續下調。2025 — 2026 年，随着市場新增供應的放緩，經濟形勢的向好以及企業經濟效益的好轉，北京寫字樓租賃市場成交将逐步回暖，屆時空置率将回調的同時租金水平則有望維穩或呈上升趨勢。
作者 | 宋虹姗
掃碼加群請備注公司、職位、姓名
