本文來自微信公衆号：葉檀财經，作者：雲半間，編輯：旦旦，原文标題：《多年沒見過的陣仗，20 年不買房的人，都被逼出來了》，題圖來自：視覺中國
12 月 6 号，對多數人來說，是個普通的日子，但對鍾點工楊阿姨來說，這一天很不尋常。
她結束了長達 20 幾年的糾結和猶豫，" 狠下心來 " 花 210 萬在上海郊區買下一套兩居室，興奮而緊張。
興奮的是，滬漂 20 年，全家終于有了屬于自己的安樂窩，在上海紮下了根。孩子也已經落戶成爲新上海人。
有了這套房子，楊阿姨兩口子也就此決定，不再回西南老家養老了。
一套房子，何止是一個家，一個決定，那是兩代人的夢。
當然，楊阿姨夫妻也是緊張的。
20 年的積蓄一朝用盡，難以承受風吹草動。
她要更努力地工作，尋找鍾點工的機會，每個小時都排得滿滿當當。
這就是普通中國人的一生，不管糾結十年，還是二十年，很多人注定要背殼前行。
殼或許很沉重，但有重量才能帶來踏實感。越重的重量，越是踏實，心底裏的踏實。這是任何東西都給不了，替代不了的。
看着楊阿姨如此興奮、緊張，我意識到，北京、上海這兩座最難落戶的城市，正在發生新的變化。
随着政策的放松，越來越多的人，可以憑借自己的雙手，留在這裏。
城市的意義是機會，橫跨、穿梭、遊走、尋覓，屬于自己的機會。
農民工正從經濟學和社會學領域，共同消融在城市裏。
一、打破向下循環，創下近 46 周以來新高，房地産進入新世界
楊阿姨打破 20 年糾結，是個信号，越來越多過去觀望的人，正在破土而出，進入市場。
從各地的成交量來看，不少地方的 " 楊阿姨 " 都開始出來買房了。
12 月 11 日，深圳特區報報道，根據深圳市房地産中介協會的數據，12 月 2 日到 8 日的一周，深圳全市二手房（含自助）錄得 2390 套，環比增長 12.6%，二手房單周錄得量創下近 200 周以來的單周新高。
深圳市房地産中介協會的數據，是以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，可以視作最終成交量的重要參考數據。
樂觀的數據不止于深圳。
據《經濟日報》和觀點地産等媒體報道，一線城市紛紛改變頹勢。
11 月份，北京市二手住宅網簽量爲 18763 套，環比增長 8%，同比上漲 49.6%，創了近 20 個月的新高；上海市房屋管理局數據顯示，當月二手房成交總套數爲 2.71 萬套，創下近 44 個月以來的最高成交量；廣州一手住宅網簽面積超過 90 萬平方米，同比增長 53.2%，二手住宅網簽量突破 1.1 萬套，環比大漲約 10%，創下自 2023 年 4 月以來的新高；深圳市預售新房成交 8734 套，同比增長 158.9%，二手房錄得 8770 套，同比增長 103.7%，創近 46 個月以來新高。
一線城市及部分二線城市的樓市暫時停止了懸崖邊的舞蹈，轉過頭來。
目前，從庫存量等更宏觀的數據看，全國樓市難言未來，但從局部成交情況看，已經熱鬧非凡。
局部的回暖得益于政策的堅持。
12 月 10 日，《經濟日報》報道了政策三步曲，從保交房，到止跌回穩，到穩住樓市和股市，政策預期明确、變化明顯。
4 月 30 日，重要會議強調，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。
9 月 26 日，要促進房地産市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。要回應群衆關切，抓緊完善土地、财稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式。
12 月 9 日，擴大國内需求，推動科技創新和産業創新融合發展，穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。
回過頭總結，2024 年的房地産市場，可以分爲兩個階段，517 和 924。
517 可以看做試探性階段，當時新政後，市場略有回暖，但随後慣性下跌。
試探結束，效果不彰，結果是要加大力度。
924 之後，救市力道越來越強，這才出現一線城市和部分熱門二線城市的行情火爆。
楊阿姨最終出手，就是在這股救市浪潮裏。
熱門城市出現扭轉曙光，成交量大漲，房東不再崩潰式降價，一些城市甚至開始上調房貸利率。
持續已久的向下循環，似乎正在被打破。
以上海爲例，根據真叫盧俊《沒想到現在上海房東心态變這樣了》這篇文章中的數據，上海 11 月二手房挂牌價來到每平米 65989 元，與房地産火熱的 2021 年 3 月相同，是一次明顯的價格環比上漲。
挂牌價不等于成交價，距離成交價還有 10% 甚至更高的議價空間，但起碼說明房東的心态不再崩潰。
最近不少城市，上調房貸利率，看不到動不動跌破 3% 的顯眼包了。
目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門、長沙、武漢、青島等城市都上調了首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調至 3.1%。我們在此前的文章分析過，對于銀行來說 3.15% 的房貸利率是不可承受之重，行情好了，供需矛盾變了，銀行沒必要賠本賺吆喝。
不管是成交量還是房價，熱門城市數據的不斷好轉，好像波浪一樣，一浪又一浪，使得原本壁上觀的買家，也開始逐浪之旅。
一些觀望多年的潛在消費者覺得，再等下去意義不大，選擇出手。
二、樓市一高一低兩件事，值得重點關注
房地産市場回暖固然重要，但結構性調整仍在進行。
有人關心房價，有人關心保障。
12 月 10 日，一則重要的房地産新聞靜悄悄地出台。
據羊城晚報等媒體報道，廣州正式推出《配售型保障性住房管理辦法（試行）》，這是第一個吃蟹的一線城市，旨在滿足工薪收入群體住房需求，首批項目交通便利配套齊全。
廣州已成立廣州安居集團有限公司，負責保障性住房的建設與運營管理。
專門運營的公司名字就叫安居公司，目标清楚。
針對本市戶籍，住房困難戶，或者是各類引進的人才，統一規範管理。
配售型保障性住房，沒有完整的産權。辦法規定，禁止以任何方式将配售型保障性住房變更爲商品住房。
這次的遊戲規則制定得相當嚴格。
申購成功的家庭不得有下列行爲：
（不得）擅自互換、轉讓、贈與所購配售型保障性住房，出租所購配售型保障性住房，以購買本住房以外用途設立抵押權，設立居住權，無正當理由連續空置 1 年及以上，以及改變住房用途等其他違法違規情形。
換句話說，配售型保障性住房的權利卡死在居住上，隻能用于自住，不能拿來出租、轉售、抵押貸款等獲得投資收益。
保障房滿足剛需，不是投資品，在一定程度上跟新加坡組屋有點像，這是把剛需和投資剝離的過程。
這個剝離相當重要，保證房地産穩定，即使将來房地産市場漲跌難料，影響的是也隻是投資收益，不會影響民生保障。
而圍繞房地産的投資産品，隻是資本貨币市場中的一小部分，不會沖擊中國宏觀經濟金融，這是釜底抽薪的辦法。
7 月 10 日，《廣州 · 日報》報道，廣州安居集團臨時黨委書記、董事長陳智勇表示，今年爲籌集市本級配售型保障性住房，廣州安居集團加快推進 13 個項目的建設，後續還将推出 3 個 " 按需定建 " 的項目，籌集房源超過 1 萬套，總建築面積達到 175 萬平方米，總投資超 170 億元。
" 十四五 " 期間，廣州有大規模的住房籌集計劃，籌建和供應城鎮住房共 131 萬套，包括新建商品住房計劃供應 65 萬套，保障性住房計劃籌建 66 萬套。保障性住房包括公租房、共有産權住房以及保障性租賃住房，形成有産權、不完全産權、租賃等多梯度架構，按照每戶 3 人計，能解決将近 200 萬人的居住問題。
廣州是個縮影，目前各城市舊城改造銜枚疾進，總供應量小不了。
根據住建部統計，35 個大城市需要改造的城中村就有 170 萬套；全國城市需要改造的危舊房有 50 萬套，10 月 17 日住建部部長倪虹潔提出，通過貨币化安置方式新增實施 100 萬套城中村改造、危舊房改造，年底前将 " 白名單 " 項目的信貸規模增加到 4 萬億元。
這些舉措現階段保障的是基建投資，未來則是民生供給。
這是一高一低中的低，用來保底。可以說是補課，補的是住房保障系統這一課。
一高一低中還有一個高。下半年，一線和準一線城市房地産市場有個顯著特點，上千萬的高端改善型房産成交量上升了。
收入較高的人想改善住房條件？可以。
高收入階層想奢侈一把？支持。
在今年的房地産政策 " 組合拳 " 中包含四個取消、四個降低、兩個增加，其中很大一部分是取消價格限制，取消原有的普通住宅和非普通住宅标準，針對高端住宅量身定制。
11 月 13 日，财政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，包括優化住房交易契稅政策，明确與取消普通住宅和非普通住宅标準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。國家稅務總局同時發布《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，降低土地增值稅預征率下限。相關政策自 2024 年 12 月 1 日起施行。
2024 年上半年高端住宅成交相當一般，CRIC 數據顯示，全國重點 61 個城市總價千萬元以上高端住宅共成交 1.9 萬套，同比減少 33.5%，一線城市占比近七成。
但到了下半年，情況改觀，有投資能力，有改善意願的人開始買單。
這些人的意願來源是一線城市接連出現的好消息。
克而瑞數據顯示，今年前三季度上海總價 3000 萬以上高端住宅成交近 1900 套，是去年同期的 2.6 倍，成交套數創下曆史同期新高；總價 5000 萬元以上的高端住宅成交 440 套，爲去年同期的 3.1 倍；總價 1 億元以上的高端住宅成交約 30 套，爲去年同期的 6 倍。2024 年以來，上海共産生了 30 個 " 日光 " 盤。
至于熱門的深圳，21 世紀經濟報道轉引深圳最大中介機構樂有家的統計，11 月份總價 1000 萬 ~1500 萬元的二手住房交易占比從 9 月的 6.6% 增至 8.3%，1500 萬元以上占比從 9 月的 2.1% 增至 4.7%；800 萬 ~1000 萬元占比 9 月增加近 2 個百分點。
在廣州，10 月 29 日第一财經報道，廣州不僅誕生了中國内地 " 單套住宅交易價格之最 "，其住宅總價 "2 億 +" 成交套數，站上了全國第一位。
成都高端住宅市場也終于迎來 "10 萬元 / 平方米 " 的時代，出現了單套面積超過 1000 平方米的産品。
取消普通住宅标準、減稅效應如烈火烹油，增加了購買者的信心，他們面對着降息、手持着不知道該何去何從的貨币，一跺腳換成了豪宅，與觀望者互道一聲珍重，頭也不回。
不知道這些購房者是否意識到，他們的身份已經變了，成爲純粹的投資者了。
房地産市場發生巨大轉變，一高一低，高的是确保投資與消費不大幅下滑，低的是确保風吹草動不影響民生和金融。
房地産的消費屬性和投資屬性的剝離，是讓房地産回歸本源的關鍵。
兜兜轉轉，終于發現要走的是這條路，該買的讓大家買，該保障的做好保障，凱撒的歸凱撒，羅馬的歸羅馬。
三、買了房，還要車，消費刺激不會停
光有房地産還不夠，内需要崛起，刺激消費得是全方位的。
周末，有個小夥伴特意從上海跑到江蘇昆山買了一台新手機，當地進行的手機補貼讓她省下了 800 元錢，覺得很值。
因爲汽車、家電以舊換新如火如荼，她正在考慮要不要換一輛車。
各種提振内需的政策，正從工具箱裏，一一出鞘。
12 月 10 日的新華 · 視點文章，很大篇幅講到了 " 全方位擴大國内需求 "，消費和投資組成的内需是經濟增長的重要引擎，一頭連着經濟發展，一頭連着社會民生。
擴大内需的重要性，被一再強調。7 月公布的 3000 億元左右超長期特别國債資金，目标直指加力支持大規模設備更新和消費品以舊換新。電商平台節日不停，雙十一之後雙十二，全年無休放鞭炮，政策上以舊換新擴内需促消費。
跟以前相比，大家的消費意願強了那麽一丢丢。
據國家統計局數據，10 月社會消費品零售總額 4.54 萬億元，同比增長 4.8%，增速比上月加快 1.6 個百分點，是 3 月份以來單月最高增速。今年前十個月，社會消費品零售總額 39.90 萬億元，同比增長 3.5%，增速比 1~9 月回升 0.2 個百分點。
消費的大類是房産和汽車，房地産已經分析，汽車早已一馬當先。
這幾年可以說是汽車消費領域的中國品牌年。
12 月 10 日，商務部公布了最新數據，截至 12 月 9 日 24 時，全國汽車以舊換新補貼申請量合計突破 500 萬份，其中，報廢更新超 244 萬份，置換更新超 259 萬份。
11 月，國内乘用車零售 242.3 萬輛，同比增長 16.5%，增速較 10 月加快 5.2 個百分點。1 至 11 月，乘用車零售 2025.7 萬輛，同比增長 4.7%。以這樣的速度，中國現在兩億多輛的乘用車估計用不了十年會置換一遍，新能源車滲透率提升度将進一步提升。
房子車子之外，各地爲了刺激消費，那是相當拼。
從陝西到廣東，從東北到海南，促銷活動如火如荼，消費補貼持續加碼。
上海投入 5 億元财政資金發放消費券；四川投入超 4 億元财政資金用于 " 蜀裏安逸 " 消費券發放；江蘇聚焦家電、家裝、汽車等開展 1300 餘場促消費活動；鄭州發放第一期 1800 萬元文商消費券 ……
商務部最新數據顯示，截至 12 月 6 日 24 時，2963.8 萬名消費者購買 8 大類家電産品 4585 萬台，帶動銷售 2019.7 億元，其中一級能效産品銷售額占比超過 90%。
這些數據很重要，因爲不僅牽扯到經濟崛起，還關乎地方财政。
消費稅下放到地方，得消費崛起，才有意義。不然，這就是 " 空心稅 "。
7 月 31 日，财新雜志報道，二十屆三中全會對深化财稅體制改革作出系統部署後，财政部 7 月 31 日表示，在拓展地方稅源上，下一步考慮将消費稅征收環節後移并穩步下劃地方，研究把城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加合并爲地方附加稅，将揮發性有機物納入環保稅征收範圍。
以前地方政府收稅主要來自于增值稅和土地收入，熱衷于引進工廠出售土地，如果把消費稅給地方，試想一下，地方會不會費盡心思吸引有消費能力的人和企業呢？這大概是根本的激勵方式。
如果中國人能消費、敢消費，很多問題都會迎刃而解。
出口可能也不會那麽困難，因爲中國可以進口大量商品，你來我往，想限制中國出口的國家，要先考慮考慮，中國的市場還要不要。
當然，消費不僅事關經濟，也是觀念上的巨大改變，未雨綢缪、崇尚節儉 …… 傳統美德在消費面前，如何彼此融洽，是個亟手的問題。
不過我相信，未來的果，已經種下。
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