經濟觀察報 記者 田國寶 北京報道 對于房地産企業來說，2023 年是一個 " 焦灼 " 的年份，年初 " 高開 " 的樓市，讓諸多企業再次誤判形勢，個别甚至采取較爲激進的投資策略；但 " 低走 " 的市場不僅沒有回應企業的訴求，反而讓其陷入庫存難題。
雖然房地産融資利好和樓市松綁的政策不斷，但由于各方顧慮重重，使得政策的雨露并沒有潤澤到企業及市場。冷熱不均的土地市場，日漸下行的樓市，以及一籌莫展的房企，讓未來房地産依舊充滿不确定性。
但不确定性中似乎又孕育着某種确定性，城中村改造和保障房建設等國家工程啓動，部分城市商品房成交企穩回升，大型央企和地方國企逐漸占據行業主導地位，随着 2024 年償債高峰期來臨，或将再一次重塑房地産格局。
房企集中度
1 月 11 日，華潤置地（01109.HK）公布 2023 年銷售業績，全年合同銷售金額 3070.3 億元，位列第四名，排在前面的是保利發展、萬科和中海地産。
截至目前，多數房企已公布 2023 年銷售金額，與 2022 年相比，TOP20 房企名單少了遠洋集團，多了中交地産，大體保持穩定，其中 TOP10 房企與 2022 年完全重合，僅排名順序發生變化。
經曆了 2022 年和 2023 年深度調整，多數民營企業被剔除在千億俱樂部外，16 家千億房企中僅有 3 家民企，國資成爲行業的絕對主體。可供對比的是，2021 年，41 家千億房企中有 27 家是民營房企。
在這一輪房地産洗牌中，國央企排名大幅躍進，尤其是中國中鐵、中國鐵建、中交地産、越秀地産、建發地産等後起之秀；而消失的千億房企中，主要以民企爲主，大量民企甚至跌出 TOP50。
中指院報告顯示，2023 年 TOP100 房企銷售金額同比下降了 17.3%，其中 TOP10 房企銷售金額同比下降 11.7%；TOP11-30 房企銷售金額同比降 17.8%；TOP31-50 房企降 19%；TOP51-100 房企降 28.2%。
整體來看，銷售金額排名越靠前，降幅越小；排名越靠後，降幅越大。市場優勢逐步向以央企和地方國企爲主的頭部房企集中。
從拿地情況來看，按照中指院數據，2023 年 TOP100 房企拿地金額同比增加 1.7%，拿地超百億的房企有 27 家，其中超過 500 億元的隻有 6 家。拿地主體以央企和地方國企爲主，大部分民企消失在土拍市場。
基于自身财務結構和對未來市場判斷不同，國央企拿地也出現分化。中海地産、保利發展、華潤置地、建發地産等企業繼續保持較快的拿地節奏，全年拿地支出均超過千億元。其他央國企的拿地節奏上明顯放緩。
混合所有制企業和一部分民企拿地積極性明顯不如往年，萬科、龍湖、金地等房企的拿地銷售比普遍低于 0.2。
樓市向頭部集中，疊加拿地分化，房地産集中度進一步向保利發展、中海地産和華潤置地等頭部央企傾斜。民企由于融資等方面受限，類似的力量明顯不足，更多是通過 " 匍匐前進 "，确保 " 活下去 "。
一位 TOP10 房企人士告訴經濟觀察報，2023 年很長一段時間，他們和部分頭部央企對市場判斷有明顯的分歧，" 我們上半年就感覺市場很難了，但是和他們交流，他們并沒有覺得難，反而覺得我們矯情 "。
他表示，不同的房企面臨的環境不同，對市場感知和判斷也不同，采取的策略也存在較大差異，" 像我們，因爲銷售不及預期，2023 年已經大幅減少土地市場投放，2024 年預計還會繼續減少 "。
市場壓力
上述 TOP10 房企人士表示，一直到 2023 年四季度，由于市場進一步下行，加上年底沖業績，部分頭部央企才開始感到市場壓力，" 那個時候，我們對市場的判斷才終于一緻了 "。
2023 年房地産市場呈現 " 高開低走 " 的趨勢。春節後，由于疫情管控放開，積壓的需求陸續釋放，樓市迎來一波成交高峰。這一波行情，不同城市持續的時間不同，有的 20 天左右，有的超過 40 天，一直持續到 5 月。
6 月開始，樓市成交明顯乏力，但由于年中促銷等因素，上半年銷售金額勉強超過 2022 年同期。
下半年，政治局會議後，各地開始不斷出台放松政策，但樓市下行趨勢并沒有改變；9 月一線城市出台 " 認房不認貸 " 新政，但行情僅持續了兩周左右，繼續向下；12 月京滬出台降首付降利率等新政，同樣沒有泛起太大漣漪。
政策力度一次比一次大，但影響卻越來越弱，新政效應持續的時間越來越短。樓市政策效應的遞減，一定程度影響了市場預期和信心。
一位 TOP20 房企北京區域負責人告訴經濟觀察報，上半年，包括他在内公司上下對于 2023 年樓市給予極大期望，" 大家都覺得，疫情管控放開了，形勢隻會越來越好，我們當時判斷，樓市會在 6 月企穩并進入上升通道 "。
現實恰恰相反，6 月開始，樓市進入新一輪下行通道，這讓他很崩潰，" 其實大家都清楚，這個意味着什麽，所以從那個時候，我們就比較佛了，房子能賣多少算多少 "。
一位與房企交往密切的金融機構人士告訴經濟觀察報，最近，部分央企的資金部門負責人向他吐槽，由于市場不及預期，拿地支出的壓力開始向資金端傳遞，" 央企也意識到之前對市場判斷過于樂觀了 "。
在上述房企北京區域負責人看來，市場節奏變了，企業投資邏輯也需要改變，除了傳統利潤率、去化周期等因素外，還要考慮企業的現金流和償債壓力，是否支持當前市場的慢節奏，" 這是房企衡量是否拿地一個重要标準 "。
當 " 慢 " 下來成爲樓市主基調後，房地産邏輯也在變化，當前的市場軌道顯然不在适應之前的高周轉模式，随之而來還有對房企财務杠杆、現金流和利潤率的要求也變得嚴苛起來，房企也要嘗試接受和适應新模式。
從城市成交來看，2023 年大部分城市成交同比下滑，但也有部分較早調整的城市，成交量開始出現回升迹象。同花順數據顯示，天津月均成交面積同比上升 29%，西安和貴陽同比上升 16%，石家莊也同比上升 15%。
格局重塑
2024 年是房企償債的高峰期。根據中指院的統計，在剔除已經發生債務違約和債券展期的房企後，有 21 家房企的全年到期債務超過 100 億元，其中首開股份、華潤置地和金地集團的到期債務超過 200 億元。另外，遠洋和萬科的 2024 年到期債務規模在 190 億元左右；保利和龍湖在 170 億元左右。
據一家混合所有制企業人士介紹，在提取預售資金方面，混合所有制企業和民企待遇一樣，遠遠不及央企和國企。混合所有制企業中，除了萬科和綠地外，其他房企的融資通道并不暢通。
即便是融資通道較爲暢通企業，由于市場下行，預售資金監管趨嚴，回款周期漫長，再投資能力受到限制。房地産大規模再投資主要集中少數頭部央企和地方龍頭國企，多數房企出于對未來市場預判和自身現金流角度考量而減少拿地支出。
在這種背景下，土地市場格局也被重塑。
同花順數據顯示，2023 年全國 195 個城市土地成交金額 4.2 萬億元，同比減少 10.5%，與 2020 年高峰期相比減少 42.4%。其中有 134 個城市的土地成交金額不及 2022 年，僅有 61 個城市同比增加。
同比增加的城市中，除了上海、北京、廣州和蘇州等一二線城市，大部分爲三四線及以下城市。與 2020 年高點相比，有 19 個城市的土地出讓金出現增長，剩餘城市成交金額均不及 2020 年。
土地金額超過 500 億元的 23 個城市中，同時超過 2022 年和 2020 年的城市有 4 個，分别爲北京、泉州、鹽城和揚州。其中泉州表現最爲突出，創紀錄地實現 712.3 億元土地成交金額，同比增加 93.5%，與 2020 年相比增幅高達 125.6%。
從新房庫存來看，截至 11 月底，一二線城市除了廣州和西安外，其他城市去化周期均高于 6 月底。其中福州去化周期高達 30 個月，甯波的去化周期也達到 28.4 個月。
二手房方面，多數一二線城市的二手房挂牌量均出現不同幅度上升，截至 11 月底，北京、鄭州、青島等城市挂牌量比年初增幅超過四成；重慶、蘇州、成都、南京、無錫、沈陽等城市也超過兩成；僅合肥、西安和長春等少數城市增幅在個位數。
上述 TOP10 房企人士表示，市場下行加劇了行業裂變，優勢不再集中于某個區域、某個城市或某類企業，而是更多向個體傾斜，這就使得行業、企業和市場的顆粒度更小、更加具象。
" 原來我們經常說，長三角市場好，後來發現不是長三角所有市場都好；我們說上海、杭州市場好，實際有些區域市場也沒那麽好 "，該人士表示：" 以後用片區概括都有些大了，隻能說某個項目賣得好不好 "。
