上海市場成交數據在 " 認房不認貸 " 落地之後的幾周内起起伏伏。
據中原地産數據，8 月 28 日至 9 月 3 日一周，上海新房成交面積 27.71 萬平方米，環比增加 113.98%；經過新政的強脈沖之後，9 月 4 日 -9 月 10 日一周，新房成交僅 5.66 萬平方米，環比減少近 80%；新政後的第三周，環比再次增加了 53%。
對于這三周的市場反應，上海中原地産市場分析師盧文曦表示，四個一線城市全部落地 " 認房不認貸 " 超過市場預期，對信心提振作用也非常大，效果立竿見影。新房市場反應比二手房強烈，尤其是 500 萬 -700 萬元的首次改善産品帶看、下定等改善最明顯。三周之後雖然新增來客數量過了高峰期并且出現回落，但絕對量仍要高于政策落地前，說明政策還在發揮效力。
上海唐鎮闆塊某新盤售樓處 每經記者 包晶晶 攝
豪宅從 " 躲着賣 " 到 " 求聯絡 "
" 認房不認貸 " 新政出台前一日，上海第八次以集中批量供應的方式推出 26 個樓盤項目、共 8444 套房源，距離上一次集中推盤不足一個月。
9 月 1 日，上海官宣 " 認房不認貸 "，市場一度情緒亢奮。但很快，第八批入市新盤認購率讓大家發現：原來别人和自己一樣在觀望。
每經記者發現，已認購的 23 個項目中，位于浦東張江闆塊的中建禦華園等 2 個項目已經開盤售罄，中建禦華園 147 套房源吸引了 313 人組客戶搖号，入圍分數達到了 87 分高分；位于青浦的華發蟠龍四季，推出 409 套房源，總認購戶達到 1220 組，同樣觸發積分。但松江闆塊的萬科海上印象、闵行的中鐵建 & 萬科朗拾花語，開盤認購率僅有 73%；寶山區的四季都會認購率更是低至 44%。
被戲稱爲上海 " 宇宙中心 " 的唐鎮闆塊，新政以來，浦發唐城置業顧問小楊已經賣掉了七八套新房。他告訴記者，項目是 7 月份開盤的，推盤 300 套，兩個月不到去化了兩百多套，新政之後客戶到訪突然增多了，銷量也好了。但記者在現場看到，新政後第三周，雙休日的售樓處隻有零星一兩組客戶，樣闆房區域也空空蕩蕩，幾乎沒什麽人參觀。
以往火熱的市中心豪宅，分化也越發加劇。
9 月 25 日，上海徐彙區網紅熱門樓盤雲錦東方三期二批次加的 105 套房源，在當日下午搖号至 244 号左右時全部售罄，單套最高總價 9618 萬元。值得留意的是，該項目入圍分數高達 118.32 分，是上海市實行積分制度以來首個滿分盤。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉認爲，雲錦東方将成爲上海新房市場回暖的風向标。" 一是，政策層面對于高端樓盤尤其是高積分的高端樓盤已不再限制，允許高端樓盤推售了；二是，雲錦東方的熱銷爲 9 月的上海樓市加了把油，預示新房市場也會加速回暖。"
而剛剛結束認籌的上海内環内 14 萬 + 豪宅海玥黃浦源也發布公告，本次認購比例小于 2.5:1，不進行積分排序。市場最火熱的時候，上海豪宅都是 " 躲着賣、藏着賣 "，甚至難覓售樓處的蹤影，如今，置業顧問卻在蓄客階段主動在社交平台推廣自己的聯系方式，求聯絡。
" 不要積分不限售，你來了就有機會上車。" 海明黃浦源銷售安晴在視頻裏如是說。
上海市區内環内稀缺地塊的中海海上合集二期，單價 12.1 萬元 / 平方米，也在新政後發起了認籌，一期開盤售罄的情況下，二期盡管認籌良好，但也隻觸發了搖号，并沒有觸發積分。
" 從目前一手商品住宅成交量來看，9 月成交量有望達到 80 萬平方米，明顯高于 8 月份 63.23 萬平方米。随着第八批次、九批次成交并網簽，預期 10 月份維持 80 萬 -90 萬平方米沒有什麽問題。而到了年底最後兩個沖刺年度業績的階段，上海樓市成交量起碼不會低于 10 月份的成交量，甚至來一個成交量翹尾的行情也是可以期待的。" 張宏偉提出。
二手房挂牌價降了 500 多萬
二手房市場則面臨集體降價的 " 競争 "。
" 二手房市場目前還處在博弈階段，大部分是賣掉手上的二手房後去購置新房的人群。" 張文靜表示。
記者走訪多家中介時觀察到，市區内多個熱門小區挂牌單價已經悄然下跌。市區内中環間 90 平方米 2 房 2 廳挂牌總價比上半年下跌了 100 萬元不止，郊區二手房跌幅則更大，青浦白鶴鎮綠地時代名邸，62 平方米左右的次新房成交總價降至 130 萬元，比最高峰跌去了 20 萬元。
諸葛找房小程序顯示，二手房新增房源數量仍然在上升，并且挂牌均價比 8 月份下降 9.64%。按照周度價格走勢來看，這一下降趨勢從今年 3 月開始，進入下半年降幅則更快。
圖片來源：諸葛找房
近期的挂牌房源中，降價房源占絕大多數。上海 21 世紀房産的李小憶告訴記者，" 新政以後帶看量多了一些，成交也多一些，但并沒有大家想象中或期待中那麽火爆，房子其實還是挺難賣 "
膠着，成爲現下市場的常态。
而在二手豪宅市場，" 持币砍價 " 已經成爲準買家的标準操作，中介遇到買房客戶，則是直接安排車接車送。
記者在陪同準買家餘女士看房時，中介小許向記者展示了世茂濱江一套高層江景房的降價曆程：2022 年 6 月份挂 2600 萬元，之後一路降價，到今年 8 月 31 日已經降了 500 多萬元，現在 2030 萬元。
不過，在 9 月 11 日前後幾天，世茂濱江花園的确成交了 3 套，其中一套 1850 萬元含車位，刨去産權車位價值約 50 萬元之外，房價大約在 1800 萬元左右。
小許坦言，新政雖然對老破小貸款有利好，但有個重要問題，抛盤太多了，二手房日均網簽量明顯提升，但預期中的新房熱度卻不及 8 月份。
" 意味着‘上車’門檻降低了 "
在餘女士看來，" 認房不認貸 " 意味着 " 上車 " 的門檻降低了。
" 不是貸（款）幾成的問題，而是我貸了這些錢，能不能還得起？貸款 7 成和 5 成中間差了 300 萬元，每個月要額外多出 2 萬塊錢還貸壓力，所以對于上海的工薪階層來說，其實能給到的助力沒有想象中的那麽大。"
對于餘女士提到的問題，一位買房人這樣說：我自己的解決方案是 " 降低預算、不上高額杠杆。"
不過，在一個 300 多人的買房群，大家對政策工具箱還有更多期待：
" 希望放開限購，取消積分制。"
" 影響不大，就等上海放開對非滬籍的限購。"
" 借了錢總歸要還的。我希望取消限購。"
也有人認爲，" 對置換群體友好，會把置換計劃提前，對當前遇到的困難，無非就是賣不掉，放寬心态，賣不掉明年再賣呗。"
有兩個孩子的何甯告訴記者：" 新政還是有特别意義的，我會賣了置換成首套首貸，但困難是現在房子感覺很難賣出去，沒辦法，隻能告知所有中介慢慢賣。"
" 認房不認貸受益最大的兩類客戶，一個是過去在其他城市有過貸款記錄的上海無房家庭，另一個是換房家庭，而這兩類需求的特點意味着入市及換房周期需要一個過程，疊加網簽數據有滞後，預計 9 月底 -10 月銷售數據逐步好轉。" 陳文靜表示。
每日經濟新聞
