2022 年，樓市經曆了全國性的深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指标均出現了深度回調，其中新房成交同比下降 27%，按常理來看，樓市庫存去化壓力應當急劇攀升。
但在此背景下，全年土地成交出現了深度調整，土地購置面積同比下降 53%，大量土地被城投公司托底拿下，整體開工率偏低。據克而瑞地産研究中心監測，由于房地産住宅項目 2022 年領取銷許速度放緩、新推案減少，全國商品房狹義庫存竟不增反降，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑。
不過，部分城市樓市成交量下滑幅度過大，但土地出讓的回調力度不足，樓市總體庫存去化形勢仍然嚴峻，廣義庫存量仍在攀升。國家統計局數據顯示，我國商品房待售面積已經突破 6.5 億平方米，現有待售面積足夠 1600 多萬人居住。
新推案減少緻狹義庫存不升反降
克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數據來反映各地庫存情況，其中狹義庫存量指已批準預售的商品住宅中尚未銷售的建築面積，廣義庫存量的統計範圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，這裏面包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷證的項目，地域範圍也包含了地級市下轄縣市。
一般來說，狹義庫存是一個中短期指标，也是一個房地産業内和主管部門重點關注的指标，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指标。
受樓市行情影響，人爲放緩銷售許可發放可以降低樓市狹義庫存量。從土地端來看，土地交易量下降、大量城投托底拿地也導緻了狹義庫存的整體降低。
2022 年是實行集中供地的第二年，民營房企的投資力度跌入谷底，城投成爲拿地新勢力，集中供地地塊有近半數被各地城投拿下，城投拿地開工率顯著低于平均水平，2021 年城投開工率僅有 38%，2022 年城投拿地開工率僅爲 8%，開工率過低必然導緻新推案的減少。
分城市能級來看，根據克而瑞數據，樓市熱度較高的一線城市狹義庫存反而逆勢上漲，至 2022 年 12 月末整體庫存達到近 3807 萬平方米，反而較 2022 年初上升了 8% 左右，是各能級城市中唯一庫存規模上升的。
二線城市的狹義庫存在 2020 年末一度達到 2.7 億平方米左右的高位，但 2021 年、2022 年出現連續兩年的規模負增長，2022 年同比下降 3%。
三四線城市由于樓市信心顯著衰退，狹義庫存出現快速回落，2022 年狹義庫存同比降幅高達 6.5%。在市場走向不明、企業資金面承壓的情況下，再加之前期土地交易量下降的影響，2022 年三四線新房項目領取銷許的規模明顯下降，并且明顯超過了新房交易規模的下降速度。
樓市長期庫存壓力仍在攀升
由于還存在大量新增的已拿地未開工項目以及已開工未領銷售許可項目，2022 年狹義庫存的降低，實質上是一種 " 假性回落 "。
克而瑞數據顯示，2022 年廣義庫存同比增幅達到 6%，八成城市廣義庫存同比上升，青島同比增幅高達 36%，長期庫存壓力仍在攀升。
此外由于樓市成交量低迷，無論是狹義庫存還是廣義庫存，其消化周期都在上升，并且已經超過了 2014 年高點，截至 2022 年末，三四線城市的平均樓市消化周期達到 23.7 個月，較 2014 年高點增加了 26%。
記者查閱國家統計局網站，發現商品房待售面積最新數據同比大幅增加，已經突破 6 億平方米。
國家統計局數據顯示，截至今年 2 月末，商品房待售面積達到 6.55 億平方米，同比增長 14.9%。其中，住宅待售面積 3.27 億平方米，同比增長 15.5%；辦公樓待售面積 4700 萬平方米，同比增長 21%；商業營業用房 1.39 億平方米，同比增長 12.1%。
按我國人均住房建築面積 39.8 平方米計算，現有待售商品房面積已足夠 1600 多萬人居住。由此可見，全國樓市庫存去化形勢仍然嚴峻。
據克而瑞統計，全國有超過四成城市的樓市狹義庫存消化周期超過兩年，僅極少數城市消化周期能保持在 10 個月以内。
典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州，截至 2022 年末，這兩城的消化周期分别爲 6.9 個月和 6.4 個月，較 2014 年高點的降幅均超過 60%。這兩城商品房年成交規模均維持在 1000 萬平方米左右的相對高位，狹義庫存規模控制在了較低水平，僅爲 500 萬平方米量級，使得狹義庫存消化周期指标處于相對安全的範圍。
廣義消化周期在 3 年以内的城市，僅餘合肥、杭州、上海、泉州等，其中杭州的樓市庫存廣義消化周期目前維持在 2 年左右的絕對低位。
而廣義消化周期過長的城市占比過半，其中重慶達到 9.8 年，主要原因是重慶商品住宅成交在 2022 年出現了大幅下滑，遠遠低于往年 2000 萬平方米量級的交易規模，加上土地供應回調力度不足，導緻重慶廣義消化周期出現了巨幅上升。
圖片攝影：任玉明
三分之一已完工住宅沒賣掉
根據國家統計局數據，截至 2022 年末，全國住宅竣工未售面積已經達到 2.7 億平方米，同比上升 18%，創近五年新高。
但就曆史數據來看，目前的全國住宅竣工未售面積仍遠低于 2015 年 4.5 億平方米的高點。2016 年起，樓市進入去庫存周期，棚改等一系列手段的使用，一度讓竣工未售面積逐年下降，在 2019 年達到低點。克而瑞地産研究中心認爲，這個指标在 2022 年出現急劇上升，主要原因還是竣工住宅的售出率出現了顯著下降。
通俗來講，房子變得不好賣了。到底有多不好賣呢？根據住宅待售面積、住宅竣工面積、現房銷售面積等指标，可以測算出曆年中國竣工住宅的未售率。根據克而瑞測算，2022 年，全國已竣工住宅的未售率攀升至 32% ——也就是說，截至 2022 年末，有大約三成已造好的商品房沒有賣掉。
由于我國實行商品房預售制，從房子賣出到竣工一般需要 1-2 年的施工期，2016 年起房地産周期上行，住宅未售率下降，至 2019-2021 年達到低點；而 2020 年起，整體市場去化率開始下行，直到 2022 年全國商品住宅銷售規模較上一年下降了 4 億平方米，所以竣工住宅未售率的攀升，與房地産市場下行周期是一緻的。
克而瑞地産研究中心預判，若 2023 年消費者預期和行業銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必将在接下來一兩年内繼續上行，導緻商品住宅待售面積加速攀升，房地産庫存積壓将更加嚴重。
