其實中國平安這波撤離碧桂園，我是始料未及的
一個是蟬聯全球保險企業第一的保險巨頭，一個是常年占據地産銷售榜第一的頭部開發商
而就是這樣兩位重量級選手的強強聯合
分開竟也如此幹脆利落
就在 11 月 8 日下午，持股碧桂園 8 年之久，還曾是碧桂園第二大股東的中國平安
如果說過去 8 年，還是陸陸續續，一小波一小波減持
那麽趁着碧桂園債務問題暴露之際
中國平安從今年 6 月末持股比例 5.04%，到 8 月 11 日出售 1409.4 萬股碧桂園股份，持股 4.99%，直至 11 月徹底清倉
不到 4 個月，就迅速完成撤離
要知道保險公司一直都是地産們的隐形地主，現在連他們也要抛棄地産了麽
而當我整理完近幾年地産與險資的合作
發現這股撤離潮可能比我們想象中的還要洶湧
01
帶頭抛棄地産股的大佬，正是中國平安
提到投資地産背後的金主爸爸們，各位最先會想起誰
是中國建築，還是前段時間親自下場爲萬科撐腰的深圳國資委，如果這些都是攤在明面上，大家日常較爲熟知的
那麽，其實還有一類可以被稱爲地産界幕後的隐藏大佬
保險類公司
大概在 2015 年，那時應該是保險公司投資地産的頂峰時期，當年險資頻繁舉牌上市公司，舉牌超過 30 次，其中舉牌上市地産公司 542 億元
而真要說這裏面單拎出來最拔尖的，一定是
素有 " 中國第一大地産商 " 之稱的中國平安
記得那時還流傳着這樣一句話，說是中國龍頭房企的終極之争，很可能發生在萬科、碧桂園和平安之間
萬科有标準化，碧桂園有執行力，而平安有錢
首先，單就它的投資數量就足夠誇張
截至 2022 年 8 月，僅平安不動産一家，加上其大量子公司，投資的房地産公司就超過400 家
合作開發商包括萬科、龍湖、朗詩、濱江、仁恒等多個龍頭品牌
關鍵這個險資出手還非常之闊綽
2021 年，那時候華夏幸福作爲首家暴雷的房企，中國平安就敢拿出自己 2020 年淨利潤的三分之一，也就是 540 個億接盤華夏幸福
包括後續封頂 507.5 億收購方正集團的爛攤子、330 億收購來福士項目等等
個個都是百億級别的砸錢
或許也正是因爲具備如此雄厚的資本實力，讓這位幕後大佬即使投資也不甘心位居人後
勢必要做第二大股東
要知道曾經的中國平安，可是碧桂園、融創中國、朗詩集團、旭輝集團、華夏幸福、中國金茂等多家知名房企的第二大股東
用撐起了地産房企屆的一大半天來形容，也一點也不誇張
可見中國第一大地産商的名号，中國平安确實是坐得實實的
但是
也正是因爲中國平安曾經對地産股的追捧，也才讓如今的撤退顯得那麽徹底
除碧桂園外，也就是在最近這兩年
還有同樣在 2022 年年末徹底清倉的旭輝，注意這可不是什麽小調整，而是從曾經的第二大股東直接完全清零
背後涉及的資金變動、公司内部計劃調整難度都難以想象
以及去年也在減持的中國金茂
而之所以中國平安能如此迅速果敢，也是因爲它确實是在地産股的投資上吃過一個大虧
也就是那個中國平安最大投資的華夏幸福
各位知道麽，就拿中國平安和碧桂園來說，即使這次雷厲風行的清倉，中國平安其實也是賺的
因爲抄底夠精準
如果算上 8 年來陸陸續續減持，截至 2023 年三季度，平安從碧桂園收回資金已超過 105 億港元
獲利數十億港元
但是這些錢，和曾經投資華夏幸福的虧損比起來，無疑是杯水車薪
2018 年和 2019 年，中國平安先後兩次入股華夏幸福，合計注資 179.47 億元成其第二大股東
然而持股兩年多，中國平安早已經被華夏幸福 " 套牢 "
2021 年上半年，中國平安對華夏幸福相關投資資産進行計提減值、估值調整及其他權益調整金額爲 359 億元
受此影響，上半年中國平安歸屬于母公司股東的淨利潤同比下降 15.5%
我想或許也是華夏幸福的前車之鑒
才讓中國平安這次如此着急抛售自己持有的碧桂園、旭輝等股份
那麽，既然都在清倉地産股了
是否也意味着，中國平安今後要徹底離開房地産市場了呢
要知道方法總比問題多
02
下一步的中國平安，開始轉向持有型不動産
說起來中國房地産怎麽也是一個總市值 418 萬億（2021 年）的超級市場
我們說聊地産其實也就是聊金融，而對于本就對投資市場嗅覺異常敏銳的險資中國平安來說
徹底撤離地産是不可能撤離
但或許接下來可以換一個打法，而中國平安也是給到更多險資一個參考思路，叫做：
持有型不動産
顧名思義也就是類似于商辦、長租公寓、園區物業等更多以自持運營爲目的地産項目
同樣以平安不動産的轉型爲例
早在 2022 年初期，平安不動産就幾乎全面合并，從住宅投資轉向全面布局商辦、産業園、長租公寓領域
據說還抛掉了自己不少三四線的項目，且狠裁了一波員，不讓做住宅項目
甚至今年 3 月，公司還撤出一個相對優質住宅項目的投資，來顯示出其與房地産徹底劃清界限的決心
于是我還去特意去翻了下中國平安今年的中報
首先我們可以看到
經曆了被房地産企業信用風險拖累的 2021 年後
圖片來源：中國平安 2023 年中報
中國平安如今更傾向于直接投資可帶來長期穩定現金流的投資性房地産
截至 2023 年 6 月，其投資性房地産爲 1207.99 億，比去年年中增加 60 個億
并且在不動産投資餘額上
圖片來源：中國平安 2023 年中報
截至 2023 年 6 月 30 日，在中國平安保險投資組合中，不動産投資餘額 2093.93 億元，占比 4.5%
在所有不動産投資中，物權類資産近76%
包括商業辦公、物流地産、産業園、長租公寓等長期持有型資産
就好比今年 1 月
平安人壽就拟對 " 上海東方萬國、上海弘源科創項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代 " 四個産業園區不動産項目投資
預計投資金額不超過 73.33 億元
換句話說，對于中國平安來說，曾經賺快錢的時代結束，如今是如何長期持有地産輕資産
掙的是租金、分紅這樣的慢錢
可以看到截至今年上半年
圖片來源：中國平安 2023 年中報
中國平安 2023 年的投資性房地産經營租賃收入比去年還要多 6900 萬
03
而這樣的态度，也在影響更多險資
當我們把時間線稍微拉長
且把範圍擴大到整個險資的地産股持有情況
你就會發現，如今伴随市場的低迷、房企的接連暴雷
無論是 A 股還是港股，還是包括中國人壽、中國平安、中國人保、中國太保、新華保險及中國太平這樣的 Top6 險資
自 2018-2019 年達到巅峰後
對于上市地産股的持股比例和市值都在開始快速下行
尤其是近兩年
單就 2021 年減持高峰，平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等多家險資就減持超 14 億地産股
包括萬科、保利發展、華僑城、陽光城等多家房企
而這些險資本身也在完整自己的資産轉型
今年 5 月份，大家保險已經從大連萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、江門台山萬達廣場和青海西甯萬達廣場 3 個項目
包括 9 月底，中郵人壽接下北京東城區的中糧 · 置地廣場
而根據該廣場的收租情況
近 3 年及今年上半年，中糧 · 置地廣場分别錄得租金收入 1.63 億元、1.76 億元、1.49 億元和 7580 萬元
目前出租率在 83%
由此可見這類項目不但都以輕資産爲主
且基本都是已交付的現房項目，自身也具備較爲良好的可持續收益
不得不說，險資确實已經開始與地産股分道揚镳
04
而不止是險資
前段時間我們還曾寫過大量與地産直接相關的産業上下遊們，如歐派、我樂家居、索菲亞這樣的家具行業
開始重倉業務池子更大的二手房市場，嘗試與地産脫鈎
而今天，即使是财大氣粗的保險資本們
也在抛棄地産股，選擇商辦、長租公寓、園區物業這樣可長期運營持有的輕資産項目
本質上從這些趨勢我們也可以看出
告别高周轉或許真的不再是房企内部喊口号式的一句話
如果連這些與之重度捆綁的相關行業們，他們對地産的投資也在趨于長期主義
那麽落到房企本身，更是迫在眉睫
以上爲正文，來自 Moon
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