恒大 2.44 萬億負債帶給吃瓜群衆心靈的沖擊還沒過去，" 宇宙最大房企 " 碧桂園又出事了。8 月 8 日，碧桂園相關人士向媒體表示，公司 " 出現了階段性流動壓力 "。
走到這一步，吃瓜群衆心知肚明，距離公司 " 公開市場違約 " 也就是俗稱的暴雷，已進入倒計時。
碧桂園這一輪危機的爆發堪稱典型，先是高管突然減持，然後大股東向境外巨額 " 捐贈 "，騷操作引發傳言四起，不明來源的對話截屏，難辨真假的小作文，在社交媒體逐步發酵，終于傳導到 " 股債雙殺 "，如無斷然措施，恐将重蹈恒大覆轍。
經曆了衆多房企暴雷事件後，吃瓜群衆已經不再對 " 地産 ICU" 又添一員感到意外，但還是有不少人會問，中國房地産市場黃金二十年的巨額财富，高房價賣出來的龐大銷售額，頭部房企曆年積累的高利潤，怎麽就仿佛一夜之間化爲泡影？
千言萬語歸于一個問号：恒大碧桂園們的錢到哪裏去了？作爲地産 " 老司機 "，我來給列位看官算個粗賬，雖然隻是毛估估，答案就在其中。
暴雷房企的錢，第一大塊是買地去了。
暴雷潮之前，民營房企的土儲一般爲年銷售額的三倍左右，這樣可以滿足三年内的開發需求。然後邊開發邊補貨，滾動拿地，始終保持 " 手中有糧，心裏不慌 " 的狀态。
這種囤地模式是近 20 年地價 / 房價單邊上漲造就的，頭部房企都曾經是該模式的受益者。
恒大碧桂園當年的銷售峰值在六七千億，按三倍推算是 2 萬億左右的土儲貨值。恒大今年 7 月補發的 2022 年财報披露，截至 2022 年 12 月 31 日，集團擁有土地儲備 2.1 億平方米。按照每平米 1 萬元售價簡單估算，差不多就是 2 萬億貨值。
恒大主攻二三四線，拿地體量大，談判能力強，成本按二折毛估估，土儲用了 4000 億左右。現在這市道，号稱的 2 萬億貨值，變現能力要大打折扣。
第二大塊是支付融資成本。
還是拿已經暴雷的恒大來估算，2.44 萬億債務裏有 7210 億的合同負債，這一塊是預收的購房款，對應着那些未完成交付的樓盤；有息負債則是 1.72 萬億左右。
類似恒大這樣激進的房企，暴雷前早已不容易拿到足夠多的銀行貸款了，還得到市場上四處找錢。在相關政策收縮前，信托是房企融資一大渠道，其他包括美元債，員工理财，商票，等等，利息都在兩位數以上。
這些有息負債在暴雷前，都是照常支付利息的。兩位數的利息，滾動式還本付息，這些年來支付的融資成本，毛估估大幾千億是有的。
第三塊，是高稅費。房地産行業久有暴利之名，又是政策調控對象，長期擔負高稅費。
有人曾算過，萬科的利潤與納稅額比例爲 1：2.68，也就是說如果賺到 1 元錢，就得上交将近 2.68 元的稅費。恒大碧桂園們可以類推，這裏就不細說了。
第四塊，是高分紅。
如今曝出天大窟窿的房企，三四年前都是高分紅的，驚不驚喜意不意外？
房企由于是預售制，銷售确認爲收入有長達一兩年的周期，财務操作空間大。利潤雖然有可能是假的，分紅肯定是真的。民營房企股權較爲集中，大股東往往拿着一半以上的股權，分紅一大半落到自己手上了。
據統計，2016 年到 2020 年，恒大累計分紅 939 億。許老闆持股恒大約 75% 股份，可以拿走分紅的四分之三。比如 2018 年恒大分紅 186 億，許老闆自己分了 140 億。
就在暴雷前夕的 2021 年上半年，恒大還在讨論分紅事宜，你品，你細品。
第五塊，是多元化的高學費。
有個段子說不怕敗家子吃喝玩樂，就怕敗家子瞎投資。用在喜歡搞 " 多元化 " 的房企身上，再合适不過。
恒大造車，推冰泉，碧桂園搞機器人，每一筆學費，都是幾十個小目标起步。萬達當年搞網絡科技集團，後來果斷止損，幾年下來，成本以百億計。王健林自己也說，後悔給了網絡科技集團負責人曲德君太多的錢。
想想也是，公子再怎麽造，可能也造不了這麽多。
第六塊，是高薪酬。
恒大前總裁夏海鈞，曾經以年薪 2.7 個億，榮膺 " 打工皇帝 " 之名。
這還算不上是天花闆。業界傳言，托 " 同心共享 " 的跟投機制之福，頂級房企一位區域總裁曾經拿到過 10 個小目标級别的年收入。
其他房企沒那麽誇張，但高管幾百萬到千萬，中層一兩百萬，高經四五十萬，管培生月薪過萬起步，是業内常态。
加上員工數量多，恒大碧桂園都在 10 萬級，千億房企員工過萬，管理崗位也是層層疊疊，這一塊開銷真不是個小數。一旦暴雷，高管都是 " 提桶跑路 "，其肥可知。
第七塊，是高費用。
房企日子好的時候，鮮花着錦，烈火烹油，管理費，營銷費，各種人吃馬喂大手大腳，不在話下。其中的跑冒滴漏，在所難免。房企高管貪腐，也是屢見不鮮。
很多項目的營銷費用是按銷售額的 1% 花，房地産項目又都比較大，累積起來亦很可觀。
作爲地方的大戶，房企自然是各路神仙妖怪緊盯的目标。捐贈，贊助，吃拿卡要，你懂的。
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想必看官們也明白了，房企這些必要的不必要的各種支出，都建立在市場上行、房價不跌的基礎上，一旦形勢逆轉，照上面的搞法，不暴雷才怪。
