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文 | 巨潮 WAVE，作者 | 小盧魚，編輯 | 楊旭然
金 9 銀 10，房地産行業的傳統旺季。9 月才剛進入第二周，房貸利率相關的勁爆消息便不斷傳來。
9 月 7 日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行、招商銀行等大中型銀行發布存量房貸利率下調細則，包括調整範圍、調整規則、申請方式及調整時間、申請渠道等熱點内容。
符合條件的購房者甚至無需主動申請，隻需等待銀行在 9 月 25 日後批量下調自己的房貸利率。
9 月 8 日，廣州開始執行新政策，在廣州無房的人，首套房首付比例爲 30%，利率爲 LPR-10%，即 4.1%；在廣州有一套房但無在供或者已經結清的人，二套房首付比例爲 30%，利率也調整爲 LPR-10%。
也就是說，廣州的首套房貸突破了 LPR 下限，廣州也由此成爲中國首個突破下限的一線城市。
近期，中國證監會就活躍資本市場、提振投資者信心接連召開的三場座談會中，也提到，随着調整存量住房貸款利率、降低最低首付比例、" 認房不認貸 " 等方面實質性利好舉措的逐步施行，相信會促進房地産市場平穩回升。
上至達官貴族，下至平民百姓。房貸利率的變化，都對其切身利益産生着直接的影響。
01 消費難振
銀行主動爲首套房購房者調低存量房貸利率，的确是真金白銀給到居民利好政策了。隻是細細算來，居民每月能節省下來的房貸開支還是有限的。
本次存量房貸利率調整錨定的點，就是貸款發放時的 LPR 和所在城市的首套房貸利率政策下限，從幅度看，所以對應的存量首套房貸利率調整，平均降幅約爲 80 個基點。
最可能因此受益的人群有三類：
第一類是在 8 月 31 日之前，金融機構已發放或已簽訂合同但未發放的首套房貸的借款人；
第二類是因政策調整，原二套房貸被認定爲首套房貸的借款人。
第三類，則是持有超過一套房産，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現在通過将其他房産出售，使得名下一套住房成爲家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸的群體。
上述三類群體因存量房貸利率下調而受益的幅度，大概能有多大呢？
以樓市走勢比較有代表性的南京爲例，2021 年 9 月時首套房主流按揭利率爲 6.15%，房貸利率下限爲 4.65%，理論上利率存在 150BP 的下調空間。調整之後，每 100 萬元 30 年期限的房貸，對應的月供可以減少 935.91 元。
但是這 100 萬元 30 年期限房貸對應的月供支出，還是會剩下 5156.37 元。
按照南京市統計局公布的數據，2022 年，南京城鎮非私營單位從業人員年平均工資 12434.5 元，城鎮非私營單位在崗職工年平均工資 12931.9 元。這每月五千多的房貸，仍然會占用許多居民每月可支配收入的一半。
畢竟真正決定居民房貸支出的仍然是房價，而不是利率。當年高漲的房價讓許多居民不得不掏空六個錢包來湊首付，再背上 30 年負債和利息支出，才能還清房款的總額。
總之，當貸款基數足夠大的時候，利率降低 1% 能帶來的影響恐怕并不會很大。
如果考慮到近兩年某些城市、地區出現的房價回落現象，購房者，尤其是在 2018-2021 年間努力上車的購房者，心頭無疑在滴血。因爲房價下降了但貸款基數不會降，這些購房者不僅虧光了首付，還要繼續每月支付虛高的房貸。
而這因爲房貸利率下調每月節省出來的一千元，對應的購買力又如何呢？
8 月中國的 CPI 同比上漲 0.1%，豬周期築底、暑期旅遊熱潮、國際油價上漲、庫存周期底部都是推動 8 月物價回升的重要原因。其中，豬肉價格上漲 11.4%，國際原油漲價帶動國内汽油價格上漲 4.9%，對 CPI 上漲的影響力較大。
換句話來說，中國居民正在面臨肉價、物價上漲，想要出去旅遊也得接受住宿等價格上漲的問題。即便購房者願意拿這一千元出來消費，又能購買多少商品和服務，得到多優質的消費體驗呢？
許多人對未來收入的信心已經不可逆地降低了，這隻能進一步降低其自身消費的欲望。因此關于消費提振的相關預判，從理性分析，是很難過度樂觀的。
02 息差沖擊
相比于還算得到實惠的購房者，銀行在本輪存量房貸利率下調中扮演的角色，就頗有點 " 弱小、無助、還很可憐 " 的味道了。
今年 7 月，央行提出 " 支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定 " 的時候，市場分析的普遍觀點還是認爲，秉持着法治化和商業化的原則，在銀行與房貸客戶的博弈中，隻有較少的一部分人能享受到利率下調優惠。
上一次中國出現銀行下調存量房貸利率，已經是 15 年前的事情了。
當時銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款，圍繞着購房者資金還款能力做博弈。根據中泰證券測算，2008-2009 年享受到存量房貸利率置換的購房者比例不超過 6%。
畢竟從商業邏輯思考，商業銀行确實沒有主動降低利率和收益的道理。商業銀行也有能力甄别哪些客戶具備提前還貸的資金和意願，并進行安撫。
對剩下的那些沒有能力提前還貸的客戶，商業銀行大可以裝傻不調利率，反正他們 " 一氣之下 " 也不能真的把銀行怎麽樣。
大家可以回想一下，這兩個月自己咨詢銀行客戶經理調整存量房貸利率相關事宜時，他們的回複是不是都在說 " 等細則出來 "？因爲許多從業者都在判斷，監管部門隻是口頭支持和鼓勵一下，至于調整利率的細則是很難出來的。
萬萬沒想到，這個調整細則以如此迅猛的速度被公布出來，從六大國有行第一時間發聲來看，這種行爲背後的政治意味已經非常明顯。
華泰證券認爲，如果假設所有存量房貸利率都下調至目前新增房貸的平均水平，則存量房貸利率下調的幅度約爲 35-85 個基點，存量房貸的還貸支出将下降 800 億元 -2000 億元，約占存量房貸支出的 3%-6%。
對于一季度淨息差已經下降到 1.74% 這個曆史低位的銀行來說，存量房貸利率下調無疑于雪上加霜。
銀行指數表現（自 2023 年 6 月至今）
這種利空因素的影響也早在調整細則公布之前就已經反映到了銀行闆塊的股價走勢上。8 月 28 日 -31 日期間，銀行闆塊指數從 3094.37 下降到 2885.02，4 個交易日的跌幅就達到 6.77%。
而 8 月 31 日正是央行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項通知的時候。在确切的消息公布之後，銀行闆塊的行情反倒逐漸企穩，一副 " 最大的利空都已出盡 " 的模樣。
有業内人士分析，下調存量房貸利率能在一定程度上遏制居民提前還貸的風氣，對銀行的中長期發展未必不是好事。随着經濟複蘇與地産領域風險修複，銀行息差有望觸底回升，銀行股估值也有望得到修複。
03 新的時代
監管部門推動商業銀行主動下調存量房貸利率背後的目的，其實是非常明确的：一是降低居民房貸支出以刺激消費，二是配合其他政策共同拯救房地産銷售，以 " 堅決防範化解好房地産風險。"
最終目的就是，通過實施穩健貨币政策，加強逆周期調節，全力支持實體經濟，促進充分就業，起到維護币值穩定和金融穩定的作用。
不過在暢想相關政策施行的成效之前，大家也應該思考一個問題：中國已經正式進入低利率時代了嗎？普通人在低利率時代又該怎麽打理自己的家庭财産？
我國的利率體系其實隻有兩個錨點，存款端的基準利率和貸款端的 LPR。
存款利率一直是明顯朝下走的，以一年期定期存款的基準利率爲例，從 1997 年的 5.67%、2007 年的 4.14%、2011 年的 3.5%、2015 年的 2.75% 再到 2022 年的 1.85%、如今的 1.55%。
如果參考歐洲、日本等國家的前車之鑒，負利率時代恐怕也不會是什麽天方夜譚，那時候中國居民頭疼的，就不會隻是搶不到大額存單這個問題了。
利率變化往往會導緻彙率變化，尤其是在近兩年美元強勢加息的背景下。9 月 8 日，離岸人民币跌穿 7.36 關口，連跌五日；日元直逼 150，創下 10 個月新低；印尼盾、韓元兌美元等均走低，彭 / 博亞洲外彙指數跌至 10 個月來最低水平。
存款貸款利率的雙雙走低，也将改變中國居民的儲蓄和消費習慣，乃至于深刻改變整個社會的經濟心理特征。
通常，應對低利率時代的一個做法是減少儲蓄，增加多樣化投資，比如投資不動産、債券、股票、基金，甚至是複雜程度更高的衍生品、期權期貨。
居民大可以拿出一部分長期不用的錢，用來配置能長期穩定增長的行業股票、保險及年金類産品以及黃金 ETF 等品種的資産，而不是坐視家庭财富随着時間和彙率而貶值。
另一個做法則是增加消費，在通貨膨脹、購買力下降之前就把該花的錢花光。雖然提前消費、借貸消費與中國人長期以來的常識、道德要求相違背，但是放在低利率時代中看，未必不是一種理性的選擇。
參考歐美國家，過去很多年普遍性提前消費、借貸消費，造就了世界上最大的進口市場，足夠規模的内需也能帶動對應規模的國内生産，創造可觀的就業崗位。
中國市場内需不足、消費不振早已成了監管部門和經濟體系的一塊心病，至于這心病能否随着存貸款利率的調整而被治愈，即将到來的十一長假就會是個不錯的觀察樣本。
