天差地别
去年上海一共成交了 21.6 萬套二手房，創下了近三年來的新高。
就在最近，樓市也有了小陽春的苗頭，截止 2 月 24 日，上海二手房累計成交 13338 套，已經連續兩個周末超預期。
這些數據乍看起來是很有突破性，但其實背後各類房源的銷售表現并不相同，甚至可以說是 " 冷熱并不相通 " 。
提到正在被上海樓市抛棄的房子，大家可能最先想到老破小，但當我們查詢了更多類型住宅的數據後，發現除了老破小之外，還有好幾類房子也賣不動了。
那麽，它們的房價現在究竟都怎樣了？
01外環外的老公房賣不上價
我們熟知的大部分老公房，都是市區的工人新村。代表性的有：普陀真如的紅旗村、徐家彙的日晖新村，還有虹口的曲陽新村。
得益于 " 美麗家園 " 工程，不少工人新村進行了重刷外立面、加裝電梯等一系列提升，可以說是實現了 " 土雞變鳳凰 "。
圖源：真叫盧俊
無奈的是，還有一小撮老公房遠在郊區，房齡同樣三五十年都不止，這幾年面貌也沒什麽變化，還停留在最早建設的樣子。
部分郊區老公房項目分布示意圖
浦東周浦、寶山羅店、奉賢西渡和金山新城，這幾個闆塊的代表老公房，成交表現都遠遠跟不上郊區的發展速度。
圖源：真叫盧俊
還有一個典型就是位于普陀桃浦的雪松苑，盡管在外環外，但離 11 号線地鐵距離并不遠，還能實現多條線路換乘。
小區戶型主要是一房和兩房，從 33 平到 55 平左右，主力價位段在 150 到 250 萬不等，成交量在 2020 和 2021 年一度接近 200 套，不過房價跌的就比較狠了，去年成交價已經比 2020 年的還要低了。
圖源：真叫盧俊
中介小哥表示，雖然外環外購房政策越來越寬松，大家的上車門檻越來越低，然而郊區老公房的自身優勢并不明顯，幾乎每個工人新村都很少看到年輕人。
很多人對比之下更願意選擇 " 遠大新 "。
02超大盤的管理問題還是 " 老大難 "
一提到 " 超大型社區 " 這幾個字，腦海中立馬浮現出老熟人的名字，沒錯，以上海康城和中遠兩灣城爲代表的超大盤，每年都能穩定成交小幾百套，但房價也跌了不少。
就拿最近三個月的成交來說，哪怕中遠兩灣城在 1 月，短暫出現 " 翹尾 " 行情，2 月又繼續 " 跌跌 " 不休。影響房價的最大因素，自然是 " 老大難 " 的物業管理問題。
數據來源：鏈家
另一個超大盤上海康城，去年 8 月就因爲換物業風波被大家廣泛關注。
我們多次探訪都不禁感歎，管理疏漏真還不少，包括公區清理維護不及時，人車不分流、停車困難，各種垃圾比比皆是，電梯也很容易出故障等等。
上海康城 2024 年 8 月實拍，圖源：真叫盧俊
尤其是近兩年物業服務質量的下降，進一步加劇了業主和物業雙方的矛盾，就此陷入了 " 不交物業費—服務質量下降—更多業主不交物業費 " 的惡性循環。
上海康城的業主還表示，希望能學習中遠兩灣城更換萬科物業 ，但實際上，中遠兩灣城也有幾棟樓因爲業主年紀大，不支持提升工作。
在維修資金不足的情況下，沒人願意自掏腰包來改造，很多問題也就一拖再拖，始終得不到解決。
種種管理問題，導緻這兩個盤的房價，比起 2022 年的高位，都出現了 10% 以上的跌幅。
03郊區動遷房堪稱 " 賣白菜 "
有人開玩笑說，" 沒住過動遷房，不懂上海的魔幻 "。無數打工人都選擇租動遷房，作爲自己在上海落腳的第一站。
我也不例外，因此對這裏的居住體驗深有感觸，徐泾北城、泗泾、佘北還有曹路幾個動遷大居都是我們常去的。
像佘北家園距離佘山地鐵站還有好幾公裏，通勤非常不方便，而且和老公房一樣，整個小區老齡化嚴重，周圍的配套很難跟上。
多少年過去，可能也就一條擠滿了不知名牌子的商業街，還得靠叫外賣，來勉強滿足日常的吃喝。更别提學校和醫院還有商場這些高端點的資源了。
當然，這裏最大的優勢就是便宜，一方面是動遷闆塊的房子量實在大，動辄一個小區挂牌就上百套；另一方面房東因爲沒有購買成本，挂出來的價格屢屢讓人觸目驚心。
現在佘北家園 2000 元左右就能租到一室戶，一套 50 平的兩室戶總價還不到 150 萬。
中介小哥解釋說，客戶有單身買房也有家庭買房，瞄準超低總價 " 極緻上車 "。新政降低了首付比例，這樣一套兩室戶，首付隻要 30 多萬就能拿下。
可以說是拿環滬的價格在買上海。
04市區塔樓最近跌得有點猛
說實話，我們之前對塔樓的關注并不多，主要因爲它更多在南方占據主流地位，上海的塔樓并不多，很多人沒怎麽見過，更别提租住和買賣了。
具體來說，塔樓多是以電梯、樓梯爲中心，各戶環繞布置，不和其他單元拼接，獨立成爲一棟的。
目前市面上有方形、T 形、蝶形、楓葉型等多種類型。一般來說，塔樓的底層有較大空間，适合打造高挑大氣的入戶大堂，外立面也比較有特點。
但它最大的問題就是戶型千奇百怪，經常是四面八方都排布着密密麻麻的房間。
從手槍型、馬桶型、高跟鞋型、再到跑道型 …… 要不是次卧面積過小，就是次卧窗戶對着天井，甚至有的卧室還能出現斜角
圖源：鏈家
奇葩戶型造成塔樓沒有好的采光通風，南北不通透，很難有理想的居住體驗。而且物業維護和停車位等配套也有所缺失。
不過，這種産品類型也是有優點的，那就是地段，大部分位于中環内。
但光一個地段好，還是無法掩蓋塔樓自身的諸多問題，反映在多個小區的成交上，就是流通性下滑，價格也一路走低。
05還有兩類房子也無人問津了
這兩類房子比較小衆，但确實在上一個時代也曾熱門過。
第一類就是首批外銷房。
作爲上世紀 90 年代的特殊産品，集中在長甯古北、金橋碧雲那幾個早期的國際社區，想當初也是 " 高大上 " 的代名詞，讓普通人可望而不可及，隻是随着時間變遷，一個個都熬成了典型的 " 老破大 "。
主要是 100 平到 140 平的大兩房，以及 150 平到 180 平的大三房，面積看起來是大，實際的建築風格和戶型設計都水土不服，并不符合現在的居住要求。
圖源：鏈家網
這樣的品質已經落後于時代，自然而然也就告别了改善屬性，總價往往還不低，動辄大幾百萬、上千萬元。
就拿碧雲的信和花園來說，這幾年的成交數據并不理想。之前中産客群在選擇不多的情況，還能爲此買單，到了新房量供應龐大的今天，他們更願意選擇去市區 " 打新 "。
第二類則是商業公寓。
之前因爲不限購，不需要社保也不會占用購房資格，買入價也比較便宜，憑借 loft 雙層設計，也曾受到不少年輕群體的追捧。
以華僑城蘇河灣行政公館爲例，地處靜安蘇河灣闆塊，最大賣點就是 " 河景房 "，2022 年房價最高達到 12.4 萬 / 平，不比市區那些新房差。
但由于上海這兩年限購政策的迅速放開，它一下子就 " 不香了 "，各個公寓不僅每年賣出去的套數有限，房價出現了明顯回落。
畢竟這些公寓的地段再好，物業服務質量再高，比起普通住宅，在水、電、燃氣跟交易稅費上都要高出一截，産權還隻有 50 年，價值也就大大減弱，現在已經很少有人還會考慮去買了。
06 結語
經過今天這一番盤點下來，可以看到以上幾類産品都有明顯的硬傷，結果房價無一例外都在下跌。
最慘的商業公寓，既沒有成交量，價格也跌了三分之一。
其次就是郊區動遷房和首批外銷房，前者地段上優勢不足，盡管有量但賣不上價，後者産品力有一定落後。
其他三類也有不同幅度的下跌，總的來說都不怎麽符合當下的改善需求，慢慢被購房者遺忘。
事實上時代在變化，有房子被熱捧，就有房子被抛棄，這也是正常的商業邏輯，全上海超過 200 多個闆塊，這麽多各種各樣的房屋類型，希望大家在購買的時候能更加多維度考慮，三思而後行。
（文中數據除特殊标明外，均來自兔博士 APP）
