對于在一家 TOP15 房企工作的周譯來說，2022 年是其職業生涯中最為跌宕起伏的一年。
從年初對房地産行業滿懷希望，到年中經曆公司銷售下滑、境外債務重組、裁員瘦身，再到年尾迎來政策的峰回路轉，周譯如同坐了一趟 " 過山車 "。
周譯所在公司是一家發展較為穩健的房企，面對行業低迷、融資困難，該公司一直在積極自救，并努力償還債務，年中時沒有公開債券到期的壓力。但随着國際評級被下調，觸發境外債務提前到期，疊加沒有新增融資，該公司最終在四季度公告宣布啟動境外債務重組。
不過，随着 11 月金融部門 " 三箭齊發 "，行業融資政策迎來轉折，這家剛剛出現債務違約的房企應該可以松一口氣。
" 房地産是資金密集性行業，對于資産大于負債的房企，可以通過瘦身、出售資産等方式回籠現金，挺過難關；但對于資不抵債的房企而言，困難會更大一些。" 周譯稱。
其認為，随着行業進入深度調整期，大多數民營房企正進入縮表周期中，營收、銷售規模、利潤，在未來一段時間都将收縮，瘦身、減債、處置資産，仍将是不少房企 2023 年的關鍵詞。
生存大考
" 今年第一季度時，公司對未來還是保持着比較樂觀的預期，在謹慎研判後，還參與了幾個城市第一批土拍。" 周譯稱，在多數人看來，2021 年下半年以來市場持續盤整，調整時間已不短，幅度也不算小，考慮到市場需求仍然在，2022 年市場應該會有所好轉。
事實上，不少人和周譯想法類似。
2022 年 3 月 25 日，在 " 旭輝控股 2021 年年度業績發布會 " 上，旭輝控股董事局主席林中稱，" 房地産行業是一個周期性行業，現在是冬天，不是末日，旭輝相信冬天就要結束了，春天馬上就要來了。"
" 我們判斷本來三四月份應該是小陽春，但被疫情耽誤了，現在政策已經見底，市場也已經見底，好行情會在五六月份到來，整個 2022 年将呈現前低後高的趨勢。" 林中表示。
然而，進入 5 月份，受市場及疫情反複等多重因素影響，周譯所在公司對市場的預期發生了轉變。
" 疫情反反複複，對工地建設和市場恢複的影響都非常大。公司在 5 月份就要求各地盡力保證工程施工進度，難以達到施工條件的，應将建築材料及早運至工地，一旦達到條件應盡快推進項目建設。"
6 月，在各地加大政策支持力度及房企積極營銷帶動下，房地産市場迎來一波成交小高峰，業内普遍認為這是今年遲到的 " 小陽春 "。
周譯公司當時判斷，市場調整差不多已到位，接下來會向積極的方向好轉。" 公司 6 月時評級穩定，年内也沒有到期的公開市場債券需要剛兌。"
萬科董事會主席郁亮在 6 月萬科股東大會上曾表示，從短期來看 , 市場已經築底 , 但恢複是一個緩慢和溫和的過程。
可讓周譯沒有想到的是，7 月多地出現的停工停貸事件，對市場造成不小的沖擊。
7 月，多地出現因期房停工導緻的購房者集體 " 斷供 " 現象，這讓市場信心再次受挫，剛剛擡頭向上的房企銷售，又陷入了低迷。
" 受停工停貸沖擊比較大的主要是民營房企，這種影響在銷售終端表現得較為明顯。7、8 月份，公司銷售額出現大幅下跌。" 周譯稱。
國家統計局數據顯示，7 月全國商品房銷售金額、銷售面積環比分别下降 45.4%、49.1%，降幅較 6 月分别擴大 7.4、10.6 個百分點。
與此同時，各地出台的保交樓措施，加強了對預售資金監管的力度，從項目可回流至房企總部的現金流進一步下滑。由于資金回流受限、又無法通過相應渠道獲得再融資，其所在公司的現金流高度承壓。
而周譯所在公司隻是民營房企的一個縮影。
2022 年，行業低迷态勢持續，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降态勢明顯。
此外，房企内生現金流和融資現金流嚴重承壓，流動性快速枯竭，信用風險事件大面積爆發。中指院數據顯示，2022 年新增違約主體 28 家，基本為民營房企。7 月集體斷供現象出現之後，龍光、寶龍、旭輝等幾家相對穩健的房企也陸續出險。
曙光乍現
周譯所在公司正式宣布境外債務重組幾天後，房地産金融政策開始轉向。
為扭轉民營房企融資困境，2022 年四季度以來融資端政策利好持續釋放。11 月以來，央行、銀保監會及證監會等部門，從信貸、債券、股權三方面 " 三箭齊發 " 全面支持房企融資，支持民企融資 " 第二支箭 "、" 金融 16 條 "、預售資金監管新政、支持房企股權融資等陸續出台，幫助優質房企恢複經營 " 造血 " 功能。
在部分房企人士看來，在未出險之前，房企日子相當難熬，企業在銷售和金融兩個端口受到雙重擠壓。但金融 16 條後，政策由保項目延伸至保主體，銀行施壓力度減少。債券市場、股權融資等方面，也可以很快獲得現金，對改善房企生存境況産生不小的影響，對提振市場信心起到不小的作用。
聯合資信分析師盧瑞認為，随着融資端政策利好集中釋放，尚未出險民企融資功能或将逐漸恢複，短期流動性得以改善，但行業尚未走出下行周期，房企 " 内功 " 修煉如何将決定是否能在行業寒冬中存活下來。
其表示，房企境内外債券的償債核心仍在于銷售回款或資産處置後的資金回籠。
" 現在行業進入縮表周期，房企肯定是要瘦身，隻有瘦身才能降下來負債。" 周譯表示，
周譯相信，隻要是資産大于負債的企業，通過自身的努力，縮表瘦身，積極解決債務問題，最終是可以挺過行業周期，然後再開始重新的平穩發展。
近期，中央多部門發文定調房地産市場、提振市場信心，為 2023 年甚至更長一段時間内房地産行業發展指明方向。
" 房地産的穩定對 2023 年宏觀經濟的穩定恢複至關重要，在支柱産業定位之下，預計未來房地産供需兩端政策的優化和完善也将更直接和迅速，力度有望進一步加大。" 中指院分析師指出。
業内人士認為，明年預計會出台新政策，出台促進需求端政策的概率尤其大。市場未來會輪動回暖，一線回暖後，向二三線傳導。
（應采訪對象要求，周譯為化名。）
