作 者丨吳抒穎
編 輯丨駱一帆
圖 源丨視覺中國
從碧桂園承認階段性流動性壓力以來，境外債重組在投資者以及債權人眼中，是确定性極強的事件，尤其是境内債全面展期之後。留有懸念的隻有，碧桂園宣布啓動境外債重組的時間點——畢竟上個月，碧桂園還在寬限期的最後期限内，償付了美元債的利息。
國慶長假過後，碧桂園境外債重組終于靴子落地。
10 月 10 日，碧桂園發布公告稱，在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，其預計流動性在中短期内仍将持續緊張。此外，碧桂園也并未支付某債務項下 4.7 億港元的到期款項。
基于現實的處境，碧桂園也宣布，将積極推進境外債務管理措施，公平公正地制定整體解決方案來實現長期、可持續的資本結構。
碧桂園還稱，其高度重視此次境外債務管理工作及全體債權人的利益，懇請債權人給予時間以供其客觀評估目前所面臨的挑戰并與其顧問共同爲所有持份者制定務實可行的最佳解決方案。
以此份公告爲起始，碧桂園正式進入境外債重組流程，一如其它同類房企所經曆的一切。在艱辛而漫長的談判過程中，有的房企成功上岸，例如富力、融創；有的房企遲遲未有推進，龍光、奧園等莫不如此。
回觀碧桂園，雖然受困銷售下滑導緻現金流緊張，但它所采取行動相對積極，不過資産質量相對普通，境外債重組能否突圍仍有不确定性。這一戰關乎生存和未來，碧桂園需要奮力一博。
連鎖反應
碧桂園有此一劫，核心原因是市場轉淡導緻銷售下滑，進而影響了現金流。
在公告中，碧桂園表示，由于國内房地産市場深度調整，進入 2023 年，其銷售額承壓明顯。
2023 年前 9 個月，碧桂園實現權益銷售金額約 1549.8 億元，同比下降 43.9%，其中 2023 年 9 月單月實現權益銷售金額約 61.7 億元，連續第六個月環比下降，同比下降 80.7%，較 2021 年下降 86.5%。
碧桂園在公告中指出，面對當前困難局面，其上下一心，繼續竭盡全力履行還款義務。但自 2020 年以來，其融資活動現金流持續淨流出，在融資環境極其艱難的情況下堅持通過銷售回款及存量現金資源履行償付義務。
" 然而，當前碧桂園銷售和融資面臨嚴峻挑戰，賬面可動用資金仍然持續減少。雖然已竭盡全力探索過包括資産處置等不同方案籌集現金流以繼續履行财務承諾，但在當前市場環境下仍難以在短期内迅速補充足額的現金流以改善流動性，導緻現金狀況依舊顯著承壓。" 碧桂園強調。
碧桂園指出，在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，其面臨資産處置出售的不确定性，預計流動性在中短期内仍将持續緊張。
碧桂園反映了當下市場的普遍現象，但也是突出的典型個例。今年以來，随着樓市利好政策釋放，部分與碧桂園規模相若的房企銷售面上已有起色，但碧桂園卻始終未能夠受益于此，這與之城市布局和貨值結構有強相關性。
碧桂園長期深耕三四線城市，與其它頭部房企形成差異化競争。這一模式在棚改轟烈推進之際将之送上銷售額王座，但近年來，三四線城市樓市 " 熄火 "，碧桂園所受的沖擊更是直接。
從價格和成交來看，三四線樓市在一系列限制性政策退出後，仍未有明顯起色。
諸葛找房的數據顯示，2023 年 9 月，一線城市市場均價止跌回升，二線、三四線城市則仍錄得下跌。其中，三四線城市市場均價爲 9543 元 / 平方米，環比下降 0.41%，同比下跌 3.93%。
盡管碧桂園近年來一直緻力于調整土地儲備結構，但三四線城市的包袱仍然難以卸去。可供對比的數據是，截至 2022 年年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達 60%。
在此背景下，碧桂園不得不采取行動。
碧桂園于 10 月 10 日宣布，其尚未支付某債務項下本金金額爲 4.7 億港元的到期款項，也預期無法如期或在相關寬限期内履行其所有境外債務款項的償付義務，這可能導緻相關債權人要求碧桂園加速履行義務或采取強制行動。
基于此，碧桂園宣布，将在尊重所有債權人現有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實現長期、可持續的資本結構。
與此同時，碧桂園已聘請中金香港和華利安諾基（中國）擔任财務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協助評估資本結構及流動性狀況，并制定整體的解決方案。
先行一步
在境外債全面重組之前，碧桂園境内債展期已經先行一步。
2023 年 8 月 14 日，碧桂園境内債券停牌後，與債權人的談判陸續展開。其中，"16 碧園 05" 率先于 8 月 18 日公告展期方案并于 9 月 1 日獲得債券持有人會議表決通過，其餘 8 筆債券分别于 9 月 4 日公告展期方案，并于 9 月 11 日、9 月 12 日、9 月 18 日陸續獲得持有人會議表決通過。
至此，碧桂園 9 筆境内公司債券、總額 147 億元的展期方案全部展期通過，到期時間整體延長 3 年，債券即期兌付壓力由此降低，爲之換來了集中精力恢複運營的時間與空間。
碧桂園地産表示，上述 7 筆展期債券展期的完成能夠有效緩解公司流動資金壓力，有利于改善公司整體财務狀況，穩定公司生産經營。公司将全力以赴做好生産經營，積極履行償債義務，重回良性發展軌道。
一般而言，房企的境内債展期談判難度要低于境外債，這是因爲境内債投資者和債權人需要遵循既有的規則并受到多方面的制約。
一位投資于房企公司債的私募機構人士對 21 世紀經濟報道記者分析認爲，" 像碧桂園這類規模很大的房企，境内債大的債權人議價空間會大些，但也要講基本原則，很多已經基本收回無望的房企展期也是成功的，所以對他們的談判也會好展開一些。而把大的債權人穩住，小的債權人多數是沒有太多意見的。"
即便如此，碧桂園此次境内債展期曆時之短，仍超出了許多房企的進度，也超過了許多業内人士的預期。債務重組先行者富力地産和融創中國，境内債整體展期從談判至通過也大約經過了兩到三個月的時間，碧桂園僅用時一個月，充分證明各方對之的支持力度。
一名業内人士分析稱，碧桂園境内債到期時間整體延展 3 年，緩解了短期流動性壓力，也有助于其恢複正常運營狀态。一方面，碧桂園可以專注于經營，避免疲于奔命應付債券談判；另一方面，整體經營資金壓力得到緩解，能夠将寶貴的現金資源用于各個項目的開發建設，集中資源落實保交付任務，進入到相對良性的發展循環中。
區分主次
房企遭遇流動性風險，首要的任務是按質按量 " 保交付 "。
一位熟悉房企風險處置的人士對 21 世紀經濟報道記者分析稱，房企出險後，交樓、償債等等是有主次的，" 交樓肯定是要交也肯定會交的，各地也會确保不出現爛尾樓，購房者的利益要得到保障。"
從這個角度來看，碧桂園保交付任務，是不可逾越的底線，也是碧桂園未來一段時間工作的重中之重。
根據碧桂園提供的數據，今年全年，碧桂園計劃交付房屋 70 萬套左右，扣除已交付的 42 萬套，餘下的交房任務仍有約 28 萬套。在這一巨大的交付任務面前，碧桂園還将需要消耗龐大的資金。
面對這種局面，碧桂園此前曾表示，将把握新政策帶來的銷售窗口期，切實做好銷售及回款工作；全面盤點梳理資産，充分挖掘市場化機會盤活資産；匹配業務發展需要，進一步優化集團整體組織架構，并且成立由董事會主席任組長的專項工作小組，建立更扁平更高效的工作響應機制，削減不必要支出；此外盡力開源節流，改善現金流狀況。
碧桂園還稱，其扛起大企業的責任擔當，在各級黨委政府的領導下，充分用好民營經濟 31 條、金融 16 條等有關政策，既立足當前，協調各方資源，全力以赴保交付、保運營；又着眼長遠，穩妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展，維護投資者的合法權益。
目前，在各方的努力下，碧桂園交付工作有條不紊，暫未出現大面積逾期的情況。根據碧桂園方面提供的資料，2022 年，碧桂園及其合資聯營企業交付共房屋近 70 萬套，交付量居行業第一。
在此前提下，碧桂園境外債談判能否順利闖關，還不能夠在當前的時間節點輕易下結論。
" 我還是覺得要看方案，境外債權人的優先級本來就低，富力的方案中追加了不少質量不錯的資産，融創的有債轉股的方案而且還有部分融創服務的可選，這些實實在在的條款都會讓債權人比較容易接受。否則，你看有些房企推的方案債權人反應很激烈，多次推遲投票時間都通不過。" 一位境外金融機構的人士對 21 世紀經濟報道記者分析認爲。
根據碧桂園最新的數據，其資産暫時能夠覆蓋負債。碧桂園 2023 年中報數據顯示，截至 2023 年 6 月 30 日，碧桂園仍手握超 7800 億元的土儲和 2544 億元淨資産，淨資産比較充足，土儲資源足以支撐公司未來發展。
必須指出的是，碧桂園資産充足的前提是其基本面能夠保持正常運營，如若發生其它突發事件，資産是否會因此而折損存在不确定性。這也是碧桂園境外債談判的影響因素之一。
無論結果如何，碧桂園已經順利渡過境内債展期的關口，債務壓力暫時得以減輕；境外債談判的進展，在 " 保交付 " 的前提下，可以視作錦上添花的動作。
市場複蘇未及預期，碧桂園奮力一博。
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 章寶怡
