本文來自微信公衆号：真叫盧俊，作者：巧克麗麗，原文标題：《沒想到現在上海房東心态變這樣了》，題圖來自：AI 生成
因爲契稅改革落地第一天的關系，昨天全市的交易中心都擠滿了人，其實再往前這樣的場景也不陌生。
11 月上海二手住宅成交不僅破了 2 萬套，而且比 10 月的 2.2 萬套還要高出 2 千套來到 2.4 萬套。
不斷走高的成交背後，我跟各位也有着同樣的問題，還會火多久、價格是不是漲了 ……
這系列問題我還沒拿到市場反饋，但有件事可以現在拿出來跟各位分享，就是房東的挂牌價。
類似這種我們看房的時候會刷到的房源挂牌價。
當這些以十萬計的彙總起來的時候，你會看到這個市場在價格層面正在發生的赤裸裸的改變。
今天就想說說這個正在發生的市場細節。
一
1 月挂牌價，漲了。
在連續破了兩萬套之後，11 月的全市挂牌價來到 65989 元 / 平，可以看到全市二手住宅市場的挂牌均價水平，也能看到這是一次明顯的價格環比上漲。
其實今年挂牌價回調這件事發生了三次，分别是小陽春之後、5 · 27 新政首月，再來就是這個 11 月。
你會發現每輪新政後的節奏都挺一緻，在小陽春或者新政當月帶來成交量上浮，而挂牌價則于次月開始上調。這裏面不乏性價比極高的房源先走掉，到了次月剩下的就是相對價格不是那麽優惠的，而這也導緻挂牌價的機械上浮。
不過更大層面來看挂牌價最能體現的其實是房東心态，成交量确實是價格止跌的最好方式。
不過更值得關注的應該是市場層面的一些改變，如果拉長周期看，你會看到這也是全市挂牌價在連跌 15 個月後的三次刹車連踩。
看到沒，同樣新政頻出的 2023 年下半年，挂牌價一路下滑。但 2024 年從小陽春開始的成交量背後我們卻看到三次挂牌價上浮，某種程度上這也是市場發出的探底信号。
二
現在的挂牌價已經回到 2021 年 3 月，也許印象裏 2021 年 3 月還是市場高峰期。
總覺得現在的市場熱度無法和那時候相比，成交價層面确實無法相提并論。
但挂牌價層面确實回到 2021 年市場巅峰前期，今天 6.6 萬的全市挂牌均價回到了 2021 年水平，更具體說是 2021 年 3 月。
從這你也能看出房源端的倔強，因爲不管成交價回到了哪年，但挂牌價隻回到了 2021 年，而剩下的部分都留給議價空間買單。
自從 2021 年以來，房東的首次挂牌價和最終成交價之間裂縫越來越大。
現在已經來到誇張的 14.4%，相當于一套房子從最初挂牌到最後成交要在挂牌價基礎上減去 14.4% 才可能成交。
那客觀來講我們現在成交價到底漲沒漲呢？
客觀來講隻要你和房東的議價空間收窄，那麽最終的成交價格就會相對提升。
但你說這是漲麽？
這種機械似的環比數據漲幅其實更多是價格微微回調，并且停留在看不見的議價階段。
所以身邊朋友問我房價漲了沒，不好回答，我的漲跟你的漲不是一個意思。
但可以确定的兩件事是，從鏈家近三周轉定單來看，11 月的議價空間相較于 10 月明顯收窄，也來到今年以來的低點，所以成交層面的價格客觀來說就是提升了。
第二如果 12 月成交依舊維持高位，比如又達到 2 萬套，那麽我們這裏說的價格回調就會變成回暖。
三
松江奉賢等外環區域的挂牌價領漲全市。如果從環線和區域的地理角度分析，上海市挂牌均價的環線分布從内到外分别是 10 萬 +、7 萬 +、6 萬 +、4 萬 +。
按 -14.4% 也可以算出成交均價的相對值。
你會發現這裏面中外環間的價格幾乎就是全市挂牌價的壓艙石，所以當我們不知道全市挂牌均價水平的時候，不妨參考下中外環間。
區域将價格進一步細分，全市 16 個區裏挂牌均價能冠以 10 萬 + 的隻有黃浦和靜安，徐彙、長甯緊随其後。
而這個 11 月的挂牌價漲幅裏，領漲的是外環區域。
房齡段來看這波挂牌漲幅裏唯獨下滑的就是老房齡的房子。
1970 年以前的房子因爲受到老洋房等特殊産品的影響，導緻這個房齡段一般性房源挂牌價失真，整體來看房齡年輕跟挂牌價走勢基本呈正相關。
分面積段來看挂牌價最貴的房子也是 200 平以上的豪宅面積段，但挂牌價的環比漲幅領漲的卻是 70-90 平的房子。
至此你會看到一個 6.6 萬均價的挂牌價基本盤、以及 5.6 萬均價的成交價基本盤，以及各區在挂牌價體系裏的位置。這些價格也彙總成了上海此時此刻正在運行的挂牌價箱體，同時你也會看到這次挂牌漲幅裏它們各自的變化。
四
另外這次挂牌價我們也發現一個挺有意思的闆塊沉浮。
這次數據統計累壞兔博士小夥伴了，因爲所有挂牌數據細化到月，也就是湊夠 2019 年 1 月至今的 71 個月，再将這個時間維度裏環線、區域、闆塊、房齡、面積、價段每個維度都拉了一遍 71 個月裏的變化 ……
但也是這種工作量讓我看到一件關于上海樓市裏闆塊躍遷。
我們知道城市發展的背後是闆塊的分化發展，所有人都知道新天地和陸家嘴是上海樓市裏當之無愧的闆塊王者，但這些闆塊的地位并不是一成不變的。
我拉出 120 個闆塊 2019 年 11 月的挂牌均價和今年 11 月挂牌均價的對比發現，站在 top20 裏的 " 人 " 變了、更重要的是它們的位置也變了，提升最明顯的就是徐彙濱江、前灘兩個闆塊。
靜安寺還處于 top20 級别裏的，但位置下滑明顯。
今年上半年我們做過一次地鐵人次數據統計，當時東方體育中心站（前灘）的人流量數據變化大的吓人。
2023 年四季度工作日 8:00-10:00 出站客流量 ©SMTCC
這一刻，上海的地鐵人流量、房價波動、闆塊躍遷這三個要素形成連接。
站這個角度，我們去看下全市 200 個闆塊裏同比 2019 年漲幅最高的是哪幾個。
有你家所在的闆塊麽？
類似這種闆塊躍遷的背後其實更多是跟産業布局高度相關。
徐彙濱江和前灘這兩年的入駐企業，以及城市規劃的逐步兌現，這些都在這幾年中陸陸續續在地鐵人口和挂牌價變化中和我們不期而遇。
五
挂牌價是尚在房東端預期的市場價格，按慣例這是不能作爲市場價格參考的，但過去三年的這件事起了兩個重要改變。
首先是三年前開啓的挂牌前期的核驗價體系，高于市場價的離奇價格一律被摒棄不得外挂。
其次是近兩年中介小哥日複一日的績效考核之跟房東議價，也就是不斷和房東磨合挂牌價和市場價的距離，于是神奇一幕發生了，挂牌價反而成爲房價波動最佳代言人。
站在挂牌價維度，你可以清晰看到全市挂牌價的框架，以及框架下的全市的樓市波動。
本文來自微信公衆号：真叫盧俊，作者：巧克麗麗
