上周，中國奧園境外債務重組方案獲通過，老闆郭梓文總算松了一口氣。但這還遠沒交卷的一刻。
債務化解隻是暫時爲企業争取時間，硬仗在後面——保交樓、通過市場回血，公司才會走回正軌。
這一方面有賴于市場的回暖，另一方面還需要攢足 " 子彈 "，使得項目有序開發和入市。
所幸，當前政策利好越來越多，市場信心逐步恢複。
爲及早脫離這場危機，中國奧園使出了九牛二虎之力，不僅引入國資合作開發旗下項目，還不惜将奧園健康控制權讓出。同時，郭梓文還以個人海外資産及部分境内資産作爲債務重組的增信。
作爲曾經的粵系黑馬，中國奧園爲正在泥潭中掙紮的佳兆業集團、寶龍地産等一衆粵系房企打了一個樣。
上岸關鍵一步
自去年 1 月官宣無力償還到期美元債後，中國奧園（03883.HK）的債務化解，就一直備受外界關注。
公司去年 4 月停牌，随後進入煎熬時刻，但總體來看化債較爲積極，賣資産、引進國資參與項目開發等，并與境内外債權人保持溝通，以盡可能地獲得理解。
今年 9 月初，公司約 116 億元境内債務全部展期 3 年，并順利複牌。3 個月後，境外債務重組，邁出關鍵一步。
11 月 29 日，公司公告境外債重組方案在債權人會議上獲投票通過，隻待 1 月初通過法院裁決生效。
根據披露，中國奧園及 Add Hero 計劃分别以占有表決權金額 79.11% 和 88.31% 的出席債權人投票贊成重組方案。
按照重組方案，公司計劃發行新融資工具對原有約 61 億美元境外債務置換，其中包括 4 隻合計 23 億美元新債務工具、14 億股普通股、1.43 億美元無息強制可轉換債和 16 億美元永續債。
公司實控人郭梓文表現出極大誠意，自願出讓 4 億股股票，并以全部境外資産和部分境内資産作爲增信。
在重組過程中，還有一個小插曲，就在 10 多天前，債權人之一平安海外曾提對上述重組方案持反對意見，以至于外界普遍猜疑這次重組是否撲街，之後結果反轉。
公司境内外債務化解，走完了關鍵一步。未來兩三年内，剛性債務償付壓力減少，便于企業集中精力保交樓，盡快走上正軌。
壓力仍在
經曆這場危機後，中國奧園其實已虛弱不堪。
過去兩年，公司經營遭遇嚴峻考驗。2021 年營業收入 500.22 億元，同比下降的 26.22%，歸母淨利潤虧損 330.7 億元。
2022 年，公司經營再度大滑坡，實現營業收入 187.11 億元，同比大降 62.59%，歸母淨利潤虧損 78.43 億元。今年上半年，繼續虧損 29.45 億元。
一方面，房地産市場複蘇緩慢，導緻去化有限，另一方面受流動性危機影響，公司項目推進放緩，影響交付進度。
據公司官網，今年前 9 個月，公司在全國 30 個城市實現房源交付 2.35 萬套，交付建築面積 263 萬平方米，預計第四季度還将交付超過萬套。
據克而瑞榜單，今年前 10 個月，奧園集團銷售規模下滑超過 40%，銷售規模跌至第 97 位。
結合當前樓市形勢，公司回血周期還相當長，如果銷售不暢，持有土地儲備難以變現，壓力依然如山大。
化解債務前後，公司先後引進山東能源、中國黃金等參與項目開發，間接獲得國資援助，有利于後續項目開發。
從今年上半年财報來看，資金方面仍然吃緊。截至今年 6 月末，公司現金、銀行存款及受限制銀行存款總額約 69.37 億元，其中，受限制銀行存款約 35.63 億元。
期待反轉
郭梓文、郭梓甯兄弟的崛起，是一個草根勵志故事。
上世紀 90 年代，郭梓甯還是廣東梅山糖業管理人員，公司所屬地産公司經營不佳，郭梓甯叫來在外搞承包業務的胞弟郭梓文，聯手盤下這家地産公司，并以此籌建中國奧園前身——金業集團。
同一時期，後來在廣州乃至全國市場上叱咤一方的房企次第開創，包括碧桂園、富力、雅居樂等。
在房地産低迷的 1996 年，郭氏兄弟在廣州番禺一片荒地上，推出第一個項目——金業别墅花園，大獲成功。
1998 年遇到北京申奧熱，與體育搭邊的金業體育花園應運而生，公司随後在北上廣等城市推出奧林匹克公園項目，一度熱銷。
拿捏到體育地産打法的真脈，讓郭梓文身價倍增，2002 年登上福布斯中國富豪榜單。
嘗到甜頭之後，郭梓文帶領中國奧園一路狂奔。2017 年 -2019 年，公司收入增速均超過 60%。
2019 年，全年實現合同銷售 1180.6 億元，同比增長 29%，首次躍進千億，并跻身房企前 30 強。奧園也成爲當年表現最好的内房股之一，股價累計上漲 1.6 倍。
随着中國房地産市場房住不炒的定調，市場開始轉向，奧園的日子開始不好過了。
公司依賴收并購、一線市場拿地和城市更新項目擴張，是業内人盡皆知的并購大王。
從地産業務到物業平台一路兇猛，直接推動了奧園健康、奧園美谷兩大企業上市。
在高杠杆的運作模式下，一旦融資環境收緊，危機即刻出現。數據顯示，中國奧園資産負債率由 2016 年 77.97% 飙至 2020 年的 83.34%，同期，總負債規模由 571.87 億元升至 2714.26 億元。
去年 3 月，在公司高管面對面座談會上，郭梓文反思過去幾年追求規模、杠杆過高，對投資過于樂觀，并作出深刻反省和總結。
在這之後，郭一改以往激進的做法，投資、拿地全部收縮，精打細算。
截至今年 6 月，公司土地儲備建築面積 2822 萬平方米，另外還有城市更新項目規劃總建築面積 3055 萬平方米，規劃可售面積 1329 萬平方米。
這是中國奧園重回正軌的家底。
