中新經緯 5 月 25 日電 ( 薛宇飛 ) 12 日 -24 日的 9 個交易日裏，華安張江光大 REIT 在二級市場的價格累計下跌近 7%。之所以持續下跌，外界認爲，這與 12 日哲庫科技關停後公司在上海的辦公地點退租，進而導緻該隻 REIT 計劃擴募的項目出租率下降有關。機構稱，仍需觀察産業園區類的 REITs 後續的出租率修複情況。
不止華安張江光大 REIT，2023 年以來，已上市的 27 隻 REITs 中有 25 隻的價格都呈現下降趨勢，其中 6 隻産品的跌幅都超過 10%。華泰證券分析，公募 REITs 在中國上市不滿兩年，是一種新興的投資産品，投資者尚未對 REITs 定價的上下限形成一緻預期，在業績不及預期和市場持續下跌的過程中，普遍采取較爲謹慎的态度。
哲庫事件引發價格持續走低？
近日，博時蛇口産園 REIT、中金普洛斯 REIT、紅土創新鹽田港 REIT、華安張江光大 REIT 相繼通過了持有人大會的表決，實現擴募。
從結果看，前三隻産品持有人大會贊成票的比例接近或達到 100%，而華安張江光大 REIT 則有少部分持有人投出反對票，贊成率稍低。具體看，對于《擴募并新購入基礎設施項目的議案》，華安張江光大 REIT 共有 1737.49 萬份基金份額表示反對，贊成比例爲 94.13%；對于《延長基金合同期限的議案》，有 1674.44 萬份基金份額表示反對，贊成比例爲 95.23%。
據了解，華安張江光大 REIT 的基礎設施項目位于上海市張江科學城，可出租面積爲 43190.63 平方米，截至 2022 年末，張江光大園的租賃業态爲：在線新經濟 51.61%、集成電路 20.64%、金融科技 17.08%、先進制造業 0.94%、産業服務配套 2.33%。
對于華安張江光大 REIT 擴募時出現較多反對票，有分析認爲，與近期哲庫科技解散有關。5 月 12 日，OPPO 宣布關停旗下芯片子公司哲庫科技，哲庫科技是華安張江光大 REIT 擴募資産張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積占比 46%。受此影響，該産品在 12 日、13 日分别大跌 3.18%、6.22%。
16 日，華安張江光大 REIT 公告稱，根據已簽租賃合同，如哲庫科技提前終止合同，應提前 3 個月向張潤置業發出書面通知，并承擔相當于 3 個月租金的違約金。上海張江集團等企業已緊急啓動對有租賃意向客戶的推介工作，做好客戶開發。
其實，在哲庫科技事件前的今年一季度，張江光大園項目已經有重要租戶退租，導緻一季度末的出租率降至 70.57%，較 2022 年末下降 22.03 個百分點。華泰證券認爲，出現價格大跌，可能與張江光大園出租率修複進度較慢、本身累計漲幅較高、市場對單一資産敏感性較高、機構占比提升，投資人對業績不及預期的項目尤其謹慎等原因有關。
華泰證券指出，在今年部分産業園經曆出租率和二級價格大幅下跌後，市場對于産業園類 REITs 資質的衡量視角有所改變，出租的穩定性成爲更關鍵的衡量指标，對行業集中度和租戶質量的分析有所調整。以往，市場可能覺得租戶企業越大，穩定性越高，認爲園區行業集中度相對較高，可能意味着園區定位清晰、運營管理能力較強，但是，這些固有思維模式都在發生轉變。
整體看，哲庫科技事件後，華安張江光大 REIT 二級市場價格表現不佳，12 日至 24 日價格累計下跌了 6.98%。
REITs 産品整體走勢欠佳
2021 年 6 月，中國公募 REITs 正式落地，經過近兩年發展，目前共有 27 隻已上市的公募 REITs 産品，總發行規模爲 908.92 億元人民币，資産類型涉及産業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路、生态環保以及能源六大類。數據顯示，截至 2023 年 4 月末，REITs 産品累計已分紅 37.38 億元。
但相較于去年，2023 年以來，公募 REITs 在二級市場上的表現欠佳，不僅價格出現回落，成交活躍度也在下降。27 隻産品中，有 25 隻産品二級市場的價格都表現爲下跌，僅 2 隻産品收益爲正。
截至 5 月 24 日，有 6 隻 REITs 産品今年以來的跌幅超過 10%，分别是建信中關村 REIT ( -18.64% ) 、華夏中國交建 REIT ( -14.65% ) 、中金普洛斯 REIT ( -11.98% ) 、博時蛇口産園 REIT ( -11.04% ) 、中金安徽交控 REIT ( -10.95% ) 、平安廣州廣河 REIT ( -10.78% ) ；有 6 隻 REITs 産品今年以來的跌幅在 5%-10%，分别是鵬華深圳能源 REIT ( -8.32% ) 、富國首創水務 REIT ( -8.32% ) 、紅土創新鹽田港 REIT ( -6.36% ) 、東吳蘇園産業 REIT ( -5.74% ) 、華安張江光大 REIT ( -5.50% ) 、華夏越秀高速 REIT ( -5.41% ) 。
跌幅最大的建信中關村 REIT 與華安張江光大 REIT 一樣，均爲産業園區性質的 REITs 産品，前者的基礎設施項目位于北京中關村軟件園，截至 2022 年末，平均出租面積 108133.47 平方米，平均出租率爲 81.29%。到今年一季度末，出租率降至 68.47%。
華泰證券認爲，在經曆了二級市場的大幅回調後，REITs 作爲長期資産的配置價值初步顯現。但從基本面來看，産業園續租未出現明顯好轉，張潤大廈大租戶哲庫事件再次對市場産生壓力，後續還需重點關注跟蹤産業園的續租、租金、出租率情況。在機構投資者集中度提高、行爲趨同的背景下，項目資質的優劣将導緻二級價格走向分化，對于業績表現不及預期、基本面修複尚需時間的 REITs 應保持謹慎。業績基本面的修複情況仍是觀察的重點，對于高速公路車流恢複情況、客戶占比，産業園和物流園出租、租金增長情況等仍需重點跟蹤。
中信證券稱，從理性角度出發，公募 REITs 的長期配置價值已有所凸顯。但值得注意的是，疫後經濟的系統性修複是漸進的過程，REITs 底層資産的業績修複也難一蹴而就，建議當前更加關注二季度業績修複确定性強、租戶結構相對分散、出租率穩定的資産。 ( 更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：[email protected] ) ( 中新經緯 APP )
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責任編輯：魏薇 羅琨
作者：王京晶
