如果說長租市場 2022 年的 " 關鍵詞 " 是撥雲見霧， 那 2023 年的關鍵詞可以形容爲 " 自我修複 "，整個行業進入質變增長軌道。
2023 年末，新華網與自如研究院聯合發布了《2023 中國城市長租市場發展藍皮書——城市業主房屋 " 新出租 "》（下稱《藍皮書》），針對分散式個人業主和集中式機構業主進行了房屋出租變化、偏好、理念的梳理，并梳理了一份适合城市業主的房屋出租指南。
幾乎在同一時間，新一線城市研究所聯合自如研究院推出了《2023 年城市租住魅力指數》，選取北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州 10 座重點城市，從租住需求金字塔的 5 個維度、近 20 個指标中提取了當下青年人的租房偏好。
兩者爲外界提供了一個新視角：租客端，51% 租客可接受租房 5 年以上，租房人群已形成長期租房觀；業主端，7 成業主認爲 " 個人房東選擇和專業機構合作是雙赢，專業的事交給專業的人 "，養成了專業長租機構托管潮。
新變化：租房觀念轉變，業主越來越年輕
時間回到 2022 年底的中央經濟工作會議，明确提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。
在此之前，北京、深圳、上海等城市陸續推出了針對住房租賃的 " 新規 "。比如《北京市住房租賃條例》作爲國内首個規範 " 住房租賃 " 的地方性條例，旨在解決租房難等突出問題。
而在整治租房亂象的 " 靴子 " 落地一年後，租住市場出現了哪些微妙的變化呢？《藍皮書》對此進行了深入調研。
首先是需求端的觀念轉變。
當 " 長租 " 成爲一種新常态，城市青年人的居住觀念也在發生變化。30% 以上的受調用戶表示 7 年内不考慮買房，75% 的租客租房超過 3 年，其中 12% 的租客已經超過 10 年。
《2023 年城市租住魅力指數》中也提到，僅北上廣深 4 大一線城市，租房人口就超過 4000 萬人。在租房意願上，51% 的受調用戶可接受租房 5 年以上，18% 的用戶願意租房 10 年以上。更大的租住群體加速租房市場的成熟，并潛移默化催生了人們長期租房的居住觀念。
可以看到，" 買房才能結婚 "、" 買房才算家 " 的固有理念已經逐步消融，在城市青年人的認知中，買房不再是獲得歸屬感的唯一方式，而是更加理性地思考租與購的關系，新的 " 家庭觀念 " 正在形成。
然後是供給端的理念認同。
自如研究院的數據顯示，2020 年到 2021 年的新晉業主中，80 後的占比爲 32%。《藍皮書》中的調研樣本數據顯示，目前一線和新一線城市的分散式業主出租群體中，80 後業主占比已超過 40%、70 後業主占比超 25%，且上海、杭州等城市的業主中，本科及以上學曆的占比均超過了 90%。
業主人群的年輕化、高學曆化，讓他們對各種 " 新規 " 的出台以及背後的底層邏輯更加認同。比如近 8 成業主認爲 " 租房市場需規範化 "，7 成業主認爲 " 個人房東選擇和專業機構合作是雙赢，專業的事交給專業的人 "。
無論是頂層設計上的長遠考量，還是市場一線的理念變化，都預示着國内租住市場正在進入新的階段。
可以借鑒德國租住市場的情況：作爲全球最富有的國家之一，德國 2021 年的住房自有率僅有 49.5%，過半德國家庭靠租房生活。爲何富裕的德國家庭傾向于租房而非買房？原因離不開德國租住制度的完善，讓租房成爲一種透明和信賴的租賃關系。
目前還無法斷言中國是否會沿循德國的軌迹，但可以肯定的是，國内有近 2.6 億的租房人口，相應的市場規模高達 2 萬億元，進一步優化供需關系，引導行業良性增長，将是不可逆的時代趨勢。
數據來源：《2023 中國城市長租市場發展藍皮書——城市業主房屋 " 新出租 "》
新潮向：聚焦居住體驗，" 平台托管 " 被認可
理念和認知上的結構性改變，往往意味着新潮向的出現，對長租市場而言，可能是新的增長機會，也可能衍生出新的 " 矛盾 "。
比如城市青年人群對居住體驗的要求越來越高。
" 租房 " 不再是一種臨時性過渡，而是生活五到十年的 " 家 "，對品質的訴求是自然而然的結果。正如《藍皮書》中所提到的，2020 年以來，城市租房人群對 " 房屋品質、居住體驗、租期服務 " 的關注程度提升了 34%。
《2023 年城市租住魅力指數》有着更細微的洞察，青年人對對租住環境品質的追求僅次于通勤和租金，" 選房等于選生活 "，是否精裝，是否配置家居、電梯、服務，都是決定租住生活品質的典型要素。
再深挖一些的話，年輕人并不滿足于蝸居一隅，房子已然成爲年輕人生活主張的表達：認爲 " 房屋需要配備智能門鎖等智能家居 " 的關注度提升了 45%，" 室内環境是否環保 " 占比達 62.5%，" 房屋是否美觀 "、" 租房是否安全 " 分别爲 52.05%、47.33%…… 顯然印證了這樣一種觀點：" 房子是租來的，但生活是自己的 "。
一個無法回避的現實在于，在當前城市出租市場中，10 年以上房源的占比超過 50%，或多或少存在裝修陳舊、設施老化等問題，很大程度上和年輕人的需求出現了錯配。對于 " 老舊 " 房源業主來說，隻有提升房屋價值和居住體驗，才能讓自己的房屋快速出租。
相對樂觀的是，年輕化、高學曆的業主們已經産生了新共識。
《藍皮書》中圍繞個人業主的出租偏好進行了調研，在 " 如何提升房屋的出租價值快速出租 " 的問題下，超 5 成城市業主認爲出租前 " 先改造再出租 " 是有效辦法。
數據來源：《2023 中國城市長租市場發展藍皮書——城市業主房屋 " 新出租 "》
不過，在租房市場供大于求的局面下，房屋在出租過程中的尋客成本、運營成本、空置成本乃至心力成本都持續提高。由此産生的連鎖反應的是，超過 9 成城市業主最在意 " 租金穩定 "，超 8 成業主在意 " 托管平台是大平台 "，超過 6 成業主看重能 " 定期爲租客提供上門保潔、維修 " 的配套服務 ……
也就是說，相較于個人出租，或者委托給 " 二房東 " 的傳統業态，" 大平台托管 " 正成爲許多年業主認可的方式。
北京領養日公益活動貓區負責人張毅就是其中業主之一，他自己的閑置房托管給了自如，改造後出租的房子，不但解決了 " 租出去 " 的問題，和租客相關的所有事情都有管家解決，每個月 10 号準時收到租金，他則可以騰出更多時間做自己喜歡的事，比如冬天的周末帶兒子去滑雪，陪伴家人，投身線下公益活動等等。
新模式：告别 " 外包思維 "，轉向資産管理服務
新變化和新業态的背後，等待租住平台的将是新一輪淘汰賽。靠信息差賺錢亦或是簡單資源整合的方式注定行不通。
經過十多年的市場深耕後，長租平台普遍沉澱出了互聯網化的管理體系，包括線上看房、管家式服務以及保潔、搬家等配套服務，目前最大的争議點，其實是業主和平台的合作方式，确切地說是兩種路線的較量。
一種是 " 省心租 " 的傳統模式，現階段貝殼的惠居、我愛我家的相寓等采取的較多。簡單來說，省心租會挑選市面上部分房源，如房齡短、房況新的房源，和房東簽署長租租約，基本不對房屋進行改造，從本質上不改變房屋現況和存量價值。
另一種是 " 增益租 " 模式，自如在 2021 年後上線的新模式。增益租更強調爲業主提供全品類房屋的資産管理服務，即通過對老舊、毛坯、簡裝、精裝、豪宅等全品類房屋，提供全生命周期專業資産管理方案，以此提升房屋資産價值來适應業主未來租、住、售的各種需求。也就是說，自如提供房屋改造、風險承擔、營銷、租務處理、保潔維修等服務，業主自付房屋改造的裝修費用，同時給業主承諾保底收益，保底收益外的浮盈由雙方分攤。在新模式下，自如變成了一個爲業主閑置房提供全生命周期的房屋資産管理服務者。
單從字面上理解，" 省心租 " 似乎是更利于業主的選擇，但結果卻并非如此。
2021 年底發布的《中國城市租住生活藍皮書》顯示，自如的業主群體中，有 68% 的業主會向朋友推薦 " 增益租 "；自如研究院在 2022 年 4 月初的報告中稱，一季度業主委托量同比增幅超 400%；2023 年 10 月的 " 自如業主開放日 " 上，自如 COO 梁占華介紹稱，采用增益租模式的房源已累計近 20 萬間。
個中原因并不難理解。
兩種路線最大的不同在于，" 省心租 " 并沒有徹底擺脫 " 外包思維 "，平台賺的仍然是差價，房子隻是盈利的工具；" 增益租 " 側重于資産管理和運營，有長期穩定的租金收益。何況當租住周期延長到 5 年乃至 10 年，業主們不難從長期收益的角度算清一筆經濟賬。
比如在上海從事市場營銷的路苗，在選擇把房子托管給哪個機構的時候，家屬特意列了一個 Excel 表格，從租金、服務、空置期、房屋維護等多維度計算考量，最後測算出把房子托管給自如 8 年，采用增益租模式裝修再出租，收益最穩定。
再比如天津某全屋定制品牌部門經理蔡先生，信奉《納瓦爾寶典》中的兩項行動原則，一是 " 不爲低價事物浪費時間 "，二是 " 以外包替代親自上陣 "。三年前把房子托管給自如後，隻定期查看資産收益報表，就連房屋漏水都是管家全程處理的。
對比直接拿租金的方式，" 增益租 " 的典型特色是 " 和時間做朋友 "，出租的時間越長，收益越穩定，早期的裝修投入并不會影響最後的收益率。這是租住市場新變化下的必然趨勢，也是長租行業的新模式。
《2023 年城市租住魅力指數》則從側面印證了 " 增益租 " 模式的魅力：自如合租新品 " 友家 7.0" 的出租速度比自如其他合租産品平均快 10 餘天；整租新品 " 心舍 " 的出租周期也比其他自如整租産品快 9 天。
寫在最後
正如《藍皮書》中提出的 " 新出租 " 理念，剛剛過去的 2023 年，無疑是租住市場破舊迎新的重要轉折點，舊業态加速淘汰，新模式應運而出。
用一句話爲 " 新出租 " 做一個注腳的話：租住市場的供需關系已然改變，既要把房子快速租出去，開辟資産保值的新路徑，還要有穩定可觀的長期收益，把閑置房産 " 交給專業長租機構運營 "，将是最簡單有效的方式。
