本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，題圖來自：AI 生成
各位這兩年有過提前還貸的想法麽？
尤其是對于那些曾經買在利率高點的人，我朋友就是 2019 年在蘇州買房，純商貸利率 6.4%，這利率也是我目前見過最高了，換算到每個月房貸 8602 元。
單利息就要還 7000 多元，其中 86% 都是利息。
如此高額的利息成本，也難怪去年身邊好多人咬着牙都要盡可能提前還貸。
事實也确實如此。
整理自：人民銀行
根據中國人民銀行，截止 2023 年末個人住房貸款餘額 38.17 萬億元，同比下降 1.6%。也是近 10 年來，個人住房貸款餘額首次下降。
于是肉眼可見的銀行着急了，單是 2024 年存量房貸利率就接連下調了 3 次，5 年期以上 LPR 從 4.2% 下調至 3.6%。
來源：财聯社
而反應到市場上，有國有大行表示，今年 9 月 25 日以來，個人按揭提前還貸日均申請量較 9 月上中旬日均水平下降六成。緊接着我又去問了幾位房貸經理。
從他們的回答中，也都表示現在咨詢提前還貸的人，普遍比去年上半年少。
所以提前還貸變少是真的麽？以及爲什麽現在大家不太想要提前還貸了？
一
先來看看過去一年，到底還了多少房貸
這裏需要簡單做下計算。
首先，我們看到 2023 年個人住房貸款餘額是 38.17 萬億元，如果僅看餘額，似乎隻是比去年少了 6200 億。
。
但一方面除非整個 2023 年大家都不買房，不然新增貸款餘額不會是負值。
要知道即使市場普遍低迷，去年 TOP100 房企的銷售總額依然賣出了 6 萬多億元，并且根據國際金融監管總局數據。
來源：中國政府網
2023 年一共發放住房按揭貸款 6.4 萬億元，這個量還是非常大。
所以一邊在多發另一邊貸款餘額又在減少，大概率中間缺失的部分，其實是被提前還貸抵消掉了。于是整個 2023 年提前還貸的數量應該是：
換句話說，僅僅過去一年，全國人民就提前還掉了約 7 萬億的房貸。
什麽概念？
我去查了下 2023 年全年國民總收入大概在 125 萬億元，另外 2023 年我國人民币存款又增加 25.74 萬億元，所以你可以大緻理解爲：去年一年大家掙的錢，20% 是拿來存銀行，還有 0.6% 拿來還房貸了，并且這還是總額計算，如果精準分攤到買房人群的身上，比例會比這個更多。
當然提前還房貸影響的不止是購房者個人，更多的還有銀行。
畢竟一直以來房貸都被銀行視爲長期穩定的優質資産，在絕大部分六大行的貸款明細表上，個人住房貸款的占比都在總貸款量的 20% 以上。
但各位知道這筆重要資産，這兩年減少了多少麽？
2023 年，42 家上市銀行個人住房貸款規模同樣出現首度萎縮。
同比前一年減少了 5467 億元，今年上半年依然沒有好轉，相比 2023 年末又減少了 3191 億元。即使略有上漲的，42 家上市銀行中也隻有 13 家銀行，占比不到三分之一。
以住房貸款餘額排名前 10 的銀行來看，除了郵儲銀行和中信銀行還能實現爲數不多的淨增長，減少最多的工商銀行、農業銀行，對比去年末就是少了超 1000 億。
整理自：2024 年上市銀行财報
所以現在基本可以确定了，無論是所有購房者提前還掉的 7 萬億，還是具體到六大行也能減少動辄千億級别的貸款量。和我們體感的大緻相同，去年确實是提前還貸的高峰期。
二
但最近有幾個數字，卻在悄悄變化。
首先一個依然沒有改變的事實，是從去年到目前爲止，今年個人住房貸款餘額并沒有反彈，還在持續減少。
根據最新央行發布的《2024 年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年三季度個人住房貸款餘額 37.56 萬億元，同比下降 2.3%，結合之前 2023 年末的餘額是 38.17 萬億元。
這意味着，截止今年 9 月，個人住房貸款餘額又減少了 6100 億元。
但如果我們單獨把這幾個季度間的情況做對比，減少的趨勢其實是有所放緩。
注：第一季度數據對比維度爲 2023 年末
2024 年三季度對比二季度餘額減少 0.61%，數字上看比二季度的 -1.05%，已經放緩了下降幅度。
此外根據中新社表示 10 月份個人住房貸款規模也開始驅穩。
來源：中新社
明顯好于前 9 個月月均減少 690 億元的水平，也好于前兩年同期水平，這是一個新趨勢的改變。
但再怎麽說總的貸款餘額還是在減少，這時候想要更精準的知道提前還貸的情況，還得靠另一個指标：CPR，也就是居民早償率指數。
CPR 的值越高，說明背後越多人在提前還貸。
之前這個數值站在高點，根據國泰君安研究顯示，還是在 2024 年 4 月，居民早償率指數達到 37% 的曆史高位。
畢竟對比 2023 年銀行的理财産品平均收益率大概在 2.94%，而再一看自己的房貸利率在 4% 以上。明眼人都知道，費盡心思理财不如安分守己提前還貸，并且還是不用動腦盲還就行。
不過，最近這個數值卻悄悄開始逆轉了。
注：不同研究機構數值會略有差異
可以看到自 4 月後 CPR 整體呈現下降趨勢，而截至最新第三季度末 CPR 指數已經降至 12.4%。
這還是在 10 月宣布再次下調房貸利率之前的變化，四季度居民提前還款意願很可能會更低。
而之所以會有這個變化，其實這件事早有意圖，如果你仔細看今年 9 月國務院金融會議中，官宣原話是：" 下調存量房貸利率将減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款 "。
言下之意很明顯了，存量房貸利率的降低，減少每月的還貸金額、同時也減少購房者的利息總額。
這下就算你有提前還貸的打算，大概率也會後置。
所以站在政策層面來看，看似是銀行讓利，但本質上存量房貸利率的下降和提前還貸之前的緩解，其實是扯平了。
三
當然今年這波最大力度的利率調整，也真的在發揮它的作用。
不僅是今年以來接連三次下調 LPR，時間橫跨 2 月、7 月、10 月。
此外 1 年期下調 35 基點，5 年期以上下調 60 基點。
也是爲近 5 年内降幅最大的一次，這背後可以釋放多少房貸利息。
以我 2023 年上海買房的同事爲例，最初利率爲 4.2%+35BP=4.55%。
先來看看 LPR，因爲每年調整 LPR 的機會隻有一次，也就是寫在合同上的 LPR 重定價日，她是在 9 月 20 日。
第一步，先按照最新 9 月公布的 5 年以上 LPR，自動調整爲 3.85%；
第二步，再結合在 10 月宣布存量房貸 " 所有銀行統一調整爲 LPR-30BP"。
于是接連兩波利好，現在她的房貸利率變成了。
3.85%-30BP=3.55%。
對比最開始的 4.55%，利率直接降了足足 1%，體現在每月還款房貸也是立竿見影。
2023 年每月房貸還是約 8300 元，如今隻需支付約 7400 元，調整前和調整後，就是每月少還近 1000 元的房貸。
而根據官方測算，以 100 萬元、25 年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從 4.4% 降至 3.55%，可節約借款人利息支出每年約 5600 元。
批量調整完成後，預計這一項政策将惠及 5000 萬戶家庭，1.5 億人口，每年可爲存量房貸家庭節省支出約 1500 億元。
這才是大大減少提前還貸的原因，但這還不是最極緻的。
畢竟我這位同事是 9 月 20 日的定價日，但對于更多購房者普遍應該是次年的 1 月 1 日，所以别着急還有好消息。
就是如果結合最新 11 月 20 日 5 年期以上 LPR 爲 3.6%。
來源：中國人民銀行
對于大部分購房者，自明年 1 月 1 日下調後的存量房貸利率将是：3.6%-30BP=3.3%。
換言之，如果 BP 不變的話，這批購房者将按照 3.3% 的房貸利率保持至少一年時間。
對于買房人來說實在是值得在年底慶祝一杯了。
至于還有沒有提前還貸的想法，拿我同事的原話就是，現在商貸利率标準已經和自己的公積金貸款（利率爲 3.1%）基本持平，也沒啥好糾結了
記得去年年初想要線上預約還貸，還被貸款經理告知至少要排隊兩個月，甚至還出現過線上預約關閉的情況。但如今如果想要預約提前還貸，從 2025 年的 1 月開始，基本每一天都可以選擇。
四
這兩年的樓市，确實是調控最頻繁也在極速轉變的兩年。
我們經曆了認房不認貸，普宅标準的取消這樣的樓市大激蕩，也見證房貸利率一次比一次更大力度的下調，都跟過山車一樣經曆着。
但不可否認的是，正是因爲比别人經曆了更多，也見得更多，反而讓我們成爲了穿越周期的人。
這樣的好處就是當再次面對調控的時候，可以有更多思考。
比如在房貸利率遠遠高于一般理财産品時，提前還貸确實是一個節省利息不錯的選擇。
當然我也見過因爲超出自己能力範圍之外強制提前還貸，一次性還款好幾十萬現金，甚至不惜找親戚借錢而壓力倍增。
趨勢沒有好壞之分，難得的是趨勢之下依然能保有清醒克制。
所以各位，如果是現在的你還會選擇提前還貸麽？
