翻出了一些以前寫的文字
好像現在來看又别有一番滋味
大家都希望自家周圍的配套越多越全越好
優質完善的配套，不僅自住更加便捷，對房價也有不小的加持
可是哪些配套會真正讓生活更便捷，讓房子更有價值
哪些配套純粹是雞肋，甚至還有負面影響？
今天，一起來看看有哪些不能相信的僞配套
01
這些配套，一年也用不了幾次
有些配套一年也用不上幾次，即使用，也不一定非得在附近
首當其沖的便是火車站、飛機場
上海火車站
除了少數經常出差的朋友，火車站、飛機場怕是一年也去不了幾次，甚至幾年都去不了一次
這種配套不僅毫無實用價值，帶來的大量流動人員還會造成不穩定因素
觀察上海火車站、上海西站、上海南站周邊小區的價格，也似乎沒有被火車站擡高
上海火車站附近樓市情況，數據 2024 年 1 月
上海火車站附近小區無論屬于靜安還是普陀，房價都和到火車站的距離沒有直接關系
上海西站附近樓市情況，數據 2024 年 1 月
上海西站周邊小區價格上甚至還更加優惠
這時有朋友就要拿虹橋舉例
如今大虹橋确實是很火的闆塊，但是給大虹橋帶來質變的是其超強的産業規劃
和虹橋作爲交通樞紐本身的加成并不大
這樣的僞配套還有遊樂場、度假區、風景區
這些地方基本屬于一次性用品，去過一次就很少會再去
很少會有人爲了一個遊樂場、景區，特地住在旁邊
因此，這些地方對樓市的加成也不大
比如最近很火的川沙闆塊，有着全國最火的遊樂場之一迪士尼樂園，房價也是越來越高
上海迪士尼樂園
但是仔細研究新房價格，不難發現，最貴的區域還是靠着二号線的張江外溢
迪士尼度假區對闆塊樓市的加成非常有限
川沙闆塊樓市情況，數據 2024 年 1 月
同樣道理，體育館、文化館、博物館、動物園、植物園都可以歸爲這類僞配套
但交通樞紐、重點景區的開發，往往會伴随軌交線路的開通
地鐵站可是實打實的硬核配套，無論自住還是投資都很有價值
看到房地産宣傳配套時，可以先回想一下自己之前的生活
這些配套平時用的頻次大概有多少，是每個月都會用到的嗎
如果不是，除了醫院這類的生活保障，其他可以直接 pass
02
這些配套，用到的可能性不大
有些配套看起來高大上，但由于消費水平之間多少有點錯位，實際意義不大
典型的就是剛需盤旁邊的豪宅配套
比如說，高爾夫球場
美蘭湖高爾夫球場 圖片來源于網絡
具體可以參考寶山美蘭湖的高爾夫球場
美蘭湖闆塊樓市情況，數據 2024 年 1 月
對附近剛需樓盤的加持遠比不過七号線和即将開放的商業體
高爾夫球場附近的剛需盤價格明顯低于地鐵站周邊的同類産品
畢竟地鐵才是剛需客群日常使用的硬核配套
但是高爾夫球場大片的草坪，帶來的景觀和環境還是值得肯定的
國際學校也是這一類型
國際學校 包玉剛實驗學校 圖片源自網絡
動則一年六位數的學費，和我們的日常消費差距有點大
舉個例子，同在長甯區中山公園闆塊的包玉剛實驗學校（國際學校）對房價的影響就不如隔壁的愚園路一小（長甯一梯隊公辦）
包玉剛實驗學校與愚園路一小附近房價對比，數據 2024 年 1 月
愚園路一小的對口小區，即使是老破小單價也在 10 萬元 /㎡左右
而包玉剛實驗學校周邊老小區則很難賣到 10 萬 /㎡以上
這些小區的業主與走國際路線的學生家長不是同一客群，也很難帶動周邊房價的增長
這樣的僞配套還有遊艇俱樂部、高級會所、私立醫院等
這些配套雖然用不上，但也沒有說明影響，住在附近沒有問題，不過要爲它們單獨買單，那就算了吧
看房源宣傳時，那些自己可能不常去消費的配套也可以直接 pass
03
這些配套，不是住旁邊就能享有
這些配套，說出來可厲害了
但是，不是附近業主随随便便就能享用的
典型的就有名牌大學、頂級高中
同濟大學 圖片源自網絡
買在旁邊對入學幾乎沒有半點影響，想要讀名校還得靠雞娃
我們也看了一下複旦大學（邯鄲校區）和同濟大學（四平路校區）所在的中原闆塊和旁邊的曲陽闆塊
名牌大學對房價的影響，數據 2024 年 1 月
通過了解同類型小區的鏈家二手房挂牌均價發現，兩所著名大學對周邊的小區房價幾乎沒有影響
主要影響房價的因素還是産品類型、地段位置等基本因素
高中方面，我們選取了上海中學和交大附中作爲樣本（兩者都是上海高中四大名校），了解鏈家挂牌價格
結果表明，上海中學附近的小區價格普遍高于同闆塊同類型樓盤
上海中學周邊樓市情況，數據 2024 年 1 月
但仔細研究就會發現，上海中學旁邊部分小區屬于 " 上海小學 + 徐彙區教育學院附屬實驗中學 " 的雙學區
而不是好學區的小區價格并沒有什麽優勢
最終給小區房價帶來提升的還是公辦義務教育階段的學校
交大附中周邊沒有優質公辦初中小學，更能反映好高中對房價的影響
交大附中周邊樓市情況，數據 2024 年 1 月
結果顯示，樓盤到重點高中的距離遠近對房價并不構成影響
這邊房價最大的影響因素還是所屬區域，同類型産品中，楊浦的房價明顯高于寶山
宣傳學校的時候大家一定要注意，真正值得用房價買單的學校隻有确定或接近确定的對口公辦小學和初中
值得一提的是，部分大學附近會有優質的公辦附中附小，不少小區是實打實的學區房
但如果爲了學區買房，一定要提前做好功課
同屬于這類僞配套的還有市政辦公廳，并不會因爲因爲住得近，就給業主提供什麽便利
更不會住在旁邊就能進去工作
不過這類場所往往在一個區域最核心的位置，地段價值會給樓市帶來很好的加成
這種看着很贊，但實際不能服務業主本身的也是僞配套
在宣傳中看到周邊配套時，需要想一想，這些配套真的能爲我所用嗎
如果用不上，面對這種配套宣傳時，應該好好考慮是否存在泡沫溢價
選擇在這邊居住更是因爲良好的氛圍和優質的地段，而不是單純爲這些配套買單
04
這些配套，希望你永遠也用不到
還有一類僞配套，用上的時候是真的很有用
但小編祝大家永遠也用不着
首當其沖的便是法院、派出所、公安局
這類配套平時爲我們的生命财産安全保駕護航
但是說實話，在日常生活中，我們希望離用到它們越遠越好
接下來還有就是有些特殊專科醫院
确實爲民衆的身心健康做出了很大貢獻，但我們還是希望自己和家人永遠用不到它們
比如說，南洋模範中學周圍三家醫院中的兩家
這類配套，在城市中不可或缺，但實際生活還是希望大家不要用到
05
僞配套、真配套，一圖看懂
區分真配套、僞配套其實很簡單
真配套具有實用、便捷、人人可享的特點
而僞配套則是難得有用、服務人群具有局限性，對日常生活幫助不大
我們整理了下面一圖，簡單區分各類配套的服務能級
看準周邊配套，找到合适的房源、合适的價格
本文數據中新房價格爲公示聯動價，二手房價格來源于鏈家，數據時間 2024 年 1 月
以上爲正文，來自真叫盧俊團隊
這是真叫盧俊公衆号的第5682篇原創文章
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