圖片來源 @視覺中國
文章 | 空間秘探，作者 | 鄭佳铌
互聯網大廠企業員工，最近在微信朋友圈、抖音、小紅書等平台上凡爾賽最多的是 " 房子 "，不是買的房子，而是租的公寓。300 元一個月，在廣州市中心就能租到的一室一廳，你能想象嗎？
大廠福利，公寓租金僅爲市場價 1 折
" 曬房 " 的緣起，是廣州的特賣電商唯品會，投資 1.2 億元在市中心核心地段改造 672 套公寓并交付給員工入住，而租金僅爲市場價的 1 折。
空間秘探了解獲悉，該公寓名爲 " 唯家公寓 "，而租金僅以市場價的 1 折的超低價租給自家員工，平均價格也就 300 元 / 月左右。據了解，入住唯家公寓的員工中，95 後占比 6 成以上，剛畢業的大學生入職後也會獲得抽簽入住的資格。" 唯家公寓 " 這一企業員工宿舍型公寓中不僅内部給唯品會企業基層員工入住，不少中高層白領也會居住于此，作爲企業福利，租金遠低于市場價格。
無獨有偶，今年 5 月 4 日，京東高調宣布 " 京東青年城 " 正式啓動，這一項目是京東計劃花費超過 60 億元所建起近 4000 套可拎包入住的員工公寓項目。據悉，這其中，包括了中高階級的員工入住，還特别爲初入職場的實習生準備了千餘套公寓，以緩解他們從學校到職場的住宿壓力。預計租金價格約爲市場價格的一半。
近年來，受綜合因素的驅動，租賃市場許多潛在的闆塊被不斷挖出，以年輕群體爲主導的青年公寓這一細分市場被充分激活，如藍領公寓和白領公寓，都可以納入這一範疇，相比于服務式高端公寓，藍領公寓和白領公寓這類的青年公寓主打一個價格親民，價格親民，公寓産品品質卻越來越好，自然會受到市場青睐。
目前，國内已經有專門運營此類項目的企業出現，并推出了一系列标杆型項目。從市場來看，青年公寓屬于亟待開發的一片 " 藍海 "。
國内很多公寓運營商，也從綜合類公寓逐步轉向更精準的公寓産品方向來。例如，細分領域第一的安歆公寓，專注爲企業員工提供全方位住宿産品，覆蓋白領公寓 , 合租公寓 , 藍領公寓等等，并針對企業基層、中層、高層，分别提供不同的長中短期酒店式、連鎖化、專業性的 " 一站式 " 住宿服務。在各産品線的配比方面，定位藍領公寓的樂寓占比達到 90% 以上。
此外，魔方公寓，憑借 " 自身增長 + 整合并購 " 雙軌并驅的發展模式，以多款公寓産品切入該租賃細分市場，它不僅爲都市白領提供長期獨立居住的标準化解決方案。還在鞏固白領公寓市場優勢基礎上，大力推進藍領公寓細分市場的城市布局，并推出品牌—— 9 号樓公寓。目前，9 号樓公寓規模及影響力将持續提升，已經在全國範圍内爲數十家大型企業客戶提供了更加舒适、便捷的租住服務，有效緩解了城市 CBD 及産業園區周邊基層員工的職住平衡問題。
這些公寓品牌以多渠道拓展規模，多人群覆蓋，在企業員工宿舍的道路上發展的逐漸成熟。作爲青年公寓，包括的不單是一些企業白領人群，還包括了許多城市藍領。而今青年公寓下藍領公寓闆塊的空白正在被填補，高性價比、個性化服務都很大程度的滿足了企業員工的住宿需求，也吸引了大批青年人才對此選擇。除此之外，表現出色的公寓市場不僅聚集了專業的公寓品牌專注做起企業員工公寓，更是吸引了互聯網企業的加入。
在長租公寓風起雲湧的當下，互聯網企業爲員工建立宿舍型公寓的一大動作，也意味着互聯網企業開始進軍公寓市場。實際上，不論是公寓品牌多産品線的打造，還是互聯網企業專門建立的宿舍，其人群所覆蓋的大多都爲年輕群體。不難預測，未來以年輕群體爲主體，融入了白領和藍領的青年公寓或将成爲公寓市場中值得探索的 " 新賽道 "。
從 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 的蛻變史
觀察發現，剛畢業的大學生已經成爲國内公寓市場中占比較高的租客群體，青年公寓所呈現形式也在不斷發生變化。例如青年公寓下的藍領闆塊，從誕生之初面向服務行業人群需求的租賃型職工宿舍，伴随發展逐漸面向企業主，開始專門爲企業員工提供住宿服務的企業員工公寓。
早期，藍領公寓中的 " 藍領 " 大多以從事服務業和建築業爲主。起初的藍領公寓也是從合租宿舍開始發展，在計劃經濟時代和改革開放初期，職工多半是安排住進單位的集體宿舍，6 個甚至 8 個藍領工人擠在一個空間窄小的房間内生活，整個住宿環境呈現的是一副髒、亂、差的模樣。
例如，早前上海有一批房源被周便的餐飲店、汽修店收入作爲員工宿舍，宿舍裏甚至連陽台和客廳都放滿了上下床。針對這一現象，上海市發布了《上海市住房租賃條例》，《條例》明确規定禁止群租，廚房、衛生間、陽台、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，要求對員工宿舍居住環境進行改善。
如今，随着藍領們的 " 換代 "，" 宿舍 " 也開始蛻變了。現在的藍領公寓所針對的群體大多以 90 後爲主，上一輩藍領們所追求的住宿條件 " 一張床 " 即可被滿足。而今，" 一張床 " 帶來的集體宿舍，已經不被 " 新藍領 " 們所接受。" 新藍領 " 們的住房需求開始向白領靠近，他們的需求在不斷提升，更加看重居住環境的舒适和服務質量的改善。兩代人對住房的要求發生了巨大的變化，讓這個市場有了一個更加良性的發展。
慢慢的，在藍領的換代後和政策的引導之下，集體宿舍随着住房改革的浪潮漸行漸遠。" 宿舍 " 已不再是簡單的 " 宿舍 "，它褪去一層外皮，穿上一件新衣，開始向 " 公寓 " 發展。例如，2018 年，北京不斷調整政策保障住房安全，爲多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題，促進職住平衡。北京市四部門印發《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，明确提出可将低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建築改建爲租賃型職工集體宿舍。意見實施兩年半後，安歆樂寓、魔方 9 号樓等一批轉爲員工提供住宿的藍領公寓逐漸成型。
以北京大興 9 号樓公寓爲例，政策發布過後，藍領們從跳出了 " 宿舍 "，紛紛住進 " 公寓 "。不僅住宿空間上變得更大，每個房間都配備了獨立衛浴。甚至爲 " 藍領 " 住戶們還配備了餐廳、洗衣房、公共客廳，自動售賣機等。有的 " 藍領公寓 " 還配有健身房、閱讀區、遊樂區等等，以滿足藍領的精神文化需求。
9 号樓的出現在 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 這條蛻變路上表現得格外明顯，不僅滿足了上一輩藍領所需要的 " 一張床 "，還從服務和産品更新上實現了 " 新藍領 " 們對生活品質的追求。這也因此意味着原本的 " 宿舍 " 已經逐漸向以服務爲主的 " 公寓 " 走去。
近年來，在消費升級的影響下，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓在一定程度上，取代了傳統的租房行業。而白領公寓和藍領公寓這類專爲年輕群體提供住所的青年公寓随之在市場上的滲透率也得到了進一步的提升。
事實上，在做好 " 一張床 " 背後是租賃市場的結構性優化和服務能級提升，藍領公寓從 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 的蛻變也代表着從産品到服務層面的變化。從服務角度出發，以人爲本，了解租客需求提供高效服務。再到将産品基于租客的角度，讓每個産品以根據他們的需求去做提升和叠代。這一現象已經成爲了藍領公寓發展的首要原則。而這種以企業的需求和員工的需求爲出發點，在做好産品标準化的同時不斷升級服務。也正是藍領公寓超越過去集體宿舍最大的不同，是藍領公寓蛻變的核心。作爲更大範圍且同樣以白領、藍領爲主要受衆群體的青年型公寓也亦是如此，它所包含的爲藍領市場經過了從集體宿舍到公寓的轉型，恰恰也說明了青年公寓在時代中的不斷變遷，在産品上，它不斷升級、更新做到以最大程度來提供舒适。在價格上，與企業福利或政府合作以最實惠的價格租給年輕人。
青年公寓爲何值得加碼？
實際上，青年公寓對于當下市場來講，即是針對于社會青年群體或企業員工所開發的白領公寓和藍領公寓的融合版塊。青年公寓爲何值得加碼？主要有以下幾個原因。
首先，政策暖風頻吹。" 産城融合 "、" 職住平衡 " 已經成爲 " 十四五 " 期間租賃住房發展關鍵詞。如今，白領公寓相對在長租公寓市場中較爲吃香，藍領公寓相較于過去民房租住，越來越受到政府的支持和鼓勵，這也從政策層面給予發展動力。縱觀近兩年的相關政策，在一些外來務工者相對集中的城市裏，可以很明顯地看出國家在解決藍領群體住房問題上的決心。
以上海爲例，以前不少年輕人爲了節省租金，一般租住在 " 老公房 " 裏，" 老公房 " 是群租房叢生的重災區。老公房即老式公房，主要是指由政府和國有企業、事業單位投資興建的公有住房、公産住宅。
這些 " 老公房 " 集中了租賃行業的種種亂象：噪音不斷、垃圾堆積、滲水漏水、鄰裏争端、安全問題 …… 有時候一套 40 平方米的一室一廳能擠進 8 個人，90 平方米的房要入住近 30 人。如上文描述的一樣，這些房源大多以個人名義租下。" 作爲周邊餐飲店、美容美發店、汽修店等的員工宿舍，甚至連陽台和客廳都放滿了上下床。"
正因如此，2022 年 11 月 23 日，《上海市住房租賃條例》獲表決通過，并已于 2023 年 2 月 1 日起正式施行，以地方立法的形式規範住房租賃行爲。
目前，藍領公寓在北上廣深一線城市，杭州、重慶等新一線城市發展的如火如荼。部分城市針對推動藍領公寓發展的相應政策已出台，如北京、杭州先後明确提出鼓勵支持藍領公寓的發展，增加共給、規範管理、加強保障，并運用前期補貼、費稅減免等方式支持其發展。政策的出台吹動着合規發展和有序競争，不僅促進青年公寓進入快速發展道路，也讓青年公寓在長租公寓市場發展中表現得更爲規範。
其次，該市場需求量大。人才是驅動城市經濟發展的引擎，随着中國經濟發展進入新常态，人才成爲了驅動未來産業升級的核心要素。人才的流動已然成爲青年公寓發展重點的機遇。
不過，嚴峻的現實是，近年來，一、二線城市甚至新一線城市居高不下的租金成爲了阻礙人才流動的藩籬，有的年輕求職者在一線城市的工資 70% 用來租房。針對于此，部分城市早在 2017 年開始就頒布了不同程度的 " 搶人政策 " 減輕青年求職者的經濟負擔， 以獲得人才儲備，激發城市活力。例如，2019 年迎來的那波 " 搶人熱潮 "，近 30 城出台不同的激勵政策，主要可分爲：租房補貼、買房補貼、創業獎勵、生活補助等幾個部分，各個城市的激勵政策力度也有不同。
面對湧入的年輕群體，不論是一線還是新一線城市， " 樂業 " 的前提，是 " 安居 "，解決好青年人群的居住問題，才能升級城市加速發展的引擎。爲了更好的做到将人才留下，青年公寓的出現反倒成了一種有效的解決方式，其中白領公寓爲具有高消費能力的企業白領提供了高配的居住和服務模式，而藍領公寓則是能爲那些企業基礎員工在提供落腳之地的同時提供了更完善的租住環境。人才流動激發巨大的市場需求量，被投資商視爲公寓市場下一個 " 潛力股 "。
最後，企業客戶端較爲穩定。大量的人才湧入，成爲了催生了爲企業端解決外來人才需求的動力。企業也成爲了青年公寓市場中較爲穩定的一 " 大客戶 "。
青年公寓下的細分闆塊不斷被發展，其中藍領公寓市場的發展相對穩定，大多都采用企業住宿的 To B 模式，相較于白領公寓的個人客群，具有更高的穩定性和抗風險能力。白領公寓的客戶主要是個人，藍領公寓則主要針對企業員工，客戶實際上是雇傭這些員工的企業。由于面向企業租賃，大多藍領公寓與客戶簽訂的合同期都較長，且客戶穩定，續簽比例高，大大降低了頻繁換租導緻的租金損失，能夠降低空置風險的同時擁有穩定的租金收益。
例如，魔方公寓旗下特别爲企業定制開發的 9 号樓公寓是面向 B 端市場、專爲企業定制化提供員工居住服務的産品。它是按房間向企業（不單獨面向個人）出租。魔方 9 号樓公寓的這種定制化的經營模式，不但很大程度的保證了魔方在公寓客戶端方面的穩定性，還通過爲企業員工提供整體的租住解決方案的方式爲企業留住人才。
此外，" 圓宿 " 作爲定位于企業員工（藍領）宿舍的公寓品牌，它啓動的 " 圓宿外包 " 項目在 " 藍領公寓 " 領域打開了一定的知名度。據了解，" 圓宿外包 " 主要面向餐飲、外賣、快遞、培訓等行業企業，以企業員工酒店化住宿管理服務理念，爲企業提供酒店式、連鎖化、專業性的 " 一站式 " 員工住宿生活服務，并且圍繞企業和企業員工的需求提供相關的增值服務。目前，" 圓宿 " 積累了大量穩定的客戶端，與企業合作已超過 20 家，意向企業超過 50 家。富士康、京東等一些大型企業也在主動聯系他們，有意成爲合作關系。
事實上，穩定的客戶端通常經營穩定，具有較強的支付能力，即使有床位空置，也能收到企業支付的固定租金。因此，企業宿舍運營商不僅可以保持穩定的客戶，還能保持良好、穩定的現金流。
青年公寓如何成爲租賃市場下一匹 " 黑馬 "
面對如此廣闊的市場，青年如何成爲租賃市場下一匹 " 黑馬 "？是值得重點研究和實踐的，以下幾點，僅供參考。
牢抓成本優勢，鏈接社區生态圈
青年公寓中相較于對地段、區位有較高要求的服務式公寓而言，具有顯著的成本優勢。城市三産員工宿舍通常隻要求交通便利，可輻射商業中心的服務人群即可，而産業園區企業宿舍則多位于城市遠郊的産業園周圍，土地成本較低。此外，部分企業住宿運營商通過 " 物業托管模式 " 獲取房源，與政府、B 端企業方、園區方等合作，對其物業進行後續的運營和管理，而這種模式也可有效降低租金成本。
與所有行業一樣，青年公寓在發展中也需要規避行業特性導緻的 " 雷區 "。長租公寓是重資産行業，投入大、回報周期長、盈利模式單一。盡管像青年公寓下的藍領公寓投資相對較小，剪刀差會更大一點，但一旦項目出現空置，仍會産生現金流風險。在穩租金的調控下，收入單一的脆弱結構又進一步暴露。
可以做的是，在開發青年人群線下入口的同時，實現青年公寓線上生活平台。例如，安歆公寓運營商會提供兼職信息，職工培訓課程。此外，還會發展當下青年群體易于接受的新興娛樂業态。積極拓展開發周邊服務，通過收集基礎服務信息以便捷租戶生活，開發藍領人群的線下入口。同時，增加線上生活服務增值收益，如購物、租賃、到家服務等。形成線下與線上聯動，符合青年群體特點的生活服務生态圈。
由此，對于公寓運營商來說，一定要重視公寓裏人的社區化鏈接，營造成特有的社區文化，才能讓公寓租客有一種家的溫暖和族落的歸屬感。
持續發力政企合作，有效實現市場布局
青年公寓作爲提供服務的一方，服務的是數以萬計的務工青年。青年公寓背後不但有政策的支持，也有企業的穩定客戶源。如今住房租賃被提高到國家戰略層面，解決好企業基層員工的住宿問題，也就成爲解決城市住房問題的重點工作。青年公寓應該抓住政企利好，發力于與政企合作模式，擴大青年公寓在市場中的總布局。
早在 2020 年，探索政企合作的模式就已經被開啓。以安歆公寓爲例，安歆公寓在 2020 年中标了杭州《福田居水墩藍領公寓運營服務選聘》項目後便開啓了通過輸出精細化運營管理體系與政企的合作模式。如今，全國 TOP 100 的服務型企業 80% 爲安歆的客戶，順豐、盒馬鮮生、華潤、全家、711、肯德基、永輝、薩莉亞、四通一達等都是安歆的客戶，安歆集團在中國市場的布局有了進一步的提升。
除此之外，今年年初，安歆集團确認與共青城人才發展集團達成合作共識。據了解，該項目是安歆集團攜手共青城市委組織部、共青城市人才發展集團在共青城打造的首個人才住宿服務項目。
青年公寓和政企開啓合作，在政策背景之下，篩選優質青年公寓運營商，共同合作推進住房項目運營。而在企業背景下，兩者強強聯手，爲産才城發展注入更多動能。青年公寓不僅在以運營商的身份在布局公寓市場，也是以合夥人的身份将每個項目推動發展。可見，青年公寓的發展潛力無限，市場化企業以及政府平台将與青年公寓形成互補。
深耕增值業務，打造增長新引擎
随着生活方式和消費理念的轉變，人們對租住需求也有了新變化。多樣的需求下也是差異性的顯現。對于強烈的服務需求，或許有些人更願意花錢去獲取更多的與居住相關的增值服務。這種消費觀念的轉變，意味着住房租賃行業新的盈利點已經形成：增值服務。而在産品同質化的市場環境下，增值服務甚至成了公寓企業的利潤突破口。
公寓住宿業本身從屬于服務行業，如今青年公寓已經告别唯規模論，走上了從産品轉向服務的道路。目前，青年公寓行業仍有 " 增值空間 " 可挖。拿魔方公寓舉例，其增值服務涉及入室保潔，免費維修、定制企業房型及提供班車等。一位業内人士表示認爲：" 想要讓行業真正‘活起來’，就要在增值服務上下功夫，積極開發客群線下入口，挖掘更多場景消費。"
在過去的競争賽道上，租賃住房拼的是規模，是快速擴張，而現在，拼的是增值業務。這是一次創新，也是一次價值突圍。而面對現在消費者的需求，增值服務已然成爲青年公寓應該不斷探索的一個方向。在合理範圍内提供保值服務的同時，尋找并發展增值服務是青年公寓在綜合發展方向中不可忽視的。
綜上，大量青年人才注入一、二線城市，青年公寓作爲長租公寓行業的細分市場，在行業内的關注度也在逐步提升，投資價值也在被逐步挖掘。青年公寓的出現更好地滿足了一些企業白領或者城市藍領在生活需求上的向往。尤其是在城市産業升級的推動下，不僅公寓頭部企業快速進場，甚至引來了互聯網大廠積極布局，綜合這一切，我們有理由相信，青年公寓完全有可能成爲租賃市場的一匹 " 黑馬 "，爲青年人才們更優質的樂居夢想奔騰而來。
