對于盼望房地産市場底的人來說，可能要失望了。
11 月 16 日，國家統計局發布了 10 月份 70 個大中城市房價變動數據。數據顯示，各線城市新建商品住宅銷售價格環比下降，二手住宅環比降幅進一步擴大。
在 9 月陸續放開 " 認房不認貸 " 政策、解除限購等重磅政策之後，70 城房價止住了自 6 月份開啓的模式，但進入 10 月，政策作用退潮，整體呈現跌幅擴大态勢。
10 月份，新房價格環比上漲城市隻有 11 個，比 9 月減少了 4 個，下跌城市數量達到 56 個。二手房房價指數環比下降城市 67 個，比上月增加 2 個。
更重要的是，一線樓市的房價開始加速下跌，跌幅之大遠遠超過了二三線樓市。以二手房爲例，10 月份四個一線城市北京、上海、廣州、深圳二手房價格全線下跌，環比跌幅分别爲 1.1%、0.8%、0.8% 和 0.5%，平均環比下跌 0.8%，而二線城市、三線城市二手房價格環比分别下跌 0.5% 和 0.6%。一線城市的跌幅如今比二三線城市更加厲害。
這似乎與人們的一般認識不相符，我們此前總認爲一線城市房産比二三線城市更保值更抗跌，總體上來看沒錯，但有一些細節仍需關注。
首先，是二三線城市此前已經經過了幾輪大跌，在跌幅上并不比一線城市少，現在一線城市可以算是補跌。
其次，一線城市此前漲幅更大，雖然現在價格下行，但整體仍處于高位，一些持有時間稍長的投資者手上仍有巨額的利潤，難免有人砸盤在賣。
更重要的，是對當前房地産行情的憂慮，悲觀情緒已經傳導到了一線城市。
早在 8 月份密集救市開始，我們就提出，讓房地産市場企穩的措施至少有兩個方面，第一是要逐步放松一線城市的調控政策，最重要的是放松限購；第二是要恢複房企的融資。
随後，" 認房不認貸 " 向一線城市推進，但這畢竟隻是限購政策的補丁，放松之後雖有效果，但并不能持久，市場仍期待放松一線城市的限購。
11 月份以來，陸續有放開一線城市限購的消息傳出，但随後都被辟謠。11 月 2 日晚間，樓市突然開始瘋傳 "11 月 2 日 21:00 起，深圳将取消二手房指導價！" 最後被發現是廣大深圳房東的一廂情願。
11 月 17 日，網上突然傳出一則消息，稱北京市住建委或計劃放松部分郊區限購，目前已将相關方案進行上報，或将于年底前出台相關政策，政策放松預計僅限于個别郊區。因爲内容過于大膽，随後，北京市住建委相關人員予以否認并表示，目前限購政策并未調整，也未接到相關通知。
同爲一線的深圳和北京相繼傳出 " 取消指導價 " 和 " 放松限購 " 的消息，雖是傳言，但内在原因卻是相同的，那就是商品房市場 " 亞曆山大 "，已經快承受不住下行的壓力了。
自今年 4 月深圳放寬二手房指導價以來，在諸葛找房上的二手房挂牌量從 5.2 萬套一路飙升，到現在已經逼近 10 萬套大關了！成交量方面，盡管 8、9 月有 " 認房不認貸 "、房貸利率下調利好政策的加持，深圳二手房成交量依舊處于榮枯線（5000 套 / 月）以下的低位，10 月深圳全市二手房錄得 3717 套，盡管成交量環比、同比有所增長，但依舊不及今年 3 月小陽春時期，已經有二手房降價至 5 折出手。
北京情況也好不到哪裏去，9 月 1 日 " 救市 " 政策出台第一天時，北京鏈家後台挂牌量僅爲 15.1 萬套，兩個月後，這一數據急劇攀升到 16.94 萬套，創下曆史新高。
北京住建委數據顯示，10 月份，新房住宅成交量爲 5177 套，環比下滑 12.1%；二手房更爲明顯，成交量爲 10653 套，環比下降 25.3%。
正是在這樣的大環境下，監管部門沒有 " 半夜雞叫 "，房東自己開始學雞叫，搞 " 雞鳴狗盜 " ——一些在前幾年房價曆史高位囤了一線城市房子的投資客，希望利用放出虛假 " 政策利好 " 謠言，來刺激樓市，試圖激發潛在買家的購房情緒，尋找接盤俠。
監管也已經看到了市場情緒，雖然一線城市的限購仍牢牢把控着，但在放松房企融資方面，已經有了一些動作。
11 月 20 日，有媒體報道稱金融監管部門拟擴圍房企白名單，可能有 50 家國有和民營房企列入其中，這些入圍的企業，将獲得包括信貸、債權和股權融資等支持。
融資支持是目前房企最需要的，也是穩定房地産行業最核心的一個環節。去年下半年以來，金融管理部門先後發布 " 金融 16 條 "，推出 " 三支箭 "，從信貸、債券、股權融資三方面發力支持房地産融資。但在實際執行過程中，能拿到資金的房企少之又少，而且多集中在國企開發商中。如果真如此次傳聞所說的 50 家國有和民營房企被列入白名單，那意味着範圍将進一步擴大，雖然從整體來看仍顯不足。
今年貫穿整個房地産市場的關鍵詞是 " 救市 "，但從實際成效來看，開發商暴雷風險、居民收入預期和消費信心等因素，依然在拖後着樓市回暖的進度，市場急迫期待政策的持續發力。特别是最近一段時間圍繞碧桂園和萬科的救市問題，事實上資本市場已經開始不分好壞，不惜錯殺了。無論是小道消息稱平安将接盤碧桂園，還是萬科遭遇資本市場債股雙殺以至于國資股東不得不親自下場護盤，都明确傳遞出消息，目前房地産市場底仍未到。
我們分析房地産市場，從銷售端看北上廣深四大一線，從供給端看萬科、碧桂園、龍湖等一線房企，現如今，銷售端和供給端同時遭遇強大的困難，非花大力氣大決心不能穩住。
當然，房地産市場遭遇的問題，仍需要放在當前中國經濟的大環境中來看，我們無法期望房地産市場能走出獨立行情，但鑒于房地産市場在整個國民經濟中的重要地位，适當穩妥地促進房地産市場複蘇仍是大勢所趨。
從監管部門的工具箱中，一線城市能打的牌還有很多，比如上調普宅标準線、降低首付比例、取消土地限價、新房自主定價、逐步放松局部區域限購等，都有待施行。
一些撐不住的熱點二線城市已經在打樣，11 月 15 日，廈門發布《關于進一步優化房地産市場相關政策的通知》，解除全市商品住房限購措施。廈門房地産市場火爆時并不比杭州、成都差，與廣州也不遑多讓。隻是如今，行業下行的情況下，所有的傲嬌都得放下，早放開早安民心。
No.5509 原創首發文章｜作者 梁雲風
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