圖源：視覺中國
時隔不到半年，自如沖刺 IPO 傳言再起。
近日，有市場消息稱，長租公寓運營商自如最快将于第三季度正式向港交所遞交招股書。對此，自如方面回應：" 不予置評，一切信息請以公司官方信息爲準。"
而早在今年 3 月初，自如也曾傳出赴港上市傳言，稱其計劃籌資約 10 億美元，最早或于 4 月份向港交所提交招股說明書，并最快在今年上市。
無獨有偶，另一家集中式長租公寓頭部企業魔方公寓也于去年 9 月向港交所提交招股書，今年 4 月 28 日，因招股書失效，魔方公寓再次向港交所主闆遞交上市申請，摩根士丹利、建銀國際擔任其聯席保薦人。
過去十年，長租公寓行業曆經潮起潮落，在收獲高光和掌聲同時，也引來不少争議和質疑。盈利模式不成熟、盈利難是長租公寓的通病，曾被不少投資者所诟病。如今，分散式長租公寓第一股蛋殼公寓退市已有三年之久，而自如、魔方公寓等長租公寓企業赴港上市消息頻傳，長租公寓的盈利難題是否已經破解？長租公寓拿什麽敲開資本市場的大門？
上市消息頻傳
今年來随着房地産市場的複蘇回暖，房産租賃市場也頻傳長租公寓籌劃 IPO 的消息。
7 月 27 日，資本市場傳出消息，國内最大 " 二房東 " 自如最快将于第三季度正式向港交所遞交招股說明書，IPO 團隊可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。而此前 3 月 8 日，自如也曾被傳考慮最早在 4 月 IPO，計劃籌資約 10 億美元，最快于今年上市。
不過對于兩次 IPO 傳言，自如均作了不予置評的答複。作爲國内長租公寓市場的頭部企業，自如的上市動态一直頗受關注，最早在 2019 年就有自如上市消息流出，當時自如 CEO 熊林對外回應："IPO 就像把自己的成果拿出來，讓更多的人去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此隻有自如的各項指标表現得更好，隻有自如的品質與服務更好，才會去考慮 IPO。"
如今三年過去了，半年内兩度傳出上市消息的自如并未就此做出實質性回應，可見此次自如赴港上市或真是有備而來。
成立于 2011 年，脫胎于鏈家的自如，深耕長租公寓十餘載，旗下擁有自如友家、自如整租、自如曼舍、自如寓、自如裏和城市之光等多個租住産品，同時提供搬家、保潔、維修等居住服務，定位爲一家城市居住服務科技企業。據官網顯示，截至目前，自如已在 10 個城市紮根布局，服務近 50 萬業主、500 萬自如客、管理房源超 100 萬間。
另一家集中式長租公寓頭部企業魔方公寓則于去年 9 月就向港交所提交招股說明書，後因招股書失效，又在今年 4 月 28 日重新提交上市申請。
今年 5 月，我愛我家在召開業績說明會上，透露出打算拆分旗下長租公寓品牌 " 相寓 " 獨立上市的準備。
有業内人士指出，長租公寓企業之所以頻傳上市消息，主要原因或在于近兩年融資停滞。自 2020 年以來，長租公寓行業經曆了暴雷潮叠起，蛋殼公寓、青客公寓等不少長租公寓品牌相繼倒在了資金鏈上，這一慘淡現象使得資本對長租公寓投資慎之又慎。
天眼查平台顯示，自如和魔方公寓的最近一輪融資分别停留在 2020 年 3 月和 2019 年 3 月，也就是說，兩家頭部長租公寓企業均已有三年未獲融資。
從融資曆程來看，自如自 2018 年至今共有四輪融資，其中不乏騰訊投資、紅杉中國、華平投資等頂級投資方，還有泛大西洋、軟銀等國際知名投資機構。魔方公寓至今也累計獲得四輪融資，投資方有德同資本、中航信托以及加拿大養老基金管理公司 CDPQ，值得一提的是，華平投資不僅是自如的投資方，也同樣投資了魔方公寓。
相較自如和魔方公寓多年未有 " 輸血 "，另一家打算上市的相寓情況似乎也并不樂觀，就在相寓籌備上市消息傳出的前一個月，相寓母公司我愛我家遭到股東減持，4 月 6 日，我愛我家發布股東減持股份計劃的預披露公告稱， 58 集團拟通過集中競價、大宗交易或兩種方式相結合的方式減持我愛我家股份不超過 6454.07 萬股，減持比例不高于 2.74%。這并不是 58 集團首次減持我愛我家股份。
據悉，2020 年 -2022 年，58 集團先後 3 次宣布減持計劃，不過，前兩次減持計劃期限屆滿時，并未有減持動作。直到 2022 年 12 月 20 日，58 集團宣布減持我愛我家 1300 萬股，減持後，58 集團持股比例降至 7.73%。
此外，7 月 31 日，我愛我家再度披露 58 集團減持進展公告，截至 2023 年 7 月 31 日，58 集團按此前預披露的減持計劃，以集中競價、大宗交易方式已合計減持其持有的公司股份 34,109,208 股（占公司總股本的 1.45%），其本次減持計劃的減持數量已過半。本次減持後，58 集團合計持有我愛我家 1.48 億股，持股比例爲 6.28%。
" 盈利難、盈利低 " 仍是長租公寓的通病
盈利難、盈利低一直是制約長租公寓生存和發展的弊病，長租公寓行業也被不少業内人士稱之爲微利行業。克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在 2%-4%，現金流回正周期至少需 6 年以上。
SOHO 中國董事長潘石屹也曾公開表示不看好長租公寓行業，甚至直言長租公寓燒錢創業是一條不歸路，不到 1% 的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。
自 2020 年以來，因租金貸和加注金融杠杆模式，青客公寓和蛋殼公寓相繼暴雷，走向破産清算和退市結局，寓見公寓、樂棧公寓等地方性公寓也相繼因資金鏈倒下，顯然，直至走進資本市場，長租公寓都尚未跑出一個成熟可持續的商業模式。而如今，曆經三年沉寂與蟄伏，長租公寓們再次頻叩資本市場大門，這是否就意味着，長租公寓玩家們已走出行業 " 陰霾 "，探索到更加成熟的商業模式，突破盈利難或盈利低的 " 魔咒 " 了呢？
分散式長租公寓：自如和相寓
目前國内長租公寓主要分爲兩種即分散式長租公寓和集中式長租公寓，前者以自如、蛋殼公寓、青客公寓、相寓等爲代表，後者則以魔方公寓、窩趣公寓、萬科泊寓和龍湖冠寓爲代表。
長租公寓難盈利其主要原因在于不成熟或者說不健康的商業模式。分散式長租公寓的運營模式本質上是 " 二房東 " 模式，通過低價收購房源進行裝修，再以高價出租出去，從而賺取 " 租金差 "。這種模式下，長租公寓企業隻能賺取薄利，因爲抛開收房成本外，還有裝修成本、房屋空置期和企業日常運營和管理成本需要剔除。因此，長租公寓玩家才會選擇大規模擴張，通過跑馬圈地，以規模房源數量換取利潤。青客公寓 CEO 金光傑也曾表示："3 萬間 -5 萬間的規模，是公寓企業的生存底線。因前期需要投入房租、裝修等成本，假如房源總數小于 1 萬間，公寓管理難以做到精細化，資金鏈斷裂風險較高。"
因有青客公寓和蛋殼公寓慘淡收場的前車之鑒，同爲分散式長租公寓的自如，近幾年緻力于擺脫 " 二房東 " 身份，開辟探索出 " 增益租 " 模式。
該模式于 2021 年 2 月正式推出，主張無差價、無空置期和租金有保障。區别于此前的傳統二房東模式，增益租是一種與房東利益共享，實現共赢的合作機制，簡單來說就是，将房屋拆分爲出租和裝修兩塊，房東提供房源并承擔裝修費用，自如負責裝修，承諾房東有保底租金收益。據了解，分攤到具體租金金額上，業主每個月能拿到租金的 72%，自如收取 8%，合計占租金的 80%，剩下的 20% 爲浮盈部分則由雙方分攤。
借助 " 增益租 " 模式，自如實現從 " 二房東 " 到 " 資産托管 " 的角色轉換，這種模式對自如和業主雙方均有增益。于自如而言，使其資産模式變得 " 更輕 "，省去了收房費用和裝修成本，于業主而言，能穩定保底收益且無需每年讓出 1 個月的租金。若房租價格上漲，還能就溢價部分與自如實現五五分賬。此外，對于一線城市的 " 老破小 " 業主而言，增益租可通過裝修提高招租率，減少房屋空置期，解決出租難的問題。
可以說，借助增益租模式，自如不僅實現了輕資産模式轉型，同時對其家裝業務和家政服務也帶來增益。一位熟悉自如的業内人士稱，增益租 " 裝修部分給自如帶來了可觀的現金流，這種模式下，一個業主實際相當于兩個客戶，一是買了裝修，第二仍然是先前的業主委托。
增益租推出後，自如多次宣揚增益租模式戰績，據今年 1 月中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發布的《全國重點城市業主出租偏好觀察》顯示，自如 " 增益租 " 已累計獲得業主委托量已超 11 萬間；進入 2022 年後，自如 " 增益租 " 模式業主委托量迎來快速增長，2022 年全年委托量同比增長 50%，其中 1 季度委托量同比增長 420%、上半年委托量同步增長超 100%。
相比自如，同是分散式長租公寓品牌的相寓近幾年表現卻并不如意。除了母公司我愛我家遭遇 58 集團多次減持之外，相寓仍未走出盈利難困境，據我愛我家 2022 年業績報顯示，相寓的營收比重已占我愛我愛業務闆塊營收的 48.37%，取代經紀業務躍居集團營收首位，2022 年我愛我家的經紀業務營收占比隻占到 30.25%，某種程度而言，我愛我家已經從一個房地産經紀服務企業，轉型成爲了一個長租公寓運營商。
财報中，我愛我家将相寓業務稱爲 " 資産管理 " 業務，數據顯示，2022 年相寓營收達 56.47 億元，但營業成本卻高達 59.85 億元，毛利率爲 -5.99%，相較 2021 年毛利率增長 1.06%，也就是說，近兩年相寓處于連續虧損狀态。值得注意的是，據财報，相寓是我愛我家四大業務闆塊裏，唯一錄得虧損的業務闆塊。此外，從規模增長來看，相比 2021 年底的 25.3 萬套，2022 年相寓僅增加了 1000 套房源，擴張速度也出現明顯下滑，由此可見，相寓持續虧損也帶來擴張的力不從心。
集中式長租公寓：魔方公寓和房企型公寓項目
區别于自如和相寓等集中式長租公寓，魔方公寓雖也是 " 二房東 " 角色，不過房源集中的優勢也讓長租公寓運營和管理更加高效，也更易于盈利。招股書顯示，魔方公寓目前在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。截至 2022 年 12 月 31 日，有 76245 套在營公寓、覆蓋全國 25 座城市，門店數量達 388 個。
魔方公寓的運營模式分爲兩種，即直營模式、以及加盟管理和第三方托管模式。其中直營模式營收占比仍是魔方公寓收入的主要構成，近三年，直營模式收入占比均超 94%，複合年增長率爲 33.5%。招股書顯示，2020-2022 年，魔方公寓業務營收呈現穩健發展态勢，營收分别爲 9.49 億元、14.71 億元和 17.14 億元。
不過，淨利潤卻受市場因素影響，除了 2021 年因收購事項錄得 3.02 億元淨利外，2020 年和 2022 年均錄得虧損，虧損額分别爲 2.3 億元和 2.47 億元，魔方公寓對此稱是疫情原因導緻了虧損。由此可見，作爲集中式長租公寓頭部企業的魔方公寓盈利問題仍不容樂觀。
國内集中式長租公寓除了魔方公寓這種獨立運營商之外，還有自持物業、隸屬于房地産開發公司的公寓品牌，如萬科泊寓、龍湖冠寓和華潤有巢等。
近幾年，由于房地産市場步入調整階段，不少房企紛紛開始探索新的增長模式，在 " 租售并舉 " 的政策引導下，不少房企開始将眼光放至長租公寓領域，2022 年，在保租房政策的持續推進中，越來越多的房企也加入到保障性租賃住房的發展行列，同時 " 保租房 "REITs 也應運面世，爲房企發展長租公寓提供了新的融資和發展思路。
房企型長租公寓經營現狀如何，我們可參考财務數據來看，以萬科泊寓和龍湖冠寓爲例，2020 年 -2023 年，萬科泊寓和龍湖冠寓營收和租金收入均實現穩步增長，其中萬科泊寓營收分别爲 25.40 億元、28.9 億元和 32.4 億元。龍湖冠寓租金收入分别爲 18.1 億元、22.3 億元和 24.4 億元。
房源規模上，截至 2022 年底，泊寓共運營管理租賃住房 21.51 萬間，同比提升 3.07%，年出租率達 95.6%。龍湖冠寓截至 2022 年末已在全國高量級城市開業 11.6 萬間，管理規模超過 16 萬間，已開業 6 個月及以上房源出租率爲 91.1%。
房企長租公寓業務的營收雖表現尚可，但盈利也仍是難題，盡管萬科在 2022 年的财報中尚未披露泊寓盈利數據，但根據萬科總裁祝九勝在業績推介會上所講，2023 年萬科泊寓實現報表盈利的目标不會改變， 這是否也就意味着，萬科泊寓至今尚未實現盈利。
龍湖冠寓盈利數據稍好一些，數據顯示，龍湖冠寓 2021 年實現 1.4 億元首次盈利，龍湖集團董事會主席陳序平表示，冠寓已連續 2 年實現盈利， 2023 年預計将有良性的盈利增長。" 不過值得注意的是，不論是萬科集團還是龍湖集團，其長租公寓營收在總營收中的占比都微乎其微。據财報數據推算，這三家房企長租公寓營收在總營收的占比都在 1% 左右。
中國長租公寓市場曆經十餘年洗牌和沉澱，行業競争格局已經趨于穩定，不過，行業市場增長空間卻仍然龐大可觀。據弗若斯特沙利文的資料，中國租賃公寓的市場規模由 2018 年的 1.4 萬億元增至 2022 年的 1.7 萬億元。至 2027 年，中國租賃公寓市場的規模預計将增至 2.6 萬億元。此外相較于歐美發達國家，國内機構化長租公寓滲透率仍差距較大，中國長租公寓發展空間仍待開發與挖掘。
自如推出的創新商業模式 " 增益租 " 的确爲行業玩家商業化開辟了新思路，推動長租公寓市場發展又向前進了一大步。不過因集散模式差異，其他長租公寓企業也并不能完全照搬複制，還需結合自身探索出适合自己的造血模式，上市融資尚能解決近渴，卻不是長久之計，長租公寓企業還需打造持續自我造血能力，方能實現長足發展。
