編者按：園區是一個載體，上遊連接資本市場，中間承載實體經濟，下遊輸出産品和服務，串聯起産業發展全鍊條；園區也是一部曆史，從工業園區、開發區到智造園區，從物流倉庫、物流園到高标倉和冷鍊，見證經濟發展變遷的全過程。經濟觀察報推出【園區 plus】系列報道，用以記錄新經濟篇章下園區新貌。
經濟觀察網 記者 田國寶 12 月 14 日，華夏杭州和達高科産業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱 " 華夏和達高科 REIT"）發布認購和配售結果，通過戰略配售、網下發售和公衆投資者發售等方式完成全部 5 億份發售。
從 9 月 14 日申報以來，華夏和達高科 REIT 經曆多次補充資料，直到 11 月 28 日才注冊生效；12 月 7 日開始詢價，12 月 12 日網下及公衆基金份額認購，由于認購較為踴躍，當天下午就完成了認購。
華夏和達高科 REIT 是國内首個 REITs 上市的醫藥園區，也是第十個 REITs 上市的産業園區，底層資産包括和達醫藥谷一期及孵化器兩個園區。随着募資結束，該支基金将在近期正式上市。
發行
華夏和達高科 REIT 原始權益人為杭州萬海投資管理有限公司、杭州和達高科技發展集團有限公司，REITs 管理人為華夏基金管理有限公司。
華夏和達高科 REIT 發行總額共計 5 億份，根據詢價結果，最終将價格定在 2.808 元 / 份，據此，預計最高可募集超過 14 億元的資金。
這次華夏和達高科 REIT 發售由戰略配售、網下發售和公衆投資者發售三個部分組成，其中 19 家戰略投資者累計認購 3.15 億份，占比達到 63%，戰略投資者認購比例高也是目前公募 REITs 普遍特征之一。
此外，96 家網下投資者管理的 341 個有效報價配售對象累計認購額超過 195.88 億份，最終确定發售 1.295 億份；38397 名公衆投資人有效認購基金份額 150.42 億份，最終發售的基金份額數量為 0.555 億份。整體認購倍數達到 155 倍。
自 2021 年首批公募 REITs 發售以來，每家發售過程中都受到投資者追捧。一方面源于首批上市的均為各個領域相對優質的資産，無論盈利能力還是收益能力均有一定的保證；另一方面也因為公募 REITs 産品發售，戰略投資人均認購其中大部分份額，面向市場發售的份額相對較少。從已經上市的公募 REITs 來看，戰略投資者認購占比均超過 50%。
從投資人來看，和達高科認購了其中 31% 的份額，萬海投資認購 20% 份額，和達高科和萬海投資均是原始權益人及關聯方。也就是說，華夏和達高科 REIT 的原始權益人認購了超過一半的份額。
從已經發行的公募 REITs 産品來看，東吳蘇州工業園 REIT 的原始權益人及關聯方認購比例達到 40%，博時招蛇 REIT 原始權益人及關聯方認購比例 32%，建信中關村 REIT 的原始權益關聯方認購比例 33%。
也有部分公募 REITs 産品的原始權益認購比例較低，比如華夏合肥高創、國泰君安東久、國泰君安臨港創新園等公募 REITs 的這一比例在 20% 左右；而華安張江光大園 REIT 原始權益人及關聯方認購比例隻有 10% 左右。
華夏和達高科 REIT 約定認購時間為 12 月 12 日 -13 日，但由于認購較為踴躍，12 日當天下午 15 時就結束認購，戰略投資人于 13 日繳納認購的款項後，整個基金的募資就全部結束，隻等上市了。
截至目前，公募 REITs 産品分為特許經營權及産權兩個類别，特許經營權包括污水處理廠、電廠及收費公路等。而産權類主要針對産業園區、物流園區及租賃性住房等重資産，華夏和達高科 REIT 屬于後者。
從二級市場來看，園區類資産的公募 REITs 表現明顯好于其他類别，其中華安張江光大園區和紅土創新鹽田港自上市以來漲幅均超過 40%；中金普洛斯、建信中關村、博時招蛇、國泰君安臨港、國泰君安東久漲幅也超過 30%。
資産
華夏和達高科 REIT 的底層資産是位于杭州錢塘新區的兩個園區，其中和達藥谷一期建築面積 8.5 萬平方米，于 2017 年建成并投入運營；孵化器建築面積 12.4 萬平方米，一二期分别于 2007 年和 2012 年投入運營。
園區類資産公募 REITs 中，包括中關村、招蛇、臨港園區、蘇州工業園、合肥高新等大部分産品，納入的底層資産均為 2 個園區。國泰君安東久是位于長三角的 4 個園區，張江高科是 1 個園區。
作為長三角經濟活躍的城市之一，杭州産業園區發展較為迅速，2021 年，存量園區面積超過 1400 萬平方米，平均租金保持在 1.6-1.9 元 / 平方米 / 天；2022 年預計新增 220 萬平方米，整體空置率維持在 10% 左右。
截至 2022 年中，和達藥谷一期園區共有 49 名租戶，整體出租率達到 99.5%，其中前 10 名租戶占比達到 21.16%，租金為 1.4 元 / 平方米 / 天，每年租金增長幅度預計在 3% 左右。租金是園區最重要的收入。
孵化器項目共有 311 名租戶，前 10 名租戶占比 13.41%，整體出租率不足 90%，與和達藥谷一期有一定差距。租金水平在 1.58 元 / 平方米 / 天，每年租金增幅預計在 3% 左右，與和達藥谷一期相當。
與其他園區類公募 REITs 産品的底層資産相比，華夏和達高科 REIT 的孵化器項目出租率相對較低，中關村、招蛇、臨港、張江、蘇州工業園、東久等園區納入公募 REITs 底層資産的出租率均接近 100%。
從租戶構成來看，和達藥谷一期園區醫藥研發類企業占比最高，占到 26.5%；其次是科技推廣和應用服務，占比 25.6%；醫藥制造企業和研究和試驗發展占比分别為 12.3% 和 10.4%；配套類占比 4.6%。
孵化器項目租戶的集中度更高，科技推廣和應用服務占比 32.5%，軟件和信息技術服務占比 18.7%，批發和研究試驗發展占比分别為 12.1% 和 11.1%。在租戶業态上，不同于和達藥谷一期主要針對生物醫藥，孵化器更側重互聯網科技。
相比而言，招商蛇口公募 REITs 底層資産的萬融大廈和萬海大廈的業态配比更為一緻，新一代信息技術産業和文化創意産業合計占比分别達到了 51.5% 和 54.8%，傳統産業占比分别為 14.2% 和 15.4%。
建信中關村 REIT 底層資産兩個園區有 69 家租戶，其中軟件和信息技術服務業租賃面積占比達到 53.8%，科技推廣和應用服務占比 27.85%，兩者合計占比超過八成，這也是園區類公募 REITs 租戶業态最為集中的産品。
從已經發行上市的園區類公募 REITs 來看，一線城市園區的業态更為集中，比如華安張江光大、建信中關村的單一類租戶占比均超過 50%；主題類園區的業态比綜合性園區集中，比如建信中關村和和達藥谷一期主業态占比均超過 50%。
收益
華夏和達高科 REIT 底層資産兩個園區的收入來源有租金、物業費和管理費等等，其中租金是主要收入。
從 2019 年到 2021 年，華夏和達高科 REIT 旗下兩個園區的營業收入分别為 1.02 億元、0.95 億元和 1.23 億元，其中租金收入分别為 0.82 億元、0.68 億元和 0.93 億元，占比均超過了七成。
2022 年上半年，華夏和達高科 REIT 兩個園區的營業收入為 0.43 億元，其中租金收入為 0.28 億元，租金收入占比降至 65%。主要受疫情影響，兩個園區的出租率或租金收繳率下降所緻。
從利潤上來看，2019 年到 2021 年，兩個園區的淨利潤合計為 114.8 萬元、-670.2 萬元和 1732.7 萬元。2022 年上半年的淨利潤虧損額度達到了 1034.3 萬元。收入減少是造成虧損的主要原因。
從同類園區資産來看，2022 年上半年營收普遍出現下降，國泰君安東久、華夏合肥高新和國泰君安臨港等營收同比跌幅均超過 70%；但從利潤上看，出現虧損的隻有華安張江光大園區和華夏和達高科。
從華夏和達高科 REIT 底層資産兩個園區來看，2022 年上半年，和達藥谷一期實現淨利潤 241 億元，虧損主要發生在孵化器項目上，由于出租率持續下滑，加上租金減免較多，最終導緻收入大幅下滑和虧損。
華夏和達高科 REIT 的募集說明書顯示，2022 年上半年孵化器營收 1772.98 萬元，而營業成本達到 1897.67 萬元，加上 1250.46 萬元的财務成本，導緻項目虧損達到 1275.62 萬元，創下同期虧損紀錄。
實際上，孵化器項目一直處于虧損狀态，2019 年虧損 1018 萬元，2020 年虧損 1834 萬元，2021 年虧損 250 萬元。孵化器項目虧損背後除了營收下降外，一個重要原因是财務成本較高，同期和達藥谷一期财務成本 402 萬元，不到孵化器的三分之一。
在已經上市的園區類公募 REITs 中，華夏和達高科 REIT 底層資産的财務成本是最高的，2022 年上半年，博時招蛇的财務成本是 668.7 萬元，國泰君安東久是 818.24 萬元（一季度數據），東吳蘇州工業園、華安張江、建信中關村等财務成本幾乎為零。
2022 年 8 月，為了替換原有貸款，孵化器項目從興業銀行杭州分行獲得 3.87 億元貸款，年華利率為 3.2%，和達藥谷一期以同樣利率向興業銀行貸款 1.83 億元。兩筆貸款期限均為 15 年，興業銀行為華夏和達高科 REIT 的托管行。
招募說明顯示，華夏和達高科 REIT 的 2022 年經營活動現金流餘額預計為 -2278 萬元，可供分配的金額為 965 萬元，分配率 4.53%；2023 年經營現金可以達到 6926 萬元，可供分配的金額 5925 萬元，分配率 4.64%。
從已經上市公募 REITs 可供分配金額來看，2022 年上半年，建信中關村為 7793 萬元，東吳蘇州工業園為 5244 萬元，華安張江光大為 3357 萬元，博時招蛇為 2882 萬元。
