作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 張大星
萬科每年的業績會，行業都特别關注。不僅是因爲它在行業裏的龍頭地位，也是因爲這家向來以 " 好學生 " 著稱的公司，總是能對行業的形勢，判斷出個八九不離十。但這次，房地産行業最大的一輪調整，顯然超過了萬科的預判。
在 3 月，萬科遭遇了一場 " 股債雙殺 "，所有人都在看，萬科會交出一份怎樣的 2023 年成績單。作爲地産行業的精神象征，萬科一旦出事，将對整個行業信心進一步挫傷。
3 月 28 日晚，萬科終于交卷了：2023 年，萬科全年營收 4657.4 億元，同比下降 7.56%；全年淨利潤 121.6 億元，同比下降 46%。而更受關注的是，爲了保證公司擁有更多現金流，萬科上市 31 年來，首次打破了連續 31 年分紅的舉措，決定 2023 年不再分紅。
在之前，萬科一直以注重現金分紅回饋股東著稱，連續 31 年累計分紅 1030 億元，曆史平均分紅率 33.3%，是萬科曆年股權融資的 2.8 倍，這也是萬科一直引以爲傲的傳統，也是整個大 A 股裏唯一一家分紅長達 31 年的企業。
做出取消分紅的這個決定并不容易。董事會秘書朱旭談到，" 這項決定是董事會綜合了債權投資人和股權投資人的意見後艱難做出的，目的是保留更多的現金儲備，以确保經營安全。" 不光如此，郁亮等多位高管們也集體表态，集體降薪至月薪稅前 1 萬元，自願放棄 2023 年度獎金。
這也不是郁亮第一次對自己的薪酬 " 開刀 "。曾經，由于主動降薪幅度過大，他還被評爲 2021 年降幅最猛的地産掌門人，那一年，他的年薪猛降到 154.7 萬元，比 2020 年一下子少了一千多萬。可如今，郁亮帶頭降薪的表态，很難再激起什麽浪花了。
衆所周知，2023 年，房地産行業經曆了前所未有的深刻調整。短短一年内，曾經行業規模最大的碧桂園債務違約了；去年一整年的銷售額，Top50 房企基本跌回了 2017 年的水平；全國各地的房東們也都開始發現，賣個房子咋就這麽難。
時過境遷。一輪行業洗禮後，昔日地産江湖中的 " 恒碧融 " 早已敗下陣來，而萬科雖然暫時保住了安全，但不管是聲譽還是元氣都大傷。最近 5 年以來，整個行業毛利率都在逐年下降，萬科的毛利率也随之不斷創新低，從 2022 年的 19.6% 降到了 2023 年的 15.2%。
但在周五（3 月 29 日）的業績會現場，萬科董事局主席郁亮依舊不改樂觀。郁亮對數字一向了然于胸，作爲中國資本市場第一宗并購案的操刀者，他慣于從數據裏洞察行業走勢和公司未來。
" 行業已經不可能回到過去的高點，但是前景依然廣闊，超跌的這個判斷我們還是沒有改變 "，爲此，愛引用數據的郁亮，又給大家上了一堂宏觀課。他先是從人均居住面積舉例表明，人均居住面積不可能停留在現有水平。
" 現在中國人的人均居住面積跟歐美發達國家平均水平還是有差距，且使用的是建築面積，所以本身要打個七八折。另外，住房設施、小區環境等等方面都有非常大的改進空間。"
接着，他又談到了中國的城市化進程并沒有結束，依然保持着基本的速度在進行着，2023 年城市化率約 66% 左右，過去一年新增加的城市人口 1196 萬，非常接近 2021 年的水平。
因此，郁亮得出結論，未來住宅需求會維持在年 10 億平方米左右這個值。去年的新開工住宅面積隻有 7 億平方米左右，比 2019 年的高點下降 59%，從這點上講，應該是超跌了。
然而，至少短期内的現實情況并不像郁亮所說的那麽樂觀。國家統計局公布 2024 年 1-2 月份房地産行業宏觀數據顯示，期間商品住宅銷售面積同比下降 24.8%，銷售金額同比下降 32.7%，開發企業到位資金同比下降 23.1%，各項指标的跌幅均創曆史新低。
那麽，萬科現在是否面臨挑戰？答案是毋庸置疑的。
先是 2 月底，有市場傳聞稱，郁亮和深圳地鐵集團相關高層奔赴北京，與以保險公司爲主的貸款機構商談非标債務延期，其中與新華資産約 100 億元的債務展期談判被拒絕。
傳言爆出後，新華資産于 3 月 3 日火速出面澄清，但萬科 " 股債雙殺 " 的局面還是緊跟着就出現了，并被穆迪、标普及惠譽這國際三大評級機構均下調評級，給予負面觀察，這意味着萬科面臨海外再融資極難的局面。
這種事發生在萬衆矚目的萬科身上，一下子拉響了債務警報。要知道，萬科是目前少數尚未出現公開債務展期的房企，外界對其财務狀況尤爲看重。但面對市場上的 " 猜測 " 以及來勢洶洶的股債雙跌，多家保險機構都坐不住了。
據媒體不完全統計，從 2019 年到 2023 年，除新華資産外，泰康資産、平安資産、平安養老、太平資産、太平洋資産、招商信托資管 7 家保險機構合計登記了 23 隻與萬科有關的保債計劃，注冊規模合計爲 402 億。
而 " 盟友們 " 和萬科同呼吸共命運了這麽多年後，終于還是在 2024 年有了散夥的想法。據《經濟觀察報》報道，3 月中旬，除了新華資産外，中國太保、太平保險、大家保險陸續坐到了和萬科的談判桌上，協商要将萬科債務付期限延長、追加增信擔保和抵押品等措施。
那麽，一向以财務穩健著稱的萬科，究竟是否會獲得險資及其他金融機構的長期信賴？如何和金融機構達成更多長期資金上的合作，成了萬科總裁祝九勝現在腦子裏想得最多的問題，也是他在業績會當天被媒體和券商追問的核心議題。
向來以邏輯有條理、處事不驚著稱的祝九勝，坦然回答道，" 險資支持我們的方式更多是以債權計劃對應經營性業務，在期限設置上以‘ 5+1+1+ ……’的形式進行，是否‘ + ’的選擇權有時候在險資，有時在我們，臨近‘ + ’的時候我們就會坐下來談談。"
除了險資的安排外，3 月 12 日，六家國有大行和六家股份制銀行齊刷刷表态，要爲萬科籌措最高額 800 億人民币的銀團貸款。這一消息無疑爲萬科又帶來了一線生機，次日帶動其股價和債券價格出現上漲。
但對于沸沸揚揚的 "800 億銀團貸款 " 資金真實落地情況，大部分人還是不甚明了。祝九勝則引用了恩格斯的一句名言 " 銀行家皺了眉頭、提了忠告、給了寬容 "，表達了和 26 家合作銀行的互動溝通。
祝九勝說道，" 合作銀行對市場下行的感知是超乎預期的，對萬科這樣的企業如何有效地活下去、如何保持現金流平衡給了很多建議。" 當前，從财務數據上來看，2023 年萬科與金融機構的合作仍然通暢。
2023 年全年，萬科新獲融資 897 億元，其中境内新獲融資 766 億元，境内新獲融資綜合成本爲 3.61%，境外新獲融資 131 億元。
不過，說到底，這些金融機構的耐心到底有多少，最終還是得回歸到本質問題：萬科自身的财務安全度。而在最關鍵的現金流上，截至 2023 年底，萬科在手貨币資金 998.1 億元，可覆蓋一年内到期有息負債。
但實際上，很長一段時間裏，投資者已經不再完全相信開發商在手貨币資金這個指标了，其中的關鍵在于，這個指标包含預售監管資金，也就是資金都被預售監管了起來。說白了，要是這些資金不能被按需提出來，對房企緩解現金流也起不到作用。
這次業績會上，有券商研究人士就特意追問了，剔除預售監管資金以後的資金來源夠不夠？祝九勝坦言，" 當前萬科融資的狀态還是正常的狀态，客觀地說有壓力，但有壓力能過關，這一關我們一定能闖得過去。"
他認爲，" 融資有關的挑戰有三方面，一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰；第二個是融資模式改變帶來的挑戰，以往是可以一筆大金額就可以提款，現在要轉到項目，按工程進度才能提款；第三個挑戰是整個經營業務的布局，即經營業務的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀态 "。
" 過往 90% 的融資都是信用貸，80% 的融資靠總部一個融資團隊就能完成的。今天都要轉項目制，要落到每個項目去，這對于萬科來說它是有個實驗性，是個挑戰。" 祝九勝說。
而在一頓專業的财務知識輸出同時，祝九勝也沒忘感謝了國壽、平安、新華等金融機構給予萬科的長期資金支持。他最後又用了一句 " 上帝給我們關了一扇門，也打開了兩扇窗 " 表達了信心。
" 關了一扇門 "，指的是萬科長期引以爲傲的 " 總對總 " 融資模式結束了，而 " 兩扇窗 "，即 " 房地産融資協調機制 " 和 " 經營性物業貸 " 開啓了。
截至今年 3 月末，萬科已在 22 個城市上 " 白名單 " 項目 42 個，涉及新增融資 169.5 億元；前三個月，萬科新增經營性物業貸 109 億，這兩項都将成爲萬科未來新的資金渠道。
重提 " 活下去 "
3 月 29 日的業績會上，郁亮重新提到了 " 活下去 "，這是他最早于 2018 年喊出的内部口号，還一度遭到了同行 " 群嘲 "。但面對如今的行業風暴，郁亮真正認清了現實，" 活下去 " 變成了一個擺在眼前的生存命題，而不再是過去居安思危時随便喊喊的口号。
郁亮反思道，以往考慮的還不夠全面，過去穩健的标準不一定能完全保障公司安全，" 現在需要強化底線思維 "，" 公司在做極限情況下的壓力測試 "，并爲此做出更加充分的準備。
很多人還記得，去年 11 月萬科也經曆了一輪股債雙殺。彼時，背後的兩大靠山深鐵集團和深圳國資委齊齊出場，不但給予萬科充分的肯定和信任，還放出了一句極有分量的話，" 假設極端情況下，萬科出現風險，我們也一定會在市場化、法制化基礎上，幫助萬科守住不發生經營風險的底線。"
有了國資的明确站台，萬科成功化解了當時的做空危機。但在如今的新一輪債務沖擊下，疑慮也同樣萦繞在投資者心中：帶有國字頭性質的萬科，能受到大股東多大的庇佑？關鍵時刻，深鐵集團的一項重要資金支持趕來了。
今年 3 月，萬科等來了深鐵第一筆真金白銀的資助：深鐵集團将通過戰略配售方式認購中金印力消費 RE IT 不超過 30% 的份額，這是其他絕大多數民營房企遇到危機時都沒有的待遇。不過，對于未來，深圳地鐵及其背後的深圳國資委會多大力度持續馳援萬科，将是一個長期的考察。
當下，銷售金額依舊是考察萬科的重要指标。2024 年前兩年月，萬科銷售下滑 43.03%，雖然放在所有房企銷售榜中比一比，無論是 2023 年，還是 2024 年的前兩個月，萬科仍然排名第二，僅微弱落後于保利，頭部房企的顔面還是保住了。
細看萬科的年報，過去一年，在全國 35 個城市銷售金額排名前三，在 15 個城市銷售排名名列首位，銷售競争力上還是很能打。但如果銷售态勢持續下滑，也勢必将讓萬科拖入現金流告急的境地。
對于下一步的銷售策略，萬科決定抄同行作業，靠經營性業務來平衡現金流。 "1000 億銷售規模的下滑可以拿 50 億的經營性業務去平衡。" 祝九勝說道。
而從經營性業務的處置意願上來看，萬科的處置意願并不算低。和萬達王健林先賣劣質資産不同，萬科的資産出售上來就端了一盤 " 大菜 "。不久前，萬科将旗下最賺錢的商業項目——七寶萬科廣場的 50% 股權也賣了，出售價格 23.838 億元。
而上海七寶萬科廣場一直是萬科在上海最賺錢的商業項目，長期霸榜上海商業項目的 " 現金流 "，此舉可見萬科的處理決心。而在不久前的 3 月 8 日，萬科公告，已以全數償付于 2024 年 3 月 11 日到期的 6.3 億美元的 5.35% 中期票據本息，合計約 6.47 億美元。
郁亮坦言，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資産交易等方法，将經營性不動産持續變爲動産，補充現金流。今後，将以更強的危機感和更大的力度推進上述工作，并強調稱，" 萬科未來兩年将削減付息債務 1000 億元以上。"
截至 2023 年末，萬科有息負債合計 3200.5 億元，消減債務 1000 億，意味着将要減去整體債務的三分之一。而 2024 年又是萬科的償債大年，萬科境内外的債券餘額超過 800 億元，其中一年内到期的超 300 億元，債務壓力不小。
不過，到這個時候了，萬科面臨的問題顯然不僅是自身問題，而已經是房地産行業性的問題了。不久前，房地産專家、中房集團原董事長孟曉蘇在接受媒體采訪時表示，" 萬科是個優等生，如果班上有一個學生不好，那可以認爲是這個學生的問題。如果所有學生都不好，連三好生都出了問題，那問題就不在學生了。"
回望 2018 年，萬科在深圳大梅沙召開了兩天的秋季例會，會場的屏幕與側牆上 " 活下去 " 的字樣，被許多同行群嘲，站在今天來看，卻像極了一個黑色預言：活下去，對所有房地産企業都是一個挑戰。
房地産企業中的佼佼者萬科能否平穩度過此次債務風波，市場屏息以待。
© 市界原創出品，未經授權，請勿轉載
