海口一酒店式公寓租期結束半數業主未續簽，租賃方未經同意将小區公區打包轉租。
近日，因酒店式公寓紛争，業主與小區的房開公司以及拟對酒店公寓進行委托經營管理的公司對簿公堂，引發大量争議。
酒店式公寓作爲一種投資方式，多年來熱度不減，各大酒店品牌也紛紛搶灘酒店式公寓市場，如今，酒店式公寓是否是一個好的投資選擇呢？
01 半數業主未續簽租賃方私自轉租
立冬過後，氣溫驟降，位于祖國最南面的海南省因其自身的熱帶季風海洋性氣候依舊溫暖，成爲了諸多 " 候鳥族 " 的冬日居所。
然而，在海口寶景度假花園購買酒店公寓的不少 " 候鳥族 " 卻遇上了糟心事，他們不僅無法在自己購買的酒店式公寓開啓愉快假期，還不得不和小區的房開公司以及拟對酒店公寓進行委托經營管理的公司對簿公堂。
海口寶景度假花園坐落在風景優美的海口市西海岸邊，與海口國際會展中心二期展館一牆之隔。相關資料顯示，寶景房開公司 2005 年以出讓方式取得寶景小區地塊的土地使用權，土地規劃用途爲旅館業用地。
在取得土地後，寶景房開公司在該地塊建設了酒店式公寓，即海口寶景度假花園。2007 年取得商品房預售許可證後，寶景房開公司陸續将寶景小區的房屋出售給全國各地的業主，雙方簽訂了商品房買賣合同。
購房的業主來自全國各地甚至有居住在國外的，常年都不在海口。因此，業主們接房後都按售樓合同約定，将購買的酒店式公寓房産統一托管寶景房開公司安排的金色陽光公司經營管理。委托經營管理 12 年，共分爲三期，租期截至 2022 年 12 月 31 日。
托管模式分積分模式、" 分紅 + 積分 " 模式和完全自住型三種。絕大部分分紅模式的業主在 12 年托管期裏沒有收到或收到很少的收益，開發商承諾的分紅、維修翻新等也都沒有兌現。因此，2013 年春節第一個托管期快結束時，業主們就曾因爲這些因素維權，但由于業主們分散各地，最終未能取得效果。
由于金色陽光公司在經營管理上的不足，寶景小區出現了嚴重的建築主體随意改建和違章搭建等問題，引發了衆多業主的不滿。在 2022 年底，當第三期委托經營合同即将到期，寶景房開公司試圖續簽爲期 12 年的托管合同時，331 戶業主超過半數都并未同意。
盡管如此，在合同到期之前，寶景房開公司依舊分别與海南萊吉威爾投資有限責任公司、海南展會酒店管理有限公司簽訂了《海口寶景度假花園項目租賃合同》。合同約定寶景房開公司将寶景小區項目土地使用權和公共服務房産、地上附着物、構築物、地下室、停車場、園林、泳池等出租給萊吉威爾公司。
02 64 名業主與酒店托管公司對簿公堂
租賃合同簽訂後，海南展會公司在 2022 年年底接管了海口寶景度假花園，并以升級改造的名義砍伐了寶景小區大量的綠植，拆除了小區的大堂和許多門樓。
不僅如此，海南展會公司在接管寶景小區後，再度要求和業主們簽訂托管合同。合同同樣分爲租賃模式、積分模式和 " 分紅 + 積分 " 模式。租賃模式租期分 3 年和 8 年，3 年期起的，租金 2.5 萬元 / 每年，裝修款由業主承擔，海南展會公司驗收後付租金；8 年期由海南展會公司承擔裝修費，每年給業主 1.2 萬— 2.2 萬元租金（根據房型大小）。積分模式和 " 分紅 + 積分 " 模式的托管期一次性簽 12 年，均按四星級酒店的标準進行裝修，單間的裝修款爲 12 萬— 15 萬元，兩房、三房裝修金額還需增加，如果業主提前解約則需要承擔裝修費用。
對于海南展會公司提供的模式，不少業主都難以接受。然而，在業主們還在對合同猶豫不決時，寶景小區又被轉租給了海南良智酒店管理有限公司經營管理，但托管合同還是與海南展會公司簽訂。海南良智公司寶景小區負責人表示，其公司 2023 年接手該項目時簽約了 167 戶業主。
因未經業主同意且取得合法手續，海南展會公司、海南良智公司等就違法在寶景小區内亂砍、亂拆、亂建，且多數業主不認可《租賃合同》。業主們已向當地法院提起集體訴訟，請求法院判決《租賃合同》無效。
經當地林業局确認，海南展會公司未辦理伐移樹木的手續就對寶景小區内的公共綠化部分樹木進行破壞。經核實，被砍伐的樹木有 26 株，總價值 18150 元。負責綠化改造的公司也被處罰 9 萬餘元。
由于對調查結果不服，寶景小區業委會于 2024 年 3 月 21 日向當地政府提起信訪。當地政府于 5 月 8 日答複稱，經核實，截至 2024 年 5 月 7 日，已跟海南展會公司簽約的業主數爲 131 戶。同時，經調查，寶景小區的建設單位未取得施工許可審批，已下達《行政處罰告知書》，待走完程序後依法處置。
但在案件開庭前夕，海口市資規局于 2024 年 8 月 7 日發函作廢有關 " 大堂、遊泳池屬于業主共有 " 的答複函，并稱經查詢不動産系統，寶景小區規劃範圍内大堂、遊泳池等未查詢到産權登記信息，未産權登記的部分該局無法對其權屬進行認定。
寶景房開公司來函提及該公司與業主簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議對上述部分已有約定 …… 若寶景房開公司與業主雙方協商無法達成一緻，建議通過司法途徑解決。
基于調查的結果和職能部門的答複，寶景小區 200 多名業主決定維權。因爲部分業主在國外或年齡太大的原因，最終有 64 名業主集體向秀英區法院起訴寶景房開公司、萊吉威爾公司和海南展會公司，法院已在今年 9 月下旬就本案開過一次庭。
由于《租賃合同》不完整，業主們請求法庭要求對方提供完整的《租賃合同》以便查清事實，目前案件還在審理中。經營管理寶景小區的海南良智公司工作人員和一衆業主都還在等待着法院的判決結果。
03 酒店品牌搶灘酒店式公寓市場
酒店式公寓結合了酒店式的服務和公寓式的管理，通常擁有獨立産權，配備有廚房和衛生間的綜合套間。大廈提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理及租賃管理。投資者可以将酒店式公寓用于自住，也可以委托大廈以酒店形式出租，從而獲得投資回報。
酒店式公寓不僅吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，還融合了信息時代的寫字樓特點，具備良好的通訊條件，能提供各類商務服務。盡管如此，其本質仍然是公寓。相關業态包括服務式公寓、白領公寓、創業公寓、青年 SOHO 和青年客棧等。
Marketing Research《2023 中國消費者洞察報告》提到，現如今中國消費者愈發注重自我感受、追求生活質感，消費成爲探索個性身份的重要出口。相比投資更遠的未來，人們更願意把手頭上的錢花在現在就能夠過上的最好生活上。于是重服務重體驗的酒店式公寓正在發展爲人們理想生活新的承載地，酒店式公寓市場及其産品也開始逐步走向成熟。
顯然，酒店式公寓是現代服務業升級的必然産物。從對發達國家類似物業的考察來看，酒店式服務公寓是在國家和地區發展到一定階段後自然出現的一種物業類型。在我國的北京、上海、深圳等現代服務業較爲發達的城市，酒店式公寓市場供需兩旺的現狀，便是最好的證明。
酒店做公寓實際上是一種資産運營策略，作爲商業資産的重要組成部分，公寓自然不會被資本市場忽視。從曆年的大宗交易市場來看，公寓和寫字樓的交易活躍度通常高于酒店。因此，不難發現，在酒店業發展成熟的國家和地區，酒店式公寓的市場份額往往更高。
在美國，酒店式公寓目前占全美住宅市場的 5%。特别是在舊金山、西雅圖、洛杉矶、紐約、芝加哥等地區，酒店式公寓的出租率已經超過了全國平均水平。代表着上層生活方式的紐約華爾道夫酒店，長期以來一直是名流明星的首選，其進軍公寓市場，旗下産品一經亮相便引起了全球買家的高度關注。
在中國，随着新入場成員的不斷增加，酒店式服務公寓市場日益壯大。首當其沖的就是擁有 40 年經營服務型公寓經驗的雅詩閣。目前，雅詩閣在中國的物業已經覆蓋了 42 個城市，總計 220 家物業，其中超過 120 家已經實體經營。
萬豪旗下的萬豪行政公寓已在北京、天津、杭州、西安等 8 個城市開設了 10 家公寓。2019 年開業的上海寶格麗酒店的 243 套寶格麗公寓，在建成之初便被搶購一空。此外，文華東方酒店、瑰麗酒店等國際知名酒店品牌也紛紛進軍酒店公寓市場，進一步推動了這一領域的競争與發展。
04 酒店式公寓還是好的投資選擇嗎？
随着經濟的發展和生活水平的提高，投資已不再局限于股票、房産等領域。在一衆投資産品中，酒店式公寓以其獨特的商業模式和強大的投資潛力，吸引了越來越多投資者的目光。除各大酒店品牌紛紛搶灘酒店式公寓市場外，酒店式公寓也是個人玩家投資的熱門選項。
小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大是酒店式公寓較爲突出的特點。同時其兼具投資性質及自用性質，以海口度假花園爲例，購買該産品的業主來自全國各地，常年不在海南甚至在國外，該産品在平日可用于出租，而在冬天業主需要回到海南度假期間則可自用，擁有産權可以讓業主居住得安心、放心。
除此之外，必要時業主還可以出讓自己的産權，因而降低了投資的風險。酒店式公寓自有其投資優勢，但不可否認的是，從 " 海口寶景度假花園 " 的糾紛案來看，投資酒店式公寓依舊具有一定的風險。最大的風險就是托管公司許諾的收益率，由于自身管理問題及出租率問題，近些年來許諾的所謂分紅，并沒有實現。一位酒店公寓投資人告訴空間秘探，當初購買公寓的時候，開發商畫的各種餅，後面大部分都沒有實現，他的酒店式公寓收益甚至不如住宅的出租房。
因此，在房地産紅利趨于理性的時代，如今的投資酒店式公寓需要更多地規避一些風險。
/ 酒店式公寓選址
酒店式公寓的選址與其面向的目标客戶群體和市場都息息相關，在進行投資之前，投資人都會考慮其發展前景和市場回報。任何一款投資産品其本身并沒有明确的好壞之分，但酒店式公寓的選址關聯着其後續的發展，是在投資時最直觀的需要面對的問題。
位于市中心成熟商圈的酒店式公寓：商圈是以設定的商業建築爲圓心，以周圍一定距離爲半徑所劃定的範圍。由于地處市中心成熟商圈，此類型酒店式公寓的售價或租價通常不低。但又由于成熟商圈對酒店式公寓的目标客戶群有着聚集效應，因此此類酒店式公寓有着穩定的客源基礎，發展較爲成熟。
位于開發新區的酒店式公寓：此類酒店式公寓的售價或租價一般比市中心的低。此外，由于開發區的美好前景是從規劃上具有可預期性，遠期發展被看好，因此此類酒店式公寓升值潛力巨大。然而，開發新區的美好前景是從規劃的角度來描繪的，它需要時間去實現。
位于風景旅遊區的酒店式公寓：此類酒店式公寓擁有豐富的風景資源，一般功能定位爲 " 旅遊度假 " 功能。但其受到地段、交通、商業氛圍、消費能力等因素的限制較大，因此此類酒店雖然缺乏穩固的市場基礎，但機遇與風險并存。
/ 酒店托管公司選取
實際上，海口寶景度假花園業主們的遭遇就是酒店式公寓投資所面臨的較爲突出且典型的問題。大部分選擇投資酒店式公寓的業主都會選擇将購買的酒店式公寓房産統一托管，而在這一環節中，一個靠譜的酒店托管公司顯得尤爲重要。
酒店托管公司能夠幫助業主統一裝修、委托管理、定期收益，非常方便。但是這種模式容易野蠻生長，例如海口寶景度假花園的酒店托管公司由于自身的管理能力較弱，簽約十二年期間讓業主們的投資不見分紅。不僅收益甚微，業主們在并未續約的情況之下違約更是令人惱火，最終雙方隻能是将事情鬧大，法庭上 " 兵戎相見 "。
除海口寶景度假花園這一典型案例外，酒店托管公司跑路或違約的事件并不 " 稀罕 "，其主要原因可能是管理不善、财務問題、合同條款不明确、缺乏專業知識以及市場外部環境的變化等等。
爲規避這種情況，在尋找合适的酒店托管公司時，應仔細地進行合同審查，定期對托管公司的業績進行評估。如若像文中案例已經遇到了這樣的情況，應及時尋求法律咨詢，采取法律手段維護自身合法權益。
通過海口寶景度假花園這一酒店式公寓的糾紛，直面了當下投資酒店式公寓的典型難題，酒店式公寓是否是一個好的投資選擇，見仁見智。酒店式公寓産品代表未來，隻不過未來的投資人需要具有更加專業、長期主義的投資理念，泡沫過後，衆神歸位，理性的投資時代已經到來。
本文來自微信公衆号 " 空間秘探 "，作者：鄒新，36 氪經授權發布。
