存量首套住房貸款利率調整大幕将開啓，銀行也在積極備戰協助借款人做好利率調整工作。9 月 18 日，北京商報記者注意到，有部分借款人表示，已和銀行簽署了貸款置換協議，房貸利率下調至 4.2%。對此，有銀行客服人員稱，部分網點目前正在以通過網點電話邀約形式邀請借款人簽署貸款置換協議，簽署完成後會在 9 月 25 日集中進行調整。
已有借款人簽署貸款置換協議
存量首套住房貸款利率下調在即，9 月 18 日，北京商報記者注意到，在社交平台，有部分借款人表示，已和銀行簽署了貸款置換協議。
" 不久前接到銀行通知去網點簽署了協議，今天查看手機銀行 App 後發現房貸利率已出現調整。調整前房貸利率爲 5.13%，還款期限爲 180 個月，調整後的房貸利率爲 4.2%，還款期限縮短至 135 個月。" 一位廣東地區借款人發文稱。" 接到了銀行的電話通知，準備這兩天就去簽署協議，調整後的房貸利率爲 4.2%。" 有浙江地區借款人說道。
據人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。落實到具體執行方案來看，銀行也将根據存量個人住房貸款情況，通過變更合同約定的利率水平或新發放貸款置換的方式進行利率調整。
一國有大行客服人員介紹稱，" 目前正在通過網點電話邀約形式邀請借款人簽署貸款置換協議，協議簽署完成後将在 9 月 25 日進行批量調整 "。" 有部分地區銀行網點會存在簽署貸款置換協議的情況，但不會提前進行調整。" 一銀行人士說道。
根據部分借款人曬出的信息，此次調整後有的借款人房貸利率降至 4.2%，有的則降至 4.3%。對此，有銀行人士告訴北京商報記者，" 因爲每個借款人的重定價日不同，若重定價日爲年初，則調整後的房貸利率爲 4.3%；若選擇放款日，且放款日爲下半年，那麽 LPR 爲放款日最近一個月相應期限 LPR，則下調後的房貸利率爲 4.2%"。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，由于個人房貸利率 =LPR+ 基點，此次存量房貸利率調整，調整的隻是所加基點數，并不會對 LPR 進行調整。因此，在所加基點數都是 0bp 的情況下，還要考慮 LPR 的不同。如 2022 年 8 月，5 年期以上 LPR 調整爲 4.3%；2023 年 6 月，5 年期以上 LPR 調整爲 4.2%。
易居研究院研究總監嚴躍進測算，2019 年 10 月前購房的，其房貸利率重新定價規則是從 "LPR+ 高基點 " 調整爲 "LPR+0 基點 "。當年購房者比較高的利率可能爲 5.8%。那麽按照現在的規則，其利率可以爲 " 現在的 LPR+0 基點 "，即 4.20%+0%=4.2%。2019 年 10 月 -2022 年 5 月期間買房的，其房貸利率重新定價規則是從 "LPR+ 高基點 " 調整爲 "LPR+0 基點 "。當年購房者的較高利率大概爲 6.3%。那麽按照現在的規則，其利率最低可以做到 4.2%+0%=4.2%。
值得關注的是，4.2% 并非目前可調整的最低下限。嚴躍進進一步指出，2022 年 5 月後買房的，其利率重新定價規則從 "LPR+ 高基點 " 調整爲 "LPR-20 基點 "。按照現在的規則，其利率最低可以做到 4.2%-0.2%=4.0%。
做好借款人配套金融支持服務
如今，包括國有六大行、9 家股份制銀行以及 4 家城商行在内的 19 家國内系統重要性銀行均已官宣存量首套住房貸款利率的調整細則，地方城、農商行、村鎮銀行也紛紛跟進。除此之外，還有多家銀行在手機銀行 App 上線 " 存量房貸利率調整 " 功能，借款人可自行查詢存量房貸發放時是否屬于首套房貸以及貸款餘額、當前利率水平等相關信息。
" 一個月怒省 2000 元！" 借款人鄭陽（化名）曬出了查詢記錄，鄭陽的房貸發放日爲 2018 年 5 月，貸款到期日爲 2048 年 5 月，房貸餘額還有 430 萬元，調整之前，他的利率浮動幅度爲 LPR+59bp，拟調整之後的利率幅度爲 LPR+0bp。由此可見，在 9 月 25 日的批量下調後，鄭陽的房貸利率将從 4.89% 降至 4.3%。
在查詢渠道方面，建設銀行已在手機銀行 App、" 建行智慧個貸 " 小程序等渠道上線 " 存量房貸利率調整 " 功能。查詢結果頁面顯示有貸款金額、貸款餘額、貸款起始日期、利率調整方式、當前利率水平、當前年利率、連續拖欠天數、逾期金額、發放時是否爲首套房貸等信息。
工商銀行的借款人可在該行手機銀行 App" 存量房貸利率調整 " 欄目查詢，查詢結果顯示貸款日期、貸款金額和是否爲首套房等内容。農業銀行在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、" 中國農業銀行微銀行 " 等渠道提供查詢等服務，查詢頁面會顯示借款人是否符合本次首套住房标準、調整後的定價基準、拟調整後利率浮動幅度、拟調整後當前執行利率等。
爲提高效率，多家銀行原則上均采用統一批量的方式主動調整存量首套住房貸款利率，不過也有部分情形需要借款人按照銀行要求主動申請。具體來看，" 二套轉首套 " 的存量房貸，或逾期貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由借款人主動申請利率調整，經銀行審核符合條件後調整貸款利率。還有一種情況爲，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由借款人向銀行主動申請利率調整，先按照相關要求轉換爲 LPR 定價的浮動利率貸款，再調整貸款利率。
關榮雪表示，由于降存量房貸利率涉及的方面較多，尤其對于曆史各城市執行的下限不清晰，銀行最好通過官方公示，方便購房者了解自身的情況。同時可公布調整案例，輔助大衆了解政策。
存量房貸利率調整不支持跨行置換
由于存量首套住房貸款利率調整業務規模較大，爲了避免借款人上當受騙，多家銀行還同時發布提醒稱，存量房貸利率調整不支持跨行置換，不要相信誤導信息。在爲借款人辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，不收取任何費用。
關榮雪進一步指出，存量房貸利率調整大幕即将拉開，這對于首套存量房貸借款人無疑是一利好消息，月供還款額度将有所下降，還貸壓力減輕。但與此同時，不排除市場上會出現一些以協助辦理下調業務等而收取高額服務費等違規行爲出現，因此借款人需提高警惕，避免私密信息洩露，了解相關情況及辦理業務須到正規借貸銀行。
近期電信詐騙的新聞比較多，還是要注意一些風險。嚴躍進舉例稱，比如，詐騙分子會給用戶打電話稱，" 王哥，近期銀行下調房貸利率了，你少了一份材料，你下載這個 App 注冊下吧 "。然後等用戶輸入了銀行賬号和密碼，資金就被卷走了，所以各地銀行還是要宣傳好這個政策。包括一些虛假的公衆号文章，也可能會有詐騙，購房者要謹慎閱讀，不要随意下載或點擊。
爲最大限度保障借款人的财産和信息安全，防範不法分子以利率調整爲由實施詐騙活動，借款人也應切記，在存量房貸利率調整過程中，不要輕信銀行官方渠道以外人員的電話或短信。
北京商報記者 宋亦桐
