經濟觀察報 記者 胡豔明 9 月 7 日的晚高峰，羅芳芳在回家的公交車上，拿着手機研究《XX 銀行關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告》。
這一天，農行、工行、中行、建行等國有大行率先發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告》，随後，中信銀行、平安銀行等股份行跟進，也發布存量貸款利率下調的操作公告。
對于存量房貸利率調整，羅芳芳期待已久，此刻終于有了具體操作細則。她逐字逐句将 " 不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限 " 念給她身邊的同事，并問，" 這句話是啥意思？"
她的同事說不知道。羅芳芳繼續讀公告内容，由于對專業名詞的不熟悉，她一直把 "LPR" 讀成 "LRP"，同事小聲糾正她，應該是 "LPR"。
她希望從公告中找出，她的房貸利率到底能不能下降的答案。像羅芳芳一樣期待的已購房者還有很多，他們不清楚自己的房貸能不能調？怎麽調？調整了之後會節省很多利息麽？
2023 年 8 月 31 日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。随着銀行發布具體操作細則，以及 9 月 25 日《通知》實施時間的臨近，答案正在逐漸清晰。
銀行操作細則公布
羅芳芳 2018 年在河北廊坊市買了人生中第一套住房，當時在銀行貸款 100 多萬，利率是基準利率（4.9%）基礎上浮 10%-15%，她的貸款利率大約在 5.4%。
3 年後，她的同事也在廊坊買了一套房子，不僅房價比她的低很多，貸款利率也隻有 4% 多，她感到自己成了 " 接盤俠 " ——不僅買在房價高點，貸款利率也在高點。
此後，每過一段時間，她會将攢的錢提前償還一部分銀行貸款。近期，她看新聞了解到存量房貸客戶可以調整利率的消息，便密切關注着進展。
9 月 7 日，多家銀行先後發布公告，對個人存量首套住房按揭貸款利率的調整範圍、調整規則、調整方式及受理渠道等進行了詳細的說明。
梳理各家銀行發布的細則，在具體表述有所差異，但内容差别不大。
在各家銀行公布的調整規則來看，大多數銀行劃分了三個時間段：2019 年 10 月 8 日之前、2019 年 10 月 8 日（含）至 2022 年 5 月 14 日（含），以及 2022 年 5 月 15 日至 2023 年 8 月 31 日，對不同時間發放的貸款應該如何調整分别進行了說明。
這是因爲，從全國層面來看，全國首套商業性個人住房貸款利率下限在不同階段執行不同的政策，三個明顯的時間段分别爲：2019 年 10 月 7 日前爲 0.7 倍貸款基準利率；2019 年 10 月 8 日至 2022 年 5 月 14 日爲 LPR（貸款市場報價利率）；2022 年 5 月 15 日至今爲 LPR-20 基點（BP）。
羅芳芳告訴記者，她對銀行公告最滿意的地方是，寫着銀行會自動調整，不需要她再去和銀行協商，" 因爲真的不太懂，不知道怎麽去談。"
在調整方式上，各家銀行大都明确：對于符合原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前爲 LPR 定價的浮動利率存量房貸，銀行均将于 9 月 25 日主動進行統一批量調整，無需客戶申請。
不過，根據銀行的細則，對于 " 二套轉首套 "、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需要自 9 月 25 日起向銀行提出申請。
哪類購房者或将受益
羅芳芳不太理解的是 " 不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限 " 這條規定。這是判斷本次存量房貸利率能否調整的關鍵要求之一。
此前中國人民銀行《通知》中明确的是，由金融機構新發放貸款置換存量首套商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。但是無論哪種方式調整，調整後的存量房貸利率不能低于貸款發放時的當地房貸利率下限。
截至 9 月 2 日，全國 31 個省、自治區、直轄市已經公布首套商業性住房貸款利率自律下限情況。不過，在 2019 年 10 月 8 日之前的下限是什麽，很多地方沒有明确。
像羅芳芳一樣，北京的吳女士一直關注存量房貸利率的進展，她發現可能調整的空間并不大。
吳女士在 2019 年 8 月購置自己的首套住房，按揭利率爲當時的基準利率（4.9%）基礎上浮 10%，爲 5.39%。2019 年 10 月，定價方式由挂鈎基準利率轉換爲挂鈎 LPR 之後，房貸利率變爲 LPR+59BP，所以，現在吳女士的房貸利率爲 LPR（4.2%）+59BP=4.79%。
不過，2019 年 10 月至今，北京執行的利率下限水平一直爲 LPR+55BP，吳女士可以調降首套房貸利率多少？
9 月 1 日，她看到貸款行也發布了《個人存量首套住房按揭貸款利率調整實施細則的公告》。
她适用的情況是：2019 年 10 月 8 日（不含當日）前發放、已按中國人民銀行公告 [ 2019 ] 第 30 号要求轉換爲貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限 LPR 不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換後爲 LPR 加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。
2019 年 10 月以來北京執行的利率下限水平一直爲 LPR+55BP，但沒有公布之前的利率下限是多少。吳女士試圖咨詢貸款銀行的客戶經理，客戶經理說他自己也還沒有弄明白，也在學習過程中，要是 9 月 25 日沒有統一調整，吳女士也可以再跟銀行申請。
很多貸款時被認定爲 " 二套 " 住房貸款的購房者，本次或許可以有調整機會。根據《通知》要求，不僅包括已發放首套個人住房貸款，也包括借款人 " 實際住房情況符合所在城市首套住房标準 " 的其他存量貸款。
建行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 " 認房又認貸 " 政策導緻該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行 " 認房不認貸 " 政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但後期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成爲家庭唯一住房且當地已執行 " 認房不認貸 " 政策的，可以按首套執行。
上海的周女士就是從貸款認定可以從 " 二套 " 變爲 " 一套 " 的那類群體。周女士告訴記者，她 2021 年 10 月在上海購買一套住房，但是因爲此前在上海按揭過住房貸款，雖然已經還清貸款并賣出，新購買的房子是名下唯一房産，但是根據當時 " 認房又認貸 " 的政策，所以在銀行申請的貸款是以第二套住房的标準執行的，在 LPR 基礎上加了 60BP。
周女士房貸利率（按照二套）發放時爲 LPR（4.65%）+60BP=5.25%，目前爲 LPR（4.2%）+60BP=4.8%。
在上海 9 月 1 日宣布 " 認房不認貸 " 後，周女士所持房産可認定爲首套房，按照 2021 年 10 月，當地首套房執行利率下限 LPR+35BP，周女士房貸利率或許可從當前的 4.8% 降至 4.55%。
因爲過去幾年，很多城市二套房貸利率下限的加點數較高，在 " 認房不認貸 " 後，像周女士一樣的購房者可調降的空間可能會大一些。
能否止住提前還貸潮？
存量房貸政策調整的原因之一，因爲去年以來，銀行房貸業務正在上演 " 縮退 "。
像羅芳芳一樣的購房者，當時貸款的利率正好是高點，所以他們想提前還貸來 " 止損 "。同時，理财産品利率、存款利率下降，他們也找不到優質的投資理财渠道，不如提前還了貸款。
2022 年以來，銀行個人房貸業務步入罕見的低谷期，增速嚴重下滑，直到 2023 年上半年，多家上市銀行的個人住房貸款出現負增長。
以房貸發放的主力軍——國有六大行爲例，除了郵儲銀行今年上半年個人住房貸款餘額增長 622 億，其餘五家大行的房貸業務均出現負增長，合計縮水超 2360 億。
這與過去幾年的情景形成強烈的反差。因爲銀行新增貸款中，房貸一直是國有大行的重要投向。2018 年，六大行個人住房貸款新增貸款 2.53 萬億，占全部新增貸款的 49.39%；2019 占比爲 39.5%；2020 年和 2021 年的比例均有所下降，分别約爲 35.2% 和 29.4%；2022 年驟降到 4.66%；而到了 2023 年上半年，出現負增長，拖累新增貸款。
另外，招商銀行、浦發銀行、興業銀行、民生銀行、渤海銀行等股份制商業銀行，以及北京銀行、上海銀行等地方性商業銀行也在今年上半年出現了個人住房貸款餘額下降；僅有浙商、中信、平安、華夏和光大等銀行的按揭貸款餘額是正增長。
8 月下旬，在幾家上市銀行召開的中期業績發布會上，提前還貸問題、對銀行息差有哪些影響、存量房貸如何調整，成爲被問及的重點内容。
關于提前還款的問題，建行副行長李運表示，觀察到近幾個月新受理的提前還款需求總體上已趨于穩定，相比 4 月份的峰值下降了不少。
關于市場關切的存量房貸利率調整，農行副行長林立回應稱，農行認爲一方面将有利于減輕部分存量住房貸款客戶财務成本的負擔；另一方面也有利于商業銀行平滑提前還款的壓力、有利于平穩經營。
直到 8 月 31 日晚間，降低存量首套住房貸款利率政策正式公布。9 月 1 日政策公布後，召開業績發布會的銀行，被問到政策對銀行可能帶來哪些影響。
9 月 1 日，浙商銀行副行長、首席财務官景峰回應稱，浙商銀行的房貸中，90% 爲一套房，其中 40% 符合下調存量房貸利率的要求。預計這一政策對明年銀行淨息差的影響大約是 1BP 的下行，不到 2BP。同時景峰表示，通過存量房貸利率下調，老百姓存量按揭貸款利息将會下降，降低首付比例後，疊加 " 認房不認貸 " 的政策，也可能激發一些新的購房、按揭需求。
與朋友溝通後，羅芳芳大約明白了 " 不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限 " 的意思。
也就是說，在 2018 年，她在銀行申請住房按揭貸款的時候，如果廊坊市的 " 首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限 " 是基準利率，那麽，她的貸款有可能會調整到當時的下限。廊坊市目前并未公布 2019 年 10 月之前的 " 當地執行利率下限 "，具體細則在當地公布後，她需要咨詢貸款銀行。
她說，如果最終房貸利率沒有調整多少，還是比較高，她會繼續提前還貸。
