作 者丨李彤欣 張敏 鄭嘉琪
編 輯丨畢鳳至 張星 黎雨桐
8 月末、9 月初," 認房不認貸 "、首套房存量貸款利率下調、差别化住房信貸、重點城市部分區域放開限購等樓市政策 " 組合拳 " 陸續落地。新政下的樓市成色如何?
10 月 19 日,國家統計局公布的 2023 年 9 月份 70 城房價數據顯示:
環比方面:
新房價格環比上漲的城市有 15 個,比上月減少 2 個;二手房有 4 個,比上月增加 1 個。其中,上海新房價格領漲,北京二手房價格領漲。
新房價格環比下跌的城市有 54 個,二手房有 65 個。其中,徐州二手房價格領跌,環比下降 1.3%。
一線城市新房價格環比由上月下降 0.2% 轉爲持平;二手房價格環比連續 4 個月下降後首次轉漲。
二三線城市商品住宅銷售價格環比下降。
同比方面:
9 月共有 45 個城市新房價格同比下降,比上月增加 1 個,較年内高點減少 10 個;二手房價格同比下降城市有 67 個,比上月增加 1 個。
一線城市新房價格同比上漲 0.7%,漲幅比上月擴大 0.1 個百分點;二手房價格同比下降 1.4%,降幅比上月收窄 0.2 個百分點。
二三線城市商品住宅銷售價格同比有漲有降。
樓市回暖迹象隐現
統計局的數據顯示,今年 1 — 9 月份,全國商品房銷售面積 8.5 億平方米,同比下降 7.5%;商品房銷售額 8.9 萬億元,同比下降 4.6%。降幅延續了前幾個月的擴大态勢。
同期,全國房地産開發投資 8.7 萬億元,同比下降 9.1%,降幅連續 7 個月擴大。
房企現金流也不容樂觀。今年前 9 月,房地産開發企業到位資金 9.8 萬億元,同比下降 13.5%,降幅連續 5 個月擴大。
這種變化反映出,房地産仍處于深度調整周期中。2023 年伊始,房地産市場曾出現短暫的 " 小陽春 " 行情,但此後便增長乏力,各項主要指标難有改善。此前,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩晖曾表示," 房地産市場整體處于調整期。"
分析人士指出,從前三季度的表現看,這種調整仍在持續。一方面,現金流持續緊張,影響了拿地、投資等供應端的表現;另一方面,需求方仍存在觀望情緒,信心并未完全恢複。
市場好轉的迹象體現在月度數據變化中。9 月單月,房地産開發投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指标都出現環比增長。其中,銷售面積和銷售額的增幅分别達到 47.0% 和 41.6%。
盛來運還表示,9 月,70 個大中城市的新房和二手房合計交易規模環比增長 2.8%," 從 4 月份以來,在連續 5 個月下降後首次轉正。"
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,這說明一季度小陽春之後 4-7 月份快速下行的局面,在 8 月份以後有所緩解,特别是一攬子政策纾困下,作爲傳統旺季的 9 月份市場銷售有所好轉。
2023 年 8 月末,央行、金融監管總局分别推出 " 認房不認貸 "、首套房存量貸款利率下調、差别化住房信貸等政策。9 月以來,不少城市落地了上述政策的細化版本,并陸續松綁樓市 " 限購令 "。9 月 20 日,廣州解除多個區域的限購政策,成爲首個松綁 " 限購令 " 的一線城市。
據 21 世紀經濟報道調研,在這波樓市優化政策出台後,很多公司便借機推盤出貨,并作出一定的價格優惠。根據統計局公布的數據計算,9 月全國商品房銷售單價爲 10051 元/平方米,環比下降 3.7%。
經過 " 以價換量 ",房企資金鏈也有所改善。9 月房企到位資金環比增長了 23.1%,爲近三個月的首次正增長。
保護信心仍是重點
事實上,由于調整期過于 " 漫長 ",外界對市場的複蘇節奏抱有更高的期待。但無論是 9 月還是 10 月的市場表現,似乎都與這種期待存在距離。
李宇嘉也指出,8 月底以來的政策纾困起到了一定效果,但政策效果明顯低于預期。表現在同比跌幅仍比較大;供給端的疲弱态勢仍在加大,比如土地市場跌幅同環比仍在擴大,金融機構對房地産開發環節的風險擔憂仍未緩解。
中指研究院的統計顯示,今年中秋國慶長假期間,35 個代表城市日均成交面積較去年國慶假期(10 月 1 日 -7 日)及 2019 年假期下降兩成左右。長假後的首周(10 月 9 日 -10 月 15 日),重點 50 城新房銷售面積回升,但同比仍下降 5.3%。
10 月 18 日,盛來運對房地産問題做了系統解讀。
他表示,經過近 20 年的高速增長後,房地産出現調整是正常的。而且這種調整有利于淘汰落後産能,有利于結構優化,尤其是有利于房地産業高質量發展。" 所以現在的調整是有利于後期的發展。"
同時,房地産持續高質量發展,還是有很強的支撐的。一方面,當前我國的常住人口城鎮化率爲 65.2%,戶籍人口城鎮化率僅爲 47.7%。所以,城鎮化無論從數量還是從質量來看,都有較大的提升空間。另一方面,雖然我國的房屋總量已經達到 400 億平方米左右,但中小戶型偏多,改善潛力較大。
最後,房地産優化政策的作用正在持續釋放,有積極的效應。但政策的發揮需要一個過程," 畢竟房地産總體上處在一個調整階段,所以後期還是要抓好政策的落實。"
從業者更關心的是,如何維護來之不易的市場信心。某大型上市房企相關負責人向 21 世紀經濟報道表示,需要對政策持續加碼,效果才能更持久,市場信心也更容易積累下來。
李宇嘉也認爲,穩定樓市仍是未來的政策主基調,但以需求端刺激爲主的傳統模式,空間在收窄、邊際效應在下降。未來需要在供給端解決房企的風險問題,同時将房地産的穩定放到居民收入、就業、預期穩定的大框架下來看待,并制定一攬子政策,才能将市場逐漸穩定下來。
對于未來的市場走勢,中指研究院指出,随着經濟出現企穩迹象,加之樓市政策繼續強化的預期增強,預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅将有所收窄,其中核心一二線城市市場表現要好于三四線城市。但由于企業現金流壓力仍大,預計供應端的投資、拿地、新開工等指标繼續保持負增長。
SFC
本期編輯 黎雨桐 實習生 趙鳳鈴
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