本文來源：時代财經 作者：王瑩嶺
" 高位站崗 " 的言姗（化名）終于等來了存量房貸利率下調的這一天。
8 月 31 日晚間，央行、金管總局下發通知，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
2021 年 9 月底，言姗在長沙買房，2022 年 3 月開始還房貸，目前的房貸利率是 5.3%，LPR 加 100 個基點。
她告訴時代财經，若此次能夠成功下調，按照 2022 年 3 月長沙的利率下限（LPR），在最理想的狀态下，她能夠調整到 4.2%，" 每月還貸從 3887 元降到 3423 元，一年能省 5568 元。"
不過，令言姗擔憂的是，目前銀行的下調辦理細則遲遲未出，" 一方面怕到時候手續麻煩，辦理遲遲輪不到我，另一方面又不知道銀行将會怎樣‘協商’，也不知道是否真的能降到 4.2%。"
9 月 1 日上午，時代财經以咨詢者身份緻電廣州、深圳、廈門、常州多家國有行、城商行，均表示注意到了下調存量房貸的政策，不過目前下調的具體通知和細則尚未下達，尚不清楚下調方式。
" 咨詢的人太多了，一上午電話就沒斷過，都是在咨詢存量房貸下調的事，不過目前還沒出細則，不知道是批量下調還是一對一協商，建議 9 月 25 日前後再來咨詢。" 中國建設銀行廣州某分行個貸經理告訴時代财經。
交通銀行廈門某分行工作人員也表示，" 存量房貸下調在陸續推進了，但目前具體的細則還沒下來，幾天前就有很多人來問了。"
招聯首席研究員董希淼告訴時代财經，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約爲 80 基點，以 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸爲例，假設房貸利率降至 4.3%，可節約借款人利息支出每年超過 5000 元，可以顯著降低住房消費負擔，進而增加消費能力。
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27 地公布房貸利率調整下限
若存量房貸下調，具體能省多少錢？
按照文件要求，此次調整後的存量房貸利率不低于當時所在城市首套房貸利率政策下限。因此房貸具體能降多少，還取決于購房者簽訂房貸合同時，各地首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
爲明确該數據，央行各地分行于 9 月 1 日陸續公示了首套商業性個人住房貸款利率下限曆史調整情況。
據了解，首套房貸利率全國性的下限在不同時期有所變化：2019 年 10 月至 2022 年 5 月爲 LPR，2022 年 5 月至今爲 LPR-20 個基點。
時代财經梳理發現，截至發稿，上海、北京、天津、廣東、内蒙古、吉林、福建、江西、山東、河南、湖南、貴州、西藏、甘肅、青海、山西、遼甯、浙江、安徽、湖北、廣西、海南、四川、雲南、陝西、甯夏、新疆等 27 地中國人民銀行分行，均已公布首套商業性個人住房貸款利率下限曆史調整情況及現行水平。
各地與全國首套房貸利率政策下限不一緻的情況
目前四個一線城市的曆史調整情況均已公布。
其中，2019 年 10 月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限爲 LPR+55BP；2019 年 10 月 8 日至今，深圳市執行利率下限水平爲 LPR+30BP；2019 年 10 月 8 日至今，廣州市執行利率下限水平爲 LPR；上海市則經過了多次調整，2021 年 7 月 24 日至今執行利率下限水平爲 LPR+35BP。
一線城市中，北京、上海、深圳目前的利率水平都維持在較高狀态，分别較 LPR 加點 55BP、35BP、30BP，對于上述城市的購房者來說，此次存量房貸利率的降幅或将較小。而廣州則是一線城市中利率下限水平較低的，與 LPR 持平。
而在其他二三四線城市中，部分城市的利率下限較低，若有購房者此前與銀行簽訂的合同中加點較高，此次協商下調的空間将較大。
如天津 2022 年 10 月至今的利率下限爲 LPR-40BP，福建廈門 2023 年 1 月 31 日至今的利率下限爲 LPR-50BP，更有湖南嶽陽、常德、湘潭、廣西南甯、柳州等地的利率下限爲 LPR-60BP，爲全國最低。
在長沙買房的言姗，2021 年 9 月低購房時的利率加點高達 100BP，總額 70 萬，30 年期，最初的房貸利率爲 5.6%（LPR4.6%+100BP）。2023 年 3 月，按照下調後的 LPR，言姗的房貸利率也下調爲 5.3%，每個月還 3887 元，" 雖然已經下調了一些，但還是與現在的房貸利率相差甚遠，之前銀行的個貸經理說，現在新辦的首套房利率是 4%，當時心理落差非常大，本來今年年底考慮提前還貸的。"
此次存量房貸利率下調的政策落地後，按照原 2022 年 3 月長沙首套房貸利率政策的下限，言姗的房貸利率最低或可降爲目前的 LPR，即 4.2%，從 3887 元變成 3423 元，一個月能省 464，一年能省 5568 元，" 雖然比起現在的 4.0% 還是有落差，但降幅還算比較可觀，總比不降好，可能會打消提前還貸的念頭。" 言姗說。
于 2021 年 1 月在廣州購房的方京（化名），房貸利率也或能有較大降幅。方京購房時貸款 196 萬元，30 年期，房貸利率爲 LPR+40BP，即 5.05%，經過幾輪的 LPR 下調，目前已調降到 4.7%，每個月約需要還貸 10165 元。
此輪下調，若能按照最理想狀态調降，方京也能調降到目前的 LPR（4.2%），即每個月還貸 9584 元，" 每月節省 581 元，每年節省近 7000 元。"
不過，對于合同簽訂時加點不高的購房者來說，此次降幅不會太大。2021 年初在廣州買房的陳穎（化名），當時合同簽訂的房貸利率即爲 LPR+20BP，即 4.85%。陳穎說，" 當時廣州 2021 年首套房的最低利率就是 LPR，即 4.65%，因此如果申請也最多降低 20BP。"
不過，易居研究院總監嚴躍進對時代财經指出，" 新的貸款利率需要借款人與銀行自主協商，按照最理想的情況，可以拿到當年銀行系統給出的最大優惠和折扣，不過實際上還要看銀行的具體細則，不一定能降到最低利率下限。"
銀行稱正在等待具體細則
存量房貸利率下調已 " 箭在弦上 "。
" 公告已經發了，我們正在等待具體的調整細則，肯定是會下調的，但是具體怎麽調目前還不清楚。" 中國農業銀行深圳某支行個貸經理告訴時代财經。
事實上，8 月 31 日晚間，官方公布降低存量首套住房貸款利率通知後，工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、廣發銀行紛紛發布公告稱，正積極依法有序推進存量房貸利率調整工作，預計下調的具體細則和方案将在近日落實。
當晚，農業銀行發布公告稱，有關部門指導下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。
建設銀行也發布公告稱，将按照市場化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規定，做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。
工商銀行發布關于調整存量首套住房貸款利率的公告，稱正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調整工作。
中國郵政儲蓄銀行則發布關于調整存量首套住房貸款利率有關事項的公告，稱正在積極推進存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整準備工作。
此前，8 月 28 日，在招商銀行召開上半年業績會上，該行行長助理彭家文就表示，央行對于存量房貸利率調整從鼓勵和支持變爲了指導，存量房貸利率下調是大概率事件，招行已經制定了相應的預案，但因爲有較多因素需要兼顧，所以尚未确定最終方案。
嚴躍進對時代财經指出，" 自 1994 年中國建立了房貸制度以來，從沒有‘中途調整存量房貸利率’一說，此次房貸政策具有曆史的突破性，其和最近兩年提前還貸數量增加、居民家庭月供壓力較大等有關。"
董希淼也對時代财經表示，" 此次存量首套房貸利率調整，約有 25 萬億元的首套房貸借款可申請調整。"
董希淼指出，降低存量首套房貸利率，具有 " 一箭三雕 " 的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地産市場健康平穩發展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民紮推提前還款和違規 " 轉貸 " 行爲，爲銀行留住優質的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民将儲蓄轉化爲消費和投資，提振居民擴大消費的意願和能力。
