" 您要是真的訂房，我們可以和您簽保價協議，一旦降價，雙倍賠償。"
9 月初，《每日經濟新聞》記者以看房人身份來到鄭州金水區北部新開放的一個售樓處，銷售人員李敏如此告訴記者。
但對于保價時限，李敏則表示：" 就到國慶節。"
鄭州的新房銷售在口頭極力維持着價格的穩定，李敏表示：" 我們剛剛開盤，如果降價是會影響我們後續銷售的。"
但幾天之後，李敏就表示：" 我們能在之前報價的基礎上總價大約再優惠 10 萬元。"
鄭州某新建小區 每經記者 王佳飛 攝
" 這次是實打實的優惠 "
" 鄭州目前房價相當于 2016 年的水平，也就是本輪房價上漲以前的價格。" 房産經紀人劉夏（化名）直接說。
2023 年以來，鄭州房價總體仍舊在下行區間。據《每日經濟新聞》此前報道，1 月鄭州部分銀行開始執行 3.8% 的房貸利率，4 月鄭州 " 二環外全面解除限購 "。
8 月 3 日，鄭州發布《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》，表示将落實 " 認房不認貸 " 政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，并且将及時調整新發放首套住房商業貸款利率下限，還将實施購房契稅補貼政策。至此鄭州成爲近期首個取消 " 認房不認貸 " 政策的省會級城市。
9 月 12 日晚，鄭州市住房保障和房地産管理局等 4 部門聯合發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》（以下簡稱《通知》），取消鄭州二環内限制性購售政策，同時首套付款調整爲不低于 20%，二套首付款比例不低于 30%。
劉夏告訴每經記者：" 鄭州以前很多政策都是表态性質的，‘支持’‘鼓勵’之類，這次是實打實地拿出了優惠，減免、補貼對購房人都是真金白銀的好處。"
根據中指研究院數據，今年 1-8 月，鄭州商品住宅累計成交量 778.5 萬平方米，同比增長 17.1%，但較 2021 年同期水平仍下降 32.1%。
鄭州住宅用地溢價率也在持續走低，根據 Wind，2020 年度鄭州住宅用地溢價率爲 5.83%，2021 年度爲 2.55%，2022 年度僅爲 0.5%。
可以看到，目前鄭州幾乎拿出了所有政策工具：既沒有了限購限售，首付比例也降到了首套 20% 低點，購房契稅也在進行補貼，優惠政策貫穿于住房交易的各個環節。
朱稻（化名）是鄭州一名金融中介，他說：" 現在鄭州房貸利率基本上處于 3.8%-4.2% 的水平，已經比公積金貸款高不了多少了，不過目前的問題是符合貸款條件的客戶越來越少了。"
經紀人忙着開新店
記者見到劉夏的時候，他正站在賈魯河北岸即将開業的新店前，和裝修人員溝通着種種施工細節。劉夏不時用手指着門店各處，描繪幾天之後完工的樣子，身上還有着創業者的激情。
原以爲劉夏會對鄭州市場更加樂觀，沒想到他說：" 鄭州目前幾乎所有的買房人都賠本了，隻不過是多少的問題。"
據劉夏介紹，自己門店的營業額波動還是很大，" 春節後業績不錯，我們一個門店 2、3 月平均營業額在 40 萬 -50 萬元，但 5、6、7 月下降到了 20 多萬元，8 月份開始回升到 30 多萬元。"
" 你認爲是政策刺激的原因嗎？"
" 不全是，" 劉夏說，" 你可以看到，政策出台的時間也是每年市場的上升期，春節後和 9 月前後，所以政策刺激和市場上行是相互疊加的。"
劉夏認爲，鄭州目前大緻已經穩定了，" 不會再怎麽降了。"
" 既然如此，你爲什麽會選擇在市場不好的時候繼續開新店？"
劉夏說：" 目前市場下行，從賣方市場變成了買方市場，我們經紀人存在的價值就高了，當然這需要你本身就是成熟的經紀人。現在很多業主的預期也很低，例如有的會直接告訴我們‘這套房子隻要 XX 萬元，多賣的部分歸你’，某種意義上講，我們這個行業又回到了‘吃差價’的狀态。"
觀望情緒似乎充斥在各個環節中，大家出手變得更加謹慎。
企業端，據 Wind，河南代表性房企建業地産 2023 年 1 月 1 日至今隻在鄭州市上街區拿了一宗地塊，總價爲 4.9 億元。
購房者端，謝時今年剛過 30 歲，鄭州近期的一系列新政發布後，一直租房的他打算看看房子。" 我準備看二手房，畢竟不會爛尾。我在看房平台上留了一次電話後，數不清的中介給我打電話讓我看房子，這讓我反而沒有那麽着急了，反正房價也不會漲，鄭州那麽多房子我能好好挑一挑。"
這代表了現時很多鄭州購房人的心态。
劉夏說：" 新房我們也賣，不過現在賣得了的基本上是信譽好的國央企的房子，爛尾風險小一些。"
朱稻也感慨客戶越來越難找了：" 能夠符合正常貸款的客戶越來越少了，拓展新客戶越來越難，所以現在我很大精力放在了轉貸上。"
" 轉貸就是把客戶原來在 A 銀行的貸款轉到 B 銀行，例如 A 銀行的房貸利率是 4.2%，那 B 銀行就給 4.0% 的利率，把有資質的客戶吸引到自己這邊來，其實就是互相搶客戶。"
成交轉化率尚未明顯提升
中指研究院數據顯示，9 月以來，鄭州周度住宅備案成交套數連續兩周不足 1000 套，日均成交約 100 套，短期表現出進一步下滑趨勢。住宅庫存總量延續下降趨勢，但出清周期仍然高于 20 個月。
" 總體來看，鄭州市場表現尚沒有明顯好轉，市場壓力仍然較大。"
從調查來看，鄭州各項政策的出台在一定程度上是改善了預期的。
中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴每經記者：" 政策出台以來，項目到訪量逐步小幅上升，市場熱度有所提高。"
不過梁波濤也說：" 由于基數較低，目前平均到訪量整體還處于較低水平。同時，到訪客戶的成交轉化率尚未明顯提升，反映出客戶觀望情緒仍然較重。"
李敏告訴記者：" 最近看房的挺多的，這兩天我們一共賣出去 7 套。" 雖然李敏說的成交量無從查證，但現場确實有不少看房人，銷售人員成交後爲客戶鳴放了紙禮花。
劉夏也看到了市場中的機會：" 鄭州還有很多換房需求。目前鄭州約 40% 的小區是老舊的、沒有人車分流甚至沒有雙氣的，這些小區居民有很強的換房動力。此外，大戶型也會更有市場，因爲經曆了市場下行的洗禮，很多人覺得持有多套房産不如持有一套大戶型房産，我的客戶中就有許多這樣的換房人群。"
對于未來的政策空間利好，梁波濤認爲：" 總體上鄭州房地産調控政策已經處于較爲寬松的狀态，需求端圍繞降低購房門檻和購房成本仍有一些政策優化空間，如針對多孩家庭提高購房支持力度，對多孩家庭增加首套購房指标，加大剛需群體購房補貼力度等。"
劉夏則表示：" 我認爲目前房産的交易稅費還有優化空間，例如總價 200 萬元的房子需要交 3 萬元左右的稅，我覺得可以再降一降。"
梁波濤表示：" 中長期來看，鄭州作爲中部核心城市和人口大市，住房需求依然具備較大潛力，近年來産業發展大幅提速，未來城市居民就業和收入增長具有更強保障，置業能力也将得到實質性提升。"
每日經濟新聞
