作 者丨李宇嘉
編 輯丨洪曉文
日前，廣州市政府辦公廳印發《關于進一步優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱通知）。通知提出，繼續加大住房保障力度、精準支持房地産項目合理融資需求、優化住房限購政策、加強房地産市場監管等政策措施。與以往纾困房地産行業和市場的做法不同，此次通知首先提出的是住房供給側結構性改革和控制行業供給端風險的問題。
這反映了一個政策信号，即傳統的住房需求端纾困甚至刺激購買需求，傳統的行業供給端鼓勵企業加大投資和開工，在房地産供求關系發生重大變化的新時期，在推進住房供給側結構性改革、打造房地産新發展模式的新時期，已不太适應了，甚至過時了。首先，通知提出 " 繼續加大住房保障力度 "，明确了新時期廣州住房保障體系的構成，即 " 配租 + 配售 " 型的保障新模式。
配租型保障包括政府兜底保障的公租房（含貨币補貼）、普惠保障的保租房，配售型保障就是最近一直強調的保障性住房。根據 2024 年廣州市政府報告披露數據，2024 年廣州計劃籌建配售型保障性住房 1 萬套、保障性租賃住房 10 萬套，發放住房租賃補貼 1.8 萬戶。這樣的保障力度，可以說是曆年最大的，也彰顯廣州推進住房供給側結構性改革的決心。
根據 wind 統計，2023 年廣州新房商品住宅交易 72041 套，在 2022 年同比下跌 37.2% 的基礎上，同比又下跌 0.6%，絕對規模已降至 2014 年以來新低。廣州作爲一線城市，也是外來人口、新市民最多的城市之一，公租房、保租房和配售型保障房發展的空間比較大。
因此，通過大力度推進供給側結構性改革，适應新市民、住房困難的人才群體的需求，是促進房地産市場和行業穩定，推進公共服務均等化覆蓋所有人群，推進居者有其屋，并進而促成内需型增長新動力、新引擎的重要路徑。不過新舊模式的過渡是漸進的，要貫徹 " 先立後破 "" 穩中求進 " 的總基調，在穩住商品房市場、避免大起大落的基礎上，推進平穩過渡。
因此，此次通知的另一個重點，就是調整住房限購政策。在 2022 年 9 月份退出外圍區域（黃埔、番禺、花都、從化、白雲北部區域）限購政策的基礎上，此次通知再次調整限購範圍，在需求端退出限購區域大戶型（建築面積 120 平方米以上）購房限制，對 " 賣一買一、租一買一 "，購買住房時相應核減名下住房套數，目的就是促進有效需求釋放和市場全鏈條循環。
當然，此次退出大戶型住房限購，也有庫存去化的考慮。2022 年 ~2023 年，出于穩定行業和市場的考慮，也順應開發商拿地重心轉移、中心區改善型需求增長等大背景，廣州住宅供地開始轉向中心區，實施限購的中心五區（天河、海珠、荔灣、越秀、白雲）年平均住宅供地占全市住宅供地的 65% 左右，2023 年中心區新建住宅供給量大幅度攀升，也帶來了去化壓力。
以天河區爲例，根據相關統計，2023 年天河區新住宅房供應 4927 套，比 2022 年增加了 1000 套，相比 2019~2021 年的年平均水平增長了 110%。成交方面，2023 年天河區新房銷售 2815 套，而在 2019~2021 年，天河區新房成交在 3300~3400 套。2022 和 2023 年，天河區新房供求比分别爲 1.97 和 1.75，呈現供應明顯大于需求的格局，供應量大，需求減弱。
另外，天河區新房戶型大、價格高的特征也制約了消費釋放。2023 年，根據相關統計，天河區新房套均總價已從 2022 年的 855 萬元上升到 1066 萬元。天河區新房均價也創下近十年新高，高達 81511 元 / 平，同比 2022 年上漲 11%。天河區新房供應的特征，在中心區其他區域也類似。2023 年，廣州中心區 120 平方米以上戶型的新房供應 10456 套，占中心區供應的 42%。
2023 年，天河區 120 平方米以上戶型的新房交易占比 56.7%，120 平方米以下戶型占比僅爲 43%。筆者認爲，廣州限購調整有一定政策效應，一方面，廣州中心區醫療等公共服務配套完善，通勤成本比較低，爲高收入人群所青睐；另一方面，高收入人群基于子女購房、自己購房或養老等方面的考慮，也願意在中心區置業。廣州限購調整後不久，1 月 30 日，據相關市場消息稱，蘇州也全面取消限購。
但是，單純退出限購，并不一定能帶來需求明顯釋放，關鍵還要看房價預期能否穩定。這其中，供給端防範風險蔓延至穩健經營的企業，推動開發商融資正常化，避免大面積過度降價促銷保衛資金鏈，連同銷售端促進有效購房需求釋放，修複融資和銷售現金流比較關鍵。近期，住建部部署融資協調對接機制，首批融資的白名單項目将落地，穩健項目融資正常化，從而切斷風險的蔓延，提振市場購置新房的積極性。
總之，退出限購政策，隻是樓市企穩的一個必要條件，而非充分條件。其他因素還包括房價的穩定性，阻斷房企風險蔓延，城中村改造的進展，按揭利率繼續下調等以及配售型保障性住房能否實現新市民紮根城市，并實現向商品房消費的漸進升級。同時，也需要其他政策配合，特别是經濟基本面好轉，比如貿易、汽車、電子等主打産業能否企穩回升等，以及居民就業和信心的恢複。
SFC
本期編輯 鍾海玲 實習生陶陶
21 君薦讀
