日前，格力地産（SH600185, 股價 10.30 元，市值 194.2 億元）一紙業績預告引起業界關注。公司預計去年的淨利潤虧損 23.86 億元 ~28.63 億元。公司巨虧的主要原因在于對開發的部分房産等計提資産減值準備。對于公司業績的變化，上交所迅速下發了監管工作函。2 月 10 日晚間，上市公司在回複公告中表示，其前期對部分存貨項目的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異，拟将部分存貨項目加速銷售去化。
《每日經濟新聞》記者注意到，格力地産在上海開發的兩個項目出現 " 存貨的可變現淨值低于賬面成本 " 情形。其中，公司在上海浦東開發的錦雲江悅項目的預售均價達到 12.98 萬元 / 平方米，但擋不住設計、材料、資金成本太高。
截至 2 月 13 日，格力地産報收 10.30 元 / 股，股價下跌 0.19%。
去年存貨減值有四大原因
" 基于房地産市場情況及公司各項目銷售計劃和銷售策略，公司 2022 年度預計計提存貨減值準備 15.11 億 ~18.27 億元，預計投資性房地産公允價值下降 5.37 億 ~6.45 億元。" 格力地産在公告中表示。
格力地産指出，其去年存貨減值主要有四大原因：一是受新冠疫情及房地産市場持續下行影響，房地産市場成交規模及成交價格均出現大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項目的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營銷策略，拟将部分存貨項目加速銷售去化；四是為盤活公司資産，公司新一屆管理層适時調整項目定位，部分存貨項目處置方式發生變化。
值得一提的是，格力地産在去年 10 月回複上交所監管工作函時曾表示，公司開發産品主要分布于經濟發展程度較高的城市，具有較高的市場溢價空間；部分項目用地取得時間較早，地價成本較低，去化良好，不存在明顯的減值迹象等。
對于前後判斷的差異，上市公司解釋稱：公司管理層前期對于相關區域房地産銷售市場發展趨勢預期過高，未能充分結合外部市場經營環境變化進行預判，經營策略調整不夠及時，導緻對存貨減值的預估較為保守，一定程度上存在不夠謹慎的情形。公司高管團隊于 2022 年 10 月底完成了換屆，新一屆管理層在綜合考慮外部市場經營環境的不斷變化後，相應調整經營策略，因此對存貨減值的相關判斷發生變化和差異。
對于 2023 年，格力地産表示将加強房地産項目銷售的督導管理，加大力度去庫存、促回款，改善融資結構、加強資金管理，同時加快戰略轉型，夯實健康發展基礎。
浦東豪宅項目面臨虧本？
《每日經濟新聞》記者注意到，格力地産計提涉及的地産項目合計有 8 個，其中 2 個位于上海、1 個位于重慶，其餘項目均位于珠海。上海的兩個項目均出現了 " 存貨的可變現淨值低于賬面成本 " 的情況。
以錦雲江悅項目為例。該項目總建築面積約 52000 平方米，業态主要以小高層住宅及高層住宅為主。項目于今年 1 月開始預售，預售均價為 12.98 萬元 / 平方米；但即便如此，上市公司仍可能賺不到錢。
據悉，格力地産 2014 年取得錦雲江悅項目土地的樓面地價成本約 6.58 萬元 / 平方米。公司計劃将該項目打造成為國際化标杆住宅項目，因此請了英國著名設計大師、普利策建築獎得主理查德 · 羅傑斯親自主筆設計；基于公司對該項目的高端精品定位，項目為全鋼結構、梁闆一體化住宅，并大量采用大面積開窗和較高層高的做法，為保證産品品質，采用國内外高端材料進行建造和裝修。
" 項目設計成本較高、項目材料成本較高 " 之外，格力地産還稱，基于公司管理層對當地房地産市場中長期趨勢較樂觀的預判，錦雲江悅項目取得土地至完成竣工驗收預計超過 9 年，項目成本中包含每年的資金利息成本，樓面資金利息成本約 4.10 萬元 / 平方米。
上海雅悅美築項目的情況也與之相似。這個項目于 2022 年 11 月開始預售，預售均價為 5.48 萬元 / 平方米。不過，項目樓面地價成本約 3.84 萬元 / 平方米，樓面資金利息成本約 0.74 萬元 / 平方米；項目采用了國内外高端材料進行建築和裝修，建造成本較高。
對于上述項目在前兩年未計提減值準備的原因，格力地産解釋稱，根據項目周邊樓盤的價格，公司此前預計新盤售價将達到或超過二手樓盤售價，銷售價格将不低于賬面成本，" 前期預判與實際情況存在差異 "。
每日經濟新聞
