本文來源：時代周報 作者：梁争譽
價格深度回調，深圳甲級寫字樓投資窗口期打開。
4 月 9 日，第一太平戴維斯發布《2024 年第一季度深圳房地産市場回顧與展望》與《2023 年深圳大宗交易市場》。
數據顯示，今年一季度，由于業主繼續執行積極的租金優惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求釋放，包括寶安、羅湖在内的部分片區空置率持續回落，信息技術、金融、零售及貿易等行業租賃需求相對積極。
在大宗交易市場（交易價格大于 1 億元的市場化交易，不包含債務重組或纾困類交易），寫字樓表現較爲突出。2023 年，深圳房地産大宗交易市場錄得總成交金額約 283 億元，同比增長 32%。其中，辦公類物業最受投資者青睐，約占全年成交宗數的約 60%。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿表示，2024 年一季度，深圳經濟持續恢複、開局良好，政府通過一系列的調整措施，包括出台促進消費和投資、優化營商環境以及調整樓市調控政策等舉措，在市場面與政策面持續釋放積極信号，這将進一步利好中長期的價值投資者布局深圳市場。
圖源：圖蟲創意
甲級寫字樓空置率升至 30.6%
深圳甲級寫字樓市場仍處于深度調整期。
根據第一太平戴維斯監測數據，今年一季度深圳甲級寫字樓市場新增 4 個項目，均位于南山，新增面積約 31.2 萬平方米。
由于南山供應大幅增加，且租金優惠助力搬遷需求釋放入市，去化方面錄得不錯表現，傳音大廈、前海交易廣場 T1 等項目貢獻全市逾 8 成淨吸納量，約 3 萬平方米。
此外，信息技術、金融及專業服務業需求保持穩健，貢獻逾 6 成交易，零售及貿易與消費者服務行業的租賃需求亦保持相對積極。
較受市場關注的租賃交易包括：科技企業雲圖科技承租中糧亞太大廈 2000 平方米，留學教育機構新航道承租太平金融大廈 2000 平方米，咖啡機品牌 KEURIG 承租嘉裏前海中心 1600 平方米等。
受供應增長影響，截至今年一季度末，深圳甲級寫字樓總存量擴張至 1122.8 萬平方米，空置率呈結構性上升，環比上升 1.7 個百分點、同比上升 6.2 個百分點至 30.6%，創下新高。部分區域由于業主以價換量，空置率持續回落，如寶安環比下降 2.3 個百分點至 25.9%。
價格方面，季節性因素和供應壓力令租金走勢承壓。
第一太平戴維斯指出，由于絕大部分租戶對租金敏感度高，寫字樓業主繼續執行更大力度優惠方案。截至一季度末，深圳平均租金 163.9 元 / 平方米 / 月，租金指數環比下降 1.8%，同比下降 6.7%。其中，南山環比降幅最大，爲 2.5%；羅湖同比降幅最大，爲 9.1%。
未來，深圳甲級寫字樓供應暫未有減緩勢頭。根據第一太平戴維的預測，2024 年深圳預計有 13 個新項目入市，供應面積合計約 89 萬平方米，全市總存量預計增長至 1180.6 萬平方米，同比增長 8.2%。
" 随着經濟活動的增長及政府在戰略性新興産業持續布局發力，源自信息技術、金融及現代服務業的需求有望繼續增長，并提振相關行業寫字樓租賃表現。" 第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇認爲，盡管如此，整體市場去化或随年内大體量新增供應而進一步承壓，寫字樓業主仍需積極調整租賃策略、提升運營水平以适配當前市場競争環境。
寫字樓投資窗口期打開
盡管整體表現長期低迷，但在大宗交易市場，由于價格深度回調，加上越來越多業主将更多資産投放市場，甲級寫字樓成爲最受投資者青睐的标的，險資和資金充裕的企業買家紛紛尋求收購機會。
根據《2023 年深圳大宗交易市場》，2023 年深圳一共錄得大宗物業總成交金額約 283 億元，總成交宗數 39 宗。其中，包括商辦及研發辦公在内的辦公物業是主流投資業态，交易宗數占比約 62%；交易金額約 186 億元，占比約 66%；商業辦公以 145.3 億元的成交金額領銜，同比增長約 92%。
第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文表示，深圳目前的寫字樓市場進入高質量發展的關鍵階段，供給側進一步因應市場變化作出積極調整，同時政府也在出台産業集群政策促進企業發展，對于各相關方來說，都是一個布局長期發展策略的窗口期。
分區域來看。南山大宗交易最爲活躍，2023 年全年累計成交 9 宗，總貨值約 104 億元，主要交易标的爲寫字樓、廠房。寶安次之，全年成交 9 宗，總貨值約 67 億元，主要交易标的包括寫字樓、廠房、公寓和商業。福田居第三，全年成交 8 宗，總貨值約 53 億元，寫字樓和商鋪爲主要交易标的。
從交易額總量來看，深圳内資買家比例擴張至 91%，外資買家主要集中于地産基金及港資客戶。從交易宗數來看，自用類買家仍占主導，尤其在辦公及工業類成交。第一太平戴維斯深圳投資及資本市場部高級經理朱章婷介紹，2023 年年末，政府投資平台交易頻出，主要用于區域招商引資及産業引進的載體功能。
對于大宗交易市場的未來走勢，朱章婷認爲，寫字樓仍爲主流标的物。" 随着房地産結構型調整、⼈⼝老齡化、服務消費疫情後增⻓等因素，保租房、康養、社區零售商業及酒店等資産受到投資⼈中長期的關注。"
" 資本價值⾃疫情以來持續回調，投資⼈積極關注⾼性價比投資機會，具備上 Reits 條件的底層資産更受青睐。" 朱章婷表示，内資買家仍将成爲市場主要驅動，2024 年仍重點聚焦物流、冷鏈、長租公寓等 " 新經濟 " 産業資産。
