預計未來法拍房成交率将有所回升
随着年末臨近，法拍房供應規模迎來周期性擴大。
CRIC 監測數據顯示，11 月典型城市法拍房新增挂拍 3.9 萬套，環比上升 17%。
相比于挂拍量走高，法拍房成交僅環比微增 1%，在 CRIC 重點監測的城市中，11 月法拍房成交套數不足新房的 2%。
在中央和地方樓市利好政策推動下，新房市場信心逐步恢複，相較于住房品質快速提升的一手房，以及 " 所見即所得 " 的二手房市場而言，法拍房在房産交易體系中的 " 聲音 " 逐漸走弱。
不過，随着法拍房供應增加、成交持平的情況下，法拍房成交率較上月回落至 23%，但仍處于年内相對高位。
近期最高法明示瑕疵、加強騰退指示政策落地，預計未來法拍房成交率會有所回升。
01 11 月法拍房挂拍量環增 17%鄭州、重慶新增挂拍量超千套
法拍房挂拍規模還在持續走高。
據 CRIC 監測，11 月典型城市新增挂拍法拍房共 3.9 萬套，環比上升 17%，單月挂拍規模重回年内高位，僅次于 1 月和 7 月。但同比去年同期挂拍規模有所減少，同比下降 3% 左右。
累計數據來看，截止 11 月末，典型城市 2024 年法拍房累計挂拍 39 萬套，較 2023 年同期增加 3.3%。
單月挂拍規模最高的是重慶，11 月法拍房挂拍數量達到了 1377 套，其次是鄭州，挂拍規模達到 1061 套。其餘城市挂拍規模均不足千套，其中成都新增挂拍量超過 900 套。
對比上月，重慶、成都新增挂拍套數環比增幅均超過 40%。
一線城市中，除北京新增挂拍法拍房 210 套，下降 7% 外，其餘三市均環比回升，廣州、深圳、上海本月新增挂拍 319、235 和 227 套，環比增幅均超過 10%。
02 年内法拍房累計成交 5.7 萬套深圳單月成交位居首位
随着房地産市場信心提振，新房成交複蘇，典型城市法拍房成交受到一定的影響。
CRIC 監測數據顯示，典型城市 11 月挂拍法拍房成交了 4831 套，環比上月微增 0.8%，相比前 10 月均值減少了 8%。截止 11 月末，法拍房累計成交 5.7 萬套。
從各城市成交套數來看，深圳以 232 套法拍房成交套數，繼續高居首位。不過，相較于深圳 11 月新房成交規模，法拍房僅占新房市場的 2.2% 左右。另外，鄭州、廣州、杭州、北京等城市，成交套數均在 100 套以上。
從成交金額來看，深圳、北京、上海法拍房成交金額超過 5 億元，與其它城市拉開較大差距。杭州、廣州成交金額在 3 億元左右，排在第二梯隊。
單月成交總價最高的标的物來自上海浦東，爲萬科翡翠濱江的一處高層頂樓複式住宅，建築面積 615 平方米，評估價高達 1.02 億元，首次競拍以 7140 萬流拍，二次拍賣吸引了 4 人參拍，共計 40 次競買後以 6672 萬元成交。加入附帶的地下車位，按建築面積計算，單價約 10.8 萬元 / 平方米。2019 年萬科翡翠濱江曾拍賣一大平層房源，平均房價大約 11.8 萬元 / 平方米，單價仍高于這套複式住宅。
03 法拍房成交率回落至 23%成交房源平均折價率上升
值得注意的是，法拍房公告迎來規範化新規。
11 月 19 日，最高法明确執行法院不得以 " 現狀拍賣 " 爲由免除調查職責，如實披露拍賣财産信息，對不動産進行處置，除有法定事由外，執行法院應當負責騰退交付，嚴禁在拍賣公告中聲明 " 不負責騰退 "。
再加上法拍房供應量增加而成交微增，法拍房成交率有所回落。據 CRIC 抽樣調查數據顯示，11 月法拍房成交率 23%，較上月下降了 6 個百分點。
年内法拍房成交率在 10 月份達到最高，爲 29%，随着法拍房信息的進一步公開透明，預計未來法拍房成交率還将有所回升。
從城市層面來看，11 月甯波法拍房成交率最高，達到了 77%，其次是廈門，法拍房成交率也達到了 75%。成都、濟南、杭州、大連法拍房成交率也超過了 50%。這些城市法拍房套利空間關注者更多。
相較而言，南京、武漢、鄭州等城市，在更大的房價跌幅背景下，法拍房成交率均在三成以下。
價格上來看，11 月挂拍法拍房平均起拍折價率爲 28%，環比下降 0.7 個百分點。成交房源平均起拍折價率 33.4%，一拍和二拍之間折扣相差 10 個百分點左右。
受最高法新規影響，11 月競買人參拍積極性有所下降，低折價房源成交占比明顯下降，在 12 月法拍公告全面更新之後，預計平均折價率或有所回落。
04 結語
當前房地産市場止跌回穩，新房市場複蘇，與産品力快速叠代的一手房和 " 所見即所得 " 的二手房相比，法拍房的 " 性價比 " 優勢逐漸弱化。整體來看，相較于法拍标的整體六成左右的成交率而言，法拍房成交率僅二成左右，明顯偏低。
随着法拍房信息的進一步公開透明，預計未來法拍房成交率将有所回升，并爲更多購房者所接受，成爲房地産交易鏈條中不可或缺的一環，平均折價率也會有所回落。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：克而瑞研究中心，36 氪經授權發布。
