由于房價高企、抵押貸款利率上升和供應短缺，去年美國樓市銷量跌至近三十年來的最低水平。
美國全國房地産經紀人協會 ( NAR ) 周五表示，2023 年美國現房銷量較同比下降 19% 至 409 萬套，不僅低于次貸危機期間，還創下了 1995 年以來的最低紀錄。
去年 12 月，現房銷量環比和同比均出現了不同程度的下滑，幅度分别爲 1% 和 6.2%。另外，12 月份出售的房屋上市時間約爲 29 天，高于去年同期的 26 天。
近幾年來，美國樓市銷量波動劇烈：先是疫情美聯儲大放水期間猛增，然後在 2022 年中陷入停滞，随着抵押貸款利率回落，去年年初開局好于預期，但之後貸款利率再次回升，加上待售房屋的供應量停滞在非常低的水平，導緻市場溫度降至冰點。
去年房源非常緊張，部分原因是貸款利率過高，導緻此前許多鎖定低利率的業主選擇繼續持有房屋。而庫存不足又導緻去年房價創下曆史新高，使許多準買家無力承擔。
一些經濟學家預計，2024 年美國樓市可能會回溫。随着美聯儲放緩加息步伐并考慮年内降息，抵押貸款利率已經開始下降。根據房利美的數據，30 年固定利率抵押貸款平均利率本周降至 6.6%，爲去年 5 月以來最低水平。
房利美最近預測，這一利率會在今年年底之前跌破 6%。數以百萬計的美國千禧一代正處于傳統的首次購房年齡範圍。而且，去年因高利率而放棄買房夢的家庭可能在今年回到市場。
2024 年樓市有望回溫？
" 市場上有如此多的潛在需求，" 房地美首席經濟學家 Sam Khater 說，" 有很多人仍在努力買房。"
房地産經紀人表示，美國樓市已經開始回溫，因爲買家希望利用較低的貸款利率。抵押貸款利率以從去年 10 月的二十三年來高點下降了一個多百分點。
根據抵押貸款銀行家協會的數據，截至 1 月 12 日當周，經季節性調整後的抵押貸款購買申請量上升至去年 7 月以來的最高水平。
而且，如果利率繼續下降，想要換房但懼怕高利率的房主可能會更放心地挂牌出售房子。
NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示："與兩個月前相比，抵押貸款利率大幅下降，預計未來幾個月市場上将出現更多庫存。"
市況仍不容樂觀
但值得注意的是，抵押貸款利率仍然高企，30 年固定利率抵押貸款平均利率仍比疫情爆發前高出約 3 個百分點，房價也高得多，NAR 數據顯示，12 月出售的現有或以前擁有的單戶住宅中位數爲 38.7 萬美元，而 2019 年 12 月爲 27.7 萬美元。
而且，考慮到許多房主在疫情之前和疫情期間鎖定了低利率，如果現在換房，他們要承擔的貸款利率仍遠高于已背負的貸款利率。因此，還是有很多房主不願意換房。經濟學家預計，今年的房屋庫存低于正常水平。按照目前的銷售速度，去年年底市場上的房屋可滿足 3.2 個月的需求，少于平衡市場所需要的 4-6 個月。
最關鍵的是，美國樓市的供應問題由來已久，短期内可能無法出現有意義的改善。
2000 年代中期房地産泡沫破裂後 , 許多小型建築商倒閉，幸存下來的建築商和貸款方開始變得謹慎起來，許多年輕美國人财務受到嚴重打擊，對新房的需求也沒有那麽大。
高房價 + 高利率意味着購房 " 壓力山大 "，庫存增長乏力則會進一步推高房價，形成惡性循環。
