作 者丨吳抒穎
編 輯丨林曦
随着今年最後一筆公開債償付完畢，金地今年償債高峰期已經渡過。
11 月 10 日，金地集團将約 21.4 億元人民币劃入上清所兌付專戶，用于兌付将于 11 月 12 日到期的 "20 金地 MTN004" 中票本息以及 11 月 10 日到期的 "21 金地 MTN006" 中票利息，其中，"20 金地 MTN004" 本息共計 20.786 億元，"21 金地 MTN006" 利息 6255 萬元。
至此，金地今年所有的公開債已經兌付完畢，暫時宣告平穩落地。就在一個月前，由于前董事會主席淩克的突然辭職，引發了這家房企股價和債券的劇烈波動，其時本次兌付的這兩筆債券價格也受到沖擊。
不過，金地最終用真金白銀證明了自己，上個月，金地也償付了數筆債券，以此确保公開市場不出現極端事件，也維護了企業主體的信用評級。
即便金地的努力肉眼可見，但是市場的下行、經營的變化還是未能夠讓市場對金地完全放心。假若基本面沒有扭轉，明年年初将會是金地的又一關鍵的時期。那時候，金地将面臨生存大考。
暫告無虞
爲了穩住市場的信心，金地這兩個月最重要的任務就是償債。
在 11 月這兩筆中票的票息兌付之前，金地上個月還兌付了兩筆 ABS 的尾款。其中，10 月 18 日，金地兌付了于當日到期的購房尾款 ABS，兌付本金爲 1.84 億元，利息 213.64 萬元，合計約 1.86 億元。
算上 11 月兌付的債券本息，金地近兩個月共計償債約 30 億元。區區 30 億元的兌付額度，在市場沒有明顯惡化之前不會是金地的困擾，更不會讓市場煩憂。就在今年 8 月，金地在兌付完一筆 1190 萬美元的美元債票息後，還宣稱已度過了今年的償債高峰期，年内所有公開債券均已按期償付本金及利息，未出現債務逾期。
但是，今年 10 月，淩克因病辭職，市場去掉讀出了異樣的氣息。
10 月 16 日晚，金地集團發布公告，董事會近日收到董事長淩克的辭職報告，淩克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務。淩克辭職後，董事、總裁黃俊燦将代行董事長一職。
随後，金地債券和股價迎來了最劇烈的波動。在宣布這一消息的次日，金地股價直接跌停，而債券也劇烈震蕩。其中，于 11 月 12 日到期的 "20 金地 MTN004" 發生了偏離度較高的交易，跌幅最高超過 50%。不過，在市場沒有接收到金地展期的信号後，"20 金地 MTN004" 也很快迎來暴漲，并最終順利過關。
一位持有金地債券的人士對 21 世紀經濟報道記者分析認爲，" 我個人的判斷是，金地短期還不至于出現問題，11 月這筆還上肯定是沒問題的，當時的跌幅還是因爲恐慌。"
償付完這筆債券後，金地的喘息窗口期，其實也隻有兩個月。根據公開數據披露，金地目前的境内存量債務規模爲 213.45 億元，而明年将是金地的償債高峰期。其中，最近的将是一筆 15 億元的中期票據，将于 2024 年 1 月 13 日到期；而明年全年，則還将有 8 筆債券到期，總到期規模爲 121 億元。
前有難關
除了境内債券外，金地明年還将有一筆到期的境外債券，這是于 2024 年 8 月 12 日到期的 4.8 億美元債。加上境内公開債券，金地明年公開市場就将有近 160 億元的債券需要兌付，壓力不可謂不小。
與此同時，金地的經營情況也發生了劇烈的變化。今年三季度，金地實現營業收入 154.4 億元，同比下降 38.15%；歸母淨虧損 14.74 億元，同比下降 207.16%；歸母扣非淨虧損 14.71 億元，同比下降 223.07%。
根據财報，金地的虧損主要來自于計提損失。金地三季報顯示，根據減值測試結果，前三季度公司計提資産減值準備約 16 億元，減少今年前三季度歸母淨利潤約 14.35 億元。
雖然是來自于計提損失而非經營失誤，但金地的銷售面也随大勢波動。公開數據顯示，今年前 10 個月，金地合約銷售額爲 1329 億元，同比下滑 27.5%。
土地投資方面，今年上半年金地在上海、杭州、西安和東莞等地補充了土儲，新獲取項目總投資額約 119 億元，新增總土地儲備約 85 萬平方米。不過，近期，金地已經罕有新增土地入賬，其銷售的可持續性也引發市場的疑慮。
一位長期觀察金地的地産分析師告訴 21 世紀經濟報道記者，" 銷售跟不上，融資沒有新增，純靠經營現金流确實是很有壓力的。金地現在的情況，明年上半年非常關鍵，1 月這一筆債市場也比較關注。"
市場普遍認爲，金地能否渡過明年的償債高峰期，取決于兩個方面：一個是銷售回暖程度，另外一個則是能否發出公開債。
銷售回暖方面，據金地方面透露，今年上半年新獲取土地将有望于年内入市，預計對銷售有一定提振作用；融資方面，此前金地則披露，其正與二股東深圳市福田投資控股有限公司商讨，福田投控根據區域發展的需要，爲金地在公開市場發行的公司債券或中期票據提供擔保等增信措施。
金地所做的這些努力并非是無用功，但結果難以預料，因爲市場和購房者對它的信心，也決定了它的命運。
一位金融機構的人士在接受 21 世紀經濟報道記者采訪時就表示，" 金地的情況比較不明朗，市場也都普遍謹慎。國資股東背書是有增信的作用，但是具體還是要看實際行動和條款。"
金地的困局，就像是一個沒有出口的迷宮。金地要打破惡性循環，需要金融機構和購房者的信任和支持，而後兩者的出手，又高度依賴于金地自身的處境。當下的金地，等待援軍到來。
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 譚雅涵
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